每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

曾經(jīng)的大網(wǎng)紅云南大理正逐步“褪色”。

買(mǎi)房不到一年，張茜就決定把房子掛牌賣(mài)掉。但兩年過(guò)去了，掛牌價(jià)從最初的125萬(wàn)元到2021年的120萬(wàn)元，再到最近的105萬(wàn)元，她仍未等來(lái)買(mǎi)家。

“這兩年問(wèn)這套房子的人都很少，現(xiàn)在就想早點(diǎn)賣(mài)出去，價(jià)格還可以再談。”

事實(shí)上，自2020年以來(lái)，大理樓市受新冠疫情影響明顯，包括成交均價(jià)、成交面積等，均呈現(xiàn)緩慢下滑趨勢(shì)。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年大理房?jī)r(jià)整體下跌6.47%，為10924元/平方米。不過(guò)截至今年3月，云南各州市僅有省會(huì)昆明市和大理州新建商品住宅均價(jià)過(guò)萬(wàn)，其中昆明主城區(qū)為14512元/平方米，大理為10040元/平方米。今年第一季度，大理新房成交量不足10萬(wàn)平方米。

房?jī)r(jià)漲幅曾全國(guó)第一

作為初代網(wǎng)紅旅游城市，大理大火是在2014年電影《心花怒放》上映后，電影主題曲就叫《去大理》，里面唱著“一路向西，去大理”，隨著電影大火，大理也成為很多人向往的旅游勝地。

2015年至2017年，兩年時(shí)間，大理古城、雙廊等主要景區(qū)，酒店、民宿、客棧翻了一番；僅2017年一年，大理古城新增酒店、客棧、民宿近千家。

“最火的時(shí)候，沒(méi)有關(guān)系根本訂不到房間，就算住進(jìn)去了，一旦到了退房時(shí)間，如果沒(méi)有及時(shí)退房，行李就會(huì)被工作人員拿出來(lái)放在門(mén)口，因?yàn)樾碌挠慰驼诘戎胱　?rdquo;大理古城一民宿老板檸檬告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

然而，這兩年受疫情影響，大理游客量急速下降。“去年清明假期第一天，我們酒店接待了22組客戶，但今年第一天只有4組。”檸檬表示，相較于往年小長(zhǎng)假客棧住宿還能稍微漲點(diǎn)價(jià)，今年就“寧可賠本也要賺吆喝，據(jù)我了解一些酒吧還推出了一元一杯的雞尾酒、5元一杯的伏特加……為的就是把客人吸引進(jìn)店，再賭他們能消費(fèi)點(diǎn)別的。”

反映到房地產(chǎn)上，同樣適用。

作為旅游目的地，大理的熱度正在被其他城市超越，而此前大理因獨(dú)特的旅游資源，吸引了很多人來(lái)玩之后選擇買(mǎi)房。“在大理定居的游客真的很多。”大理德祐一門(mén)店房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人吳奎告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“很少有其他旅游城市像大理這樣，能夠吸引一個(gè)人到此旅游，然后就選擇在此定居的。”

外來(lái)人員劇增，也讓當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)隨之上漲。有網(wǎng)友在社交平臺(tái)回憶：“2016年我在下關(guān)買(mǎi)了一套四室，5000元/平方米。一年后高鐵通了，周邊新入市的房子直接漲到了1.4萬(wàn)元/平方米。幸好我買(mǎi)得早，不然真的買(mǎi)不起了。”

根據(jù)《胡潤(rùn)2019年度全球房?jī)r(jià)指數(shù)》，2018年-2019年大理房?jī)r(jià)一年漲幅達(dá)20.2%，是中國(guó)房?jī)r(jià)漲幅最高、全球房?jī)r(jià)漲幅第二的城市。

然而，近年大理房?jī)r(jià)不斷下探。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年大理房?jī)r(jià)整體下跌6.47%，為10924元/平方米。截至今年3月，云南各州市僅有省會(huì)昆明市和大理州新建商品住宅均價(jià)過(guò)萬(wàn)。今年第一季度，大理新房成交量不足10萬(wàn)平方米。

掛牌兩年問(wèn)者廖廖

張茜就是在大理最火的2018年，花120余萬(wàn)元在下關(guān)購(gòu)置了一套101平方米的房產(chǎn)。

“當(dāng)時(shí)只是單純地來(lái)大理旅游，想看看這里的山水，但沒(méi)想到最后被吸引，買(mǎi)了一套房。”張茜回憶，“可能因?yàn)槲沂潜狈饺耍瑢?duì)大理這種山水特別沒(méi)有抵抗力。尤其大理有洱海，濕度很高。對(duì)于長(zhǎng)期在北方干燥地區(qū)生活的我來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)直就是致命誘惑。”

在與家人商量后，看了幾個(gè)樓盤(pán)的張茜就買(mǎi)下了現(xiàn)在這套房。“首付靠家里人湊了50萬(wàn)元，現(xiàn)在每個(gè)月房貸要還3500多元。”張茜告訴記者，“當(dāng)時(shí)大理樓盤(pán)基本都不愁賣(mài)，除了每年都可以過(guò)來(lái)住幾個(gè)月外，也可以當(dāng)做一筆投資。”

然而2019年底房子交付，一場(chǎng)疫情中斷了張茜的夢(mèng)想。“交付后我們就2020年7月和2021年年中去過(guò)，到現(xiàn)在都還沒(méi)裝修。”也是在2020年那一次，張茜決定將房子出售。

