每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

4月12日，長(zhǎng)沙結(jié)束2022年首輪土拍，22宗地塊全部成交（或熔斷），總面積約1788.48畝，其中濱江、洋湖2宗熔斷，共3宗溢價(jià)，19宗底價(jià)成交，成交總金額為173.9億元，溢價(jià)率2.6%。

多輪寬松政策刺激之下，本輪土拍所有土地全部成交，總體熱度有所回暖。

2宗地塊搖號(hào)、3宗溢價(jià)

與2021年二、三輪集中供地相比，本輪土地市場(chǎng)熱度小幅上漲，走勢(shì)穩(wěn)中有升。

安居客全國(guó)副總編李卓羿表示，此輪長(zhǎng)沙土拍熱情明顯高于前兩輪，集中供地的22宗地塊全部成交且沒有流拍，這說(shuō)明基本能確保長(zhǎng)沙今年住房市場(chǎng)的供應(yīng)貨量。從土拍地段對(duì)應(yīng)到拿地房企層面看，湘江新區(qū)和央企國(guó)企扛起了主力大旗。

據(jù)悉，此次長(zhǎng)沙集中供地依舊采取以“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持租賃用地面積、搖號(hào)”為主的方式，總體與2021年差別不大。

從成交結(jié)果來(lái)看，長(zhǎng)沙本次土拍成交的含宅用地整體溢價(jià)率為3%，22宗地塊中，僅有3宗地塊溢價(jià)成交，整體熱度平平，但熱點(diǎn)地塊表現(xiàn)亮眼。

其中，2宗地塊觸及最高限價(jià)，最終通過(guò)16輪競(jìng)價(jià)后進(jìn)入熔斷環(huán)節(jié)，分為別岳麓區(qū)017和018號(hào)地塊。

為開發(fā)商預(yù)留利潤(rùn)空間

值得一提的是，本次所有溢價(jià)成交地塊均位于岳麓區(qū)，區(qū)域之間熱度分化顯著。

本次土拍在限房?jī)r(jià)層面較以往有所調(diào)整，此前限房?jī)r(jià)政策是直接劃定地塊可售商品住宅的毛坯售價(jià)，而本次土拍中6宗含宅地塊顯示為“根據(jù)開發(fā)品質(zhì)等因素進(jìn)行價(jià)格監(jiān)制”，銷售價(jià)格將與項(xiàng)目品質(zhì)掛鉤，變相對(duì)限價(jià)進(jìn)行放松，這一樣以來(lái)不僅可以給房企產(chǎn)品打造留出更多選擇空間，也在一定程度上助推企業(yè)進(jìn)行高品質(zhì)住宅的建設(shè)。

尤其是本次掛出的土地相對(duì)優(yōu)質(zhì)，上述6宗地塊全部位于岳麓區(qū)和雨花區(qū)，地塊條件較為優(yōu)質(zhì)，周邊交通、生活配套已經(jīng)相對(duì)成熟，此類地塊更適宜打造改善類產(chǎn)品，因此放松限價(jià)更有助于促使開發(fā)商打造高品質(zhì)項(xiàng)目，對(duì)市場(chǎng)的住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)也有一定的優(yōu)化調(diào)整作用。且放松限價(jià)對(duì)于房企而言也有一定利好，項(xiàng)目利潤(rùn)空間未被鎖死，可以通過(guò)品質(zhì)提升溢價(jià)、打造品牌口碑，也倒逼房企走上注重產(chǎn)品、品質(zhì)的道路。

本次長(zhǎng)沙雖有部分地塊未限定商品房售價(jià)，但另外13宗地塊仍限定房?jī)r(jià)，從已經(jīng)限定房?jī)r(jià)的地塊來(lái)看，平均地價(jià)房?jī)r(jià)比為0.3，房?jī)r(jià)地價(jià)差都在6000元/平方米以上，限價(jià)地塊中毛坯均價(jià)最高的地塊為019號(hào)岳麓區(qū)地塊，地價(jià)房?jī)r(jià)比為0.27，房?jī)r(jià)地價(jià)差達(dá)到10380元/平方米，由金地集團(tuán)競(jìng)得。

央企、國(guó)企不再獨(dú)唱主角

本次土拍，華潤(rùn)、中海、旭輝、招商等知名房企繼續(xù)深耕長(zhǎng)沙，另外還有多宗地塊由本土國(guó)企、城投公司、平臺(tái)公司拿地，也有房企選擇聯(lián)合開發(fā)以此來(lái)降低后續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)壓力。其中，主城區(qū)的熔斷地塊吸引了保利、建發(fā)、龍湖等品牌房企，本土房企潤(rùn)和也有參與。

與其他城市的土拍格局相似，長(zhǎng)沙本次土拍拿地房企依然以國(guó)企央企和地方本土企業(yè)為主。中海、華潤(rùn)以及中建、中交等大型國(guó)企央企有所斬獲，中海拿下天心區(qū)014號(hào)商住地塊，總價(jià)31.77億元，是本次土拍中總價(jià)最高的地塊。

本土企業(yè)中，湖南夢(mèng)想置業(yè)拿下2宗岳麓區(qū)地塊，總價(jià)27.4億元，順舟地產(chǎn)、雨花城投以及紅星實(shí)業(yè)均有所斬獲。

總體來(lái)說(shuō)，本輪參與拿地的企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，具有較強(qiáng)的開發(fā)實(shí)力，而其中6宗按品質(zhì)定價(jià)的地塊后續(xù)更是值得關(guān)注，長(zhǎng)沙有差異化的房?jī)r(jià)格局能否形成可以靜候分曉。