每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“現(xiàn)在的情況，能守住就是勝利。”

在河南房地產(chǎn)市場(chǎng)有多年?duì)I銷經(jīng)驗(yàn)的殷建國(guó)這樣形容當(dāng)下鄭州房地產(chǎn)現(xiàn)狀。

距離鄭州發(fā)布救市政策過(guò)去了一個(gè)月，市場(chǎng)似乎還是沒(méi)有太大回應(yīng)。

從官方數(shù)據(jù)看，3月鄭州房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，成交量雖然有所回升，但依舊保持低位。

鄭州樓市 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

跌了200多萬(wàn)

楊唯江是鄭州的一位生意人，做食品加工生意，經(jīng)過(guò)幾十年的打拼，在河南省內(nèi)有過(guò)生意的地方都置辦過(guò)房產(chǎn)，由于很多款項(xiàng)收不回來(lái)，最近他在張羅著賣房子。

“我在鄭州買(mǎi)了一套200平方米左右的寫(xiě)字樓辦公室，現(xiàn)在要用錢(qián)了想轉(zhuǎn)手，看了下市場(chǎng)價(jià)已經(jīng)跌去200多萬(wàn)元。幾套住宅虧得還不算多，想著趕緊出手賣了，虧點(diǎn)虧點(diǎn)吧，還是要應(yīng)個(gè)急。”楊唯江說(shuō)。

對(duì)于市場(chǎng)，殷建國(guó)說(shuō)：“整個(gè)3月實(shí)話說(shuō)并沒(méi)有什么好轉(zhuǎn)，在我看來(lái)房?jī)r(jià)還是在一直下降，這影響了很多購(gòu)房人的信心。我一個(gè)頗有實(shí)力的老客戶現(xiàn)在也只是會(huì)到售樓處看看，根本不愿意出手了。”

殷建國(guó)對(duì)現(xiàn)狀有些悲觀，而實(shí)際房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也的確是這樣。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月15日數(shù)據(jù)，2022年3月，鄭州新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。二手房同樣也在下滑，環(huán)比價(jià)格下跌0.2個(gè)百分點(diǎn)，同比下跌0.8個(gè)百分點(diǎn)。

“交易量上看甚至還有所下降，我所在區(qū)域有的樓盤(pán)3月份只成交了10套，以往都是30套上下的。”殷建國(guó)告訴記者。

但從鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)看，3月份鄭州全市房地產(chǎn)銷售量較2月還是有所提升的。

2022年一季度、3月重點(diǎn)20城新房成交量及同環(huán)比情況 來(lái)源：諸葛找房

3月，鄭州商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積67.86萬(wàn)平方米（2月34.71萬(wàn)平方米），其中商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積51.13萬(wàn)平方米（2月25.83萬(wàn)平方米），非住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積16.73萬(wàn)平方米（2月8.88萬(wàn)平方米）。

3月，鄭州全市商品房銷售9680套（間），銷售面積122.42萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)11775元/平方米。而2月的數(shù)據(jù)則是全市商品房銷售6324套（間），銷售面積72.76萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)10697元/平方米。

3月份鄭州全市二手房共成交5273套（間），成交面積55.8萬(wàn)平方米，成交均價(jià)10262元/平方米。而2月份鄭州全市二手房共成交3332套（間），成交面積34.25萬(wàn)平方米，成交均價(jià)10663元/平方米。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年3月鄭州新房成交3852套，環(huán)比上漲47.47%，同比下降52.21%。

賣完這個(gè)項(xiàng)目可能就無(wú)事可做了

從代表企業(yè)來(lái)看，鄭州市場(chǎng)也并未恢復(fù)。

從建業(yè)地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)看，3月份其取得物業(yè)合同銷售額人民幣31.02億元，同比減少63.2%；合同銷售建筑面積382522平方米，同比減少65.0%；只有每平方米銷售均價(jià)為8109元，有了5.1%的同比增加。要知道從2021年報(bào)來(lái)看，鄭州市場(chǎng)占據(jù)建業(yè)地產(chǎn)25%的銷量。

另一個(gè)有代表性的企業(yè)正商集團(tuán)尚未公布自己的3月合同銷售額，不過(guò)該公司單月合同銷售額已經(jīng)從去年12月的32.4億元跌至今年2月的15.4億元。以往在每月的前半月，正商會(huì)公布自己的上月銷售額，但目前已經(jīng)4月下旬，3月份數(shù)據(jù)依舊沒(méi)有公布。

