每經編輯 畢陸名

繼鄭州、哈爾濱等城市后，又一省會城市出臺全面穩(wěn)地產新政。4月16日，昆明市政府發(fā)布25條穩(wěn)地產新政，分別從加快商業(yè)商務用房去化，紓解疫情期間房地產開發(fā)企業(yè)困難，鼓勵多種方式回遷安置，優(yōu)化住房金融服務等8個方面制定相關政策。

值得注意的是，自去年下半年以來，昆明房地產市場處于持續(xù)下行趨勢。安居客數據顯示，去年6月昆明新房均價為13699元/平方米，而今年4月份為12952元/平方米。據粗略估計，4月以來16天，已經有衢州、秦皇島等20城調整了購房政策，涉及限購、限貸、限售、公積金貸款、房貸利率、購房補貼等內容。

新房均價不到13000元，昆明出臺25條政策“穩(wěn)樓市”

4月16日，昆明市人民政府辦公室發(fā)布《關于促進房地產市場穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期工作的意見》（以下簡稱《意見》），包括加快商業(yè)商務用房去化、紓解疫情期間房地產開發(fā)企業(yè)困難、鼓勵多種方式回遷安置、優(yōu)化營商服務、優(yōu)化住房金融服務、有效防范化解房地產市場風險、持續(xù)整治規(guī)范房地產市場秩序及做好房地產市場輿情引導等八個方面共計25條意見。

《意見》提到，適度調高住房公積金貸款額度，降低購買二套住房首付款比例；實施好差別化住房信貸政策，持續(xù)優(yōu)化住房金融服務，更好滿足購房者合理信貸需求。同時明確，昆明市自然資源規(guī)劃局、昆明市住房城鄉(xiāng)建設局、昆明市住房公積金中心等部門在《意見》印發(fā)之日起30日內出臺實施細則或實施辦法。

值得注意的是，自去年下半年以來，昆明房地產市場處于持續(xù)下行趨勢。安居客數據顯示，去年6月昆明新房均價為13699元/平方米，而今年4月份為12952元/平方米，每平方米跌超700元。國家統(tǒng)計局最新數據顯示，3月昆明新房價格環(huán)比下降0.3%，同比下降1.9%；二手房價格環(huán)比上漲0.4%，同比下降0.5%。

近一年昆明新房價格走勢，來源：安居客

目前，西山區(qū)、五華區(qū)和盤龍區(qū)的房價排在昆明各區(qū)前列。從現存房源數量和供應計劃來看，這三個區(qū)的新房、二手房占據昆明樓市半壁江山，屬于買房熱點區(qū)域。

以西山區(qū)4月關注度較高的華夏四季項目為例，該項目于去年11月初開盤，目前銷售均價約為25000元/平方米。

在盤龍區(qū)，中海云麓九里是生態(tài)大盤的代表，目前銷售均價為18500元/平方米。每經品房小程序顯示，該項目的估值參考價為19052元/平方米。

今年春節(jié)以來，昆明市五華區(qū)受關注度較高的多為交通配套較優(yōu)的剛需樓盤，以碧桂園春城映象項目為例，其銷售均價為12500元/平方米。每經品房小程序顯示，該項目的估值參考價為12063元/平方米。

昆明商業(yè)商辦庫存去化壓力大

據證券時報報道，對于昆明出臺穩(wěn)地產政策的原因，昆明市政府表示，是為落實政府工作報告中的精神，堅持“房住不炒”的定位，落實好房地產市場長效機制，促進房地產業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

新政之所以把商業(yè)商務用房去化放在政策之首，是因為昆明商業(yè)庫存較大。中指研究院昆明公司高級分析師張慶憲指出，數據顯示，截止2022年3月，昆明商業(yè)商務用房市場存量多達1165萬㎡，去化周期超90個月，庫存高企，去化壓力大。

廣東省住房政策研究中心首席研究員也表示，昆明這類弱二線城市商業(yè)商辦庫存比較大。昆明的做法是存量增量一起考慮，銷售和改功能一起考慮。比如，對已收儲或未開工的轉為保租房、新型產業(yè)用地（M0）、臨時綠地，建設養(yǎng)老托幼等公共設施。此外，政府或引導市場機構發(fā)展“共享辦公”、非學科類培訓等。甚至，回遷安置需求對接商業(yè)商務用房去化，這些都是創(chuàng)新舉措，多渠道化解商業(yè)庫存。

圖片來源：攝圖網-500546052

張慶憲也認為，昆明將回遷安置需求與商業(yè)商務用房去化相結合，利用已建成的商業(yè)商務用房進行等價值安置并適當給予面積獎補等方式，加大回遷安置效率，同時帶動商業(yè)商務用房去化，一舉兩得。

值得注意的是，此次昆明在需求端的政策主要是公積金扶持，提高公積金額度，降低二次公積金貸款買房首付，而商業(yè)性按揭貸款方面并未有明確降首付等措施，限購、限售等政策也未提及。

“總的來說，昆明的新政比較精細化，因城施策和落地性比較強，以去化過高的商業(yè)庫存和給企業(yè)紓困為主，供給側的措施比較多，而需求端刺激性的政策并不多，彰顯了政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，值得其他城市借鑒。”李宇嘉說。

據記者梳理，4月以來16天，已經有衢州、秦皇島、大連、綿陽、蘭州、麗水、臺州、安順、蘇州、南京、咸寧、荊門、黃石、上海、淮北、南平、宜昌、荊門、昆明等20城松綁了購房政策，涉及限購、限貸、限售、公積金貸款、房貸利率、購房補貼等內容。

每日經濟新聞綜合證券時報、每經地產

封面圖片來源：攝圖網-500546052