每經(jīng)特約評(píng)論員 譚浩俊

4月18日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局印發(fā)《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展金融服務(wù)的通知》。通知指出，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

不難看出，央行在住房信貸政策層面，已經(jīng)在開口子，在松綁樓市調(diào)控政策，這對(duì)樓市來說，是有一定刺激作用的。但是，在松綁樓市調(diào)控政策的同時(shí)，也有具體要求。首先，“房住不炒”定位不能突破，房子的“居住”屬性必須堅(jiān)持，不能出現(xiàn)“炒作”現(xiàn)象，否則，政策會(huì)立即收緊。第二，突出因城施策，不搞“一刀切”。“一刀切”的結(jié)果，容易造成政策過緊或者過松，市場(chǎng)可能因此出現(xiàn)大起大落，不利于市場(chǎng)和居民心理的穩(wěn)定。因此，要把住房信貸政策調(diào)整的權(quán)利下放給地方。同時(shí)，也把責(zé)任傳遞給地方。第三，要有利于市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展，政策調(diào)整必須圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”而展開，不能突破這個(gè)原則。否則，政策難以放松。

只有堅(jiān)持這樣的目標(biāo)定位，才能依據(jù)各地的實(shí)際情況，制定有利于地方樓市穩(wěn)定、市場(chǎng)復(fù)蘇、居民預(yù)期平穩(wěn)的住房信貸政策，而不是想收就收、想放就放、快收快放。

此次住房信貸政策調(diào)整，可以認(rèn)為是針對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和樓市的實(shí)際狀況作出的一次主動(dòng)調(diào)整、主動(dòng)應(yīng)對(duì)、主動(dòng)完善。從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度來看，最新發(fā)布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度，我國(guó)GDP為270178億元，按不變價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)4.8%，增速較上年四季度加快0.8個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)繼續(xù)穩(wěn)步恢復(fù)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值10954億元，同比增長(zhǎng)6.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值106187億元，同比增長(zhǎng)5.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值153037億元，同比增長(zhǎng)4.0%。很明顯的，第三產(chǎn)業(yè)拉了后腿。三次產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重分別為4.1%、39.3%和56.6%，第三產(chǎn)業(yè)占比超過了一半，但從對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率來看，第三產(chǎn)業(yè)只拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)了2.4個(gè)百分點(diǎn)，比第二產(chǎn)業(yè)的2.1個(gè)百分點(diǎn)只多出0.3個(gè)百分點(diǎn)，剛剛達(dá)到一半水平。相反，在增加值占比中，第三產(chǎn)業(yè)卻比第二產(chǎn)業(yè)高出了17.3個(gè)百分點(diǎn)，差距明顯。很重要的一個(gè)原因，就是房地產(chǎn)的拉動(dòng)作用大大下降了，第三產(chǎn)業(yè)的增速放慢，貢獻(xiàn)率減弱。

從樓市自身的情況來看，受前些年過度負(fù)債擴(kuò)張的影響，房企普遍陷入資金緊張格局，特別是頭部房企，極少有不出現(xiàn)資金鏈緊繃現(xiàn)象的。在這樣的情況下，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂問題，就難免會(huì)發(fā)生行業(yè)性、區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)。更重要的，如果房企資金鏈斷裂，還會(huì)引發(fā)不能按時(shí)交樓問題，使房企風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化成社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)。因此，適度放寬住房信貸資金政策，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求，對(duì)于穩(wěn)定房企資金鏈、穩(wěn)定市場(chǎng)是有積極作用的，也是能夠有效化解房企資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)的。

關(guān)鍵在于，如何確保不發(fā)生房?jī)r(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)，不能讓房?jī)r(jià)上漲使樓市調(diào)控前功盡棄，是地方必須把握好的重要方面。否則，樓市調(diào)控政策隨時(shí)會(huì)收緊。也正是基于這樣的考慮，為了避免政策快速放松又快速收緊的現(xiàn)象，在放松住房信貸政策時(shí)，也要“穩(wěn)”字當(dāng)頭，不能過緊或者過松，更不能快松快緊，積極穩(wěn)妥地放松住房信貸政策，且把重心放在剛需購(gòu)房方面，決不能亂開口子。一旦發(fā)現(xiàn)炒房苗頭，就要立即采取措施，避免政策成為拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的工具。尤其要注意的是，對(duì)開發(fā)商貸款一定要把握好尺度，決不能出現(xiàn)隨意亂放現(xiàn)象。否則，要嚴(yán)厲追責(zé)。