“家里人還是覺(jué)得面積大了，每個(gè)月房貸壓力有點(diǎn)大，每年也就去待那么一陣，沒(méi)必要太大，想換個(gè)七八十平方米的就行。”為此，張茜將房子全權(quán)交由德祐一門(mén)店以125萬(wàn)元進(jìn)行掛牌出售。

然而2020年11月開(kāi)始，大理房?jī)r(jià)連續(xù)下跌，且降幅不斷擴(kuò)大。截至今年3月，大理新房?jī)r(jià)格同比下跌達(dá)5.7%，二手房?jī)r(jià)格同比下跌4.7%。

張茜的房子掛牌價(jià)也隨之不斷下降，從最初的125萬(wàn)元到現(xiàn)在的105萬(wàn)元。“沒(méi)辦法，這兩年問(wèn)這套房子的人都很少，現(xiàn)在就想早點(diǎn)賣(mài)出去。”為了加快賣(mài)房進(jìn)程，張茜今年還自己在小紅書(shū)、知乎等平臺(tái)個(gè)人賬號(hào)上將房屋出售信息掛了出來(lái)。

開(kāi)發(fā)商跟風(fēng)降價(jià)

“相比新房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)沒(méi)什么優(yōu)勢(shì)。”吳奎告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“很多二手房業(yè)主手里的房源是前期在大理房?jī)r(jià)較高點(diǎn)買(mǎi)的，就算現(xiàn)在大理樓市整體都在降價(jià)，但還是有很多二手房業(yè)主不愿意降。也因此，更多人愿意買(mǎi)新房，而不是二手房。”

另一方面，二手房房齡長(zhǎng)的，小區(qū)規(guī)劃又跟不上；房齡不滿兩年的，又要繳納增值稅，成交價(jià)的5.3%。

貝殼找房顯示，目前大理二手房掛牌量為8160套，5年以內(nèi)的房源僅164套，其余房源均在5年以上。

與此同時(shí)，相比二手房房東的自主定價(jià)行為，新房市場(chǎng)存在著更多競(jìng)爭(zhēng)。“一個(gè)開(kāi)發(fā)商降價(jià)了，為了銷(xiāo)量，其他開(kāi)發(fā)商也會(huì)隨之跟風(fēng)。”

吳奎表示，目前他所在門(mén)店二手房帶看量很少，有時(shí)一周還不到十組，一個(gè)月成交量也不了1-2套，大家主要精力還是在推新房，“新房目前基本都有一口價(jià)活動(dòng)，比正常樓盤(pán)還要便宜1000元/平方米左右。”

據(jù)了解，大理樓市主要分為四個(gè)區(qū)域，包括海西古城片區(qū)，這是大理的重點(diǎn)保護(hù)區(qū)域，以別墅、疊拼為主，均價(jià)也是大理最高的，在20000元/平方米以上；下關(guān)老城區(qū)，這是本地人常住的區(qū)域，目前二手房高層單價(jià)在11000元/-14000元/平方米；滿江新區(qū)，這是大理近幾年重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)域，均價(jià)8000元/平方米左右。

除此之外，還有一個(gè)海東片區(qū)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，海東片區(qū)也是大理曾經(jīng)的“明星片區(qū)”。在旅游地產(chǎn)如火如荼的時(shí)代，洱海旁的海東片區(qū)吸引了全國(guó)各地的開(kāi)發(fā)商前來(lái)興建樓盤(pán)。但因?yàn)槎Ｖ卫肀Ｗo(hù)，2018年海東片區(qū)開(kāi)發(fā)被按下暫停鍵。直到2020年3月，大理發(fā)布《大理市上和片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃批后公告》，對(duì)海東片區(qū)重新進(jìn)行了規(guī)劃，“目前也是不能開(kāi)發(fā)了，人流量極少，入住率低。”

“大理此前新房?jī)r(jià)格高，主要是因?yàn)榭蛻舳ㄎ弧?rdquo;吳奎解釋，“大理是旅游勝地，同時(shí)也是宜居城市的優(yōu)選，許多外來(lái)旅游的人選擇定居大理。此外，海南、西雙版納限購(gòu)，再加之高鐵的開(kāi)通也導(dǎo)入了更多旅居置業(yè)人群。”

“以前大理60%以上新房都是賣(mài)給外地人的，但這兩年外地游客大大減少，本地人又消化不完這么多的房子，所以開(kāi)發(fā)商只能降價(jià)銷(xiāo)售。”吳奎告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，降價(jià)銷(xiāo)售情況以滿江片區(qū)最具代表性。

以萬(wàn)達(dá)云麓·青城為例，“去年我成交了一套15樓106平方米房源，118萬(wàn)元，今年同一棟、同一個(gè)戶型面積，17樓，成交價(jià)92萬(wàn)元。”吳奎表示，整個(gè)大理新房都在降，尤其以滿江片區(qū)為甚，“目前片區(qū)內(nèi)部分特價(jià)房單價(jià)能達(dá)到6000元/平方米，而此前片區(qū)均價(jià)在10000元/平方米。”

就連片區(qū)內(nèi)最好的項(xiàng)目萬(wàn)科·拾叁月也加入了降價(jià)行列。“項(xiàng)目距離洱海就50米，只隔了一個(gè)濕地公園，以前成交均價(jià)15000元/平方米，最近新開(kāi)的一棟樓，樓王位置，均價(jià)14000元/平方米。”

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)