“購(gòu)買(mǎi)力還是沒(méi)有恢復(fù)。”殷建國(guó)說(shuō)。

“據(jù)我觀察，別說(shuō)很多客戶手里沒(méi)錢(qián)，就是有錢(qián)也會(huì)優(yōu)先保住自己的事業(yè)，根本談不上買(mǎi)房了。如今房?jī)r(jià)一直下跌，投資客肯定不愿意出手。剛需客來(lái)說(shuō)，鄭州并不像一線城市那樣外來(lái)流動(dòng)人口特別多，流動(dòng)人口中也是省內(nèi)的居多，購(gòu)買(mǎi)意愿并不是特別強(qiáng)烈，甚至還在等著房?jī)r(jià)再降一降。”

“面對(duì)這種現(xiàn)實(shí)，你們營(yíng)銷人員在做什么？”

“還能怎么辦，銷售任務(wù)還是會(huì)壓下來(lái)的，我們要做前期工作，房?jī)r(jià)盡可能打折，找渠道做做返點(diǎn)，找第三方做首付分期，盡量這么搞，現(xiàn)在的情況，能守住就是勝利了。很多人賣完手里的項(xiàng)目可能就無(wú)事可做了。”

“這種情況下你是怎么生存的？”記者問(wèn)。

“讓老板認(rèn)清現(xiàn)實(shí)啊”，殷建國(guó)笑著說(shuō)，“我知道我的崗位之前已經(jīng)換過(guò)幾個(gè)人了，都是因?yàn)闃I(yè)績(jī)不達(dá)標(biāo)，我只要保證業(yè)績(jī)不下滑，老板逐漸就會(huì)明白，現(xiàn)實(shí)就是這樣了。”

“重點(diǎn)領(lǐng)域的信貸支持”

鄭州樓市整個(gè)一季度的情況不容樂(lè)觀。

據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，2022年一季度，鄭州率先出臺(tái)寬松新政，打響官方正式松綁樓市政策第一槍。受1、2月成交下降影響，鄭州新房一季度成交規(guī)模較去年四季度仍有回落，較去年同期也仍有不小差距。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，2022年一季度，鄭州新房成交9752套，環(huán)比下跌37.87%，同比下跌37.17%。

鄭州新房成交套數(shù)季度及月度走勢(shì) 來(lái)源：諸葛找房

今年3月1日，鄭州發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，包含18條樓市紓困政策，從支持合理住房需求、改善住房供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境等多個(gè)方面對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)節(jié)。

雖然從成交結(jié)果上看，鄭州3月間成交是有較大提升的，但經(jīng)紀(jì)人劉繼定有些不以為然：“2月份是春節(jié)月，3月份數(shù)據(jù)上升很正常，不一定和鄭州18條措施有關(guān)。”

殷建國(guó)也認(rèn)為：“鄭州18條政策是挺好的，不過(guò)政策傳導(dǎo)需要時(shí)間，一個(gè)月中我還沒(méi)有看到太大效果。”

劉繼定也持相同觀點(diǎn)：“效果應(yīng)該會(huì)有，但一個(gè)月的時(shí)間還看不到。”

劉繼定表示：“現(xiàn)在的購(gòu)房人很現(xiàn)實(shí)，很難被紙面材料‘誘惑’了。比如我賣的一個(gè)項(xiàng)目旁規(guī)劃有學(xué)校，但看規(guī)劃是沒(méi)人買(mǎi)的，直到地征了，掛上建設(shè)牌子了，購(gòu)房人才會(huì)多起來(lái)。交通、醫(yī)療配套也是一樣的，必須要真真正正有落地了，房子才會(huì)好賣一些。”

“此外，鄭州很多爛尾樓問(wèn)題還沒(méi)有解決，這也影響了大家的信心。”

4月14日，鄭州傳來(lái)名門(mén)地產(chǎn)被申請(qǐng)破產(chǎn)的消息，但4月15日該申請(qǐng)被撤回。2021年3月，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾報(bào)道過(guò)鄭州名門(mén)天境的爛尾問(wèn)題，據(jù)了解該問(wèn)題至今仍未解決。

可以看到，政策還在持續(xù)釋放善意。

根據(jù)鄭州市人民政府消息，4月12日，鄭州市舉行4月份金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，圍繞下一步工作，李黔淼副市長(zhǎng)強(qiáng)調(diào)，“要加大對(duì)制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、普惠金融、有機(jī)更新等重點(diǎn)領(lǐng)域的信貸支持”。

4月15日，鄭州市委副書(shū)記、代市長(zhǎng)何雄表示將實(shí)施青年人才安居工程，“鄭州將綜合運(yùn)用青年人才驛站、人才公寓、共有產(chǎn)權(quán)住房及發(fā)放首次購(gòu)房補(bǔ)貼等方式，為青年人才提供安居保障。”

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