每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤 何小桃 蓋源源    

“現(xiàn)在的情況，能守住就是勝利。”

在河南房地產(chǎn)市場有多年?duì)I銷經(jīng)驗(yàn)的殷建國這樣形容當(dāng)下鄭州房地產(chǎn)現(xiàn)狀。

距離鄭州發(fā)布松綁政策過去了一個(gè)月，這個(gè)1274萬人口的大市場似乎還是沒有太大回應(yīng)。

從官方數(shù)據(jù)看，3月鄭州房價(jià)繼續(xù)下跌，成交量雖然有所回升，但依舊保持低位。

 

鄭州樓市 圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝

一套寫字樓辦公室跌了200多萬

楊唯江是鄭州的一位生意人，做食品加工生意，經(jīng)過幾十年的打拼，在河南省內(nèi)有過生意的地方都置辦過房產(chǎn)，由于很多款項(xiàng)收不回來，最近他在張羅著賣房子。

“我在鄭州買了一套200平方米左右的寫字樓辦公室，現(xiàn)在要用錢了想轉(zhuǎn)手，看了下市場價(jià)已經(jīng)跌去200多萬元。幾套住宅虧得還不算多，想著趕緊出手賣了，虧點(diǎn)虧點(diǎn)吧，還是要應(yīng)個(gè)急。”楊唯江說。

對于市場，殷建國說：“整個(gè)3月實(shí)話說并沒有什么好轉(zhuǎn)，在我看來房價(jià)還是在一直下降，這影響了很多購房人的信心。我一個(gè)頗有實(shí)力的老客戶現(xiàn)在也只是會到售樓處看看，根本不愿意出手了。”

殷建國對現(xiàn)狀有些悲觀，而實(shí)際房價(jià)數(shù)據(jù)也的確是這樣。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局4月15日數(shù)據(jù)，2022年3月，鄭州新建商品房價(jià)格環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。二手房同樣也在下滑，環(huán)比價(jià)格下跌0.2個(gè)百分點(diǎn)，同比下跌0.8個(gè)百分點(diǎn)。

“交易量上看甚至還有所下降，我所在區(qū)域有的樓盤3月份只成交了10套，以往都是30套上下的。”殷建國告訴記者。

但從鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)看，3月份鄭州全市房地產(chǎn)銷售量較2月還是有所提升的。

2022年一季度、3月重點(diǎn)20城新房成交量及同環(huán)比情況 來源：諸葛找房

3月，鄭州商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積67.86萬平方米（2月34.71萬平方米），其中商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積51.13萬平方米（2月25.83萬平方米），非住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積16.73萬平方米（2月8.88萬平方米）。

3月，鄭州全市商品房銷售9680套（間），銷售面積122.42萬平方米，銷售均價(jià)11775元/平方米。而2月的數(shù)據(jù)則是全市商品房銷售6324套（間），銷售面積72.76萬平方米，銷售均價(jià)10697元/平方米。

3月份鄭州全市二手房共成交5273套（間），成交面積55.8萬平方米，成交均價(jià)10262元/平方米。而2月份鄭州全市二手房共成交3332套（間），成交面積34.25萬平方米，成交均價(jià)10663元/平方米。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年3月鄭州新房成交3852套，環(huán)比上漲47.47%，同比下降52.21%。 

“賣完這個(gè)項(xiàng)目可能就無事可做了”

從代表企業(yè)來看，鄭州市場也并未恢復(fù)。

從建業(yè)地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)看，3月份其取得物業(yè)合同銷售額人民幣31.02億元，同比減少63.2%；合同銷售建筑面積382522平方米，同比減少65.0%；只有每平方米銷售均價(jià)為8109元，有了5.1%的同比增加。要知道從2021年報(bào)來看，鄭州市場占據(jù)建業(yè)地產(chǎn)25%的銷量。

另一個(gè)有代表性的企業(yè)正商集團(tuán)尚未公布自己的3月合同銷售額，不過該公司單月合同銷售額已經(jīng)從去年12月的32.4億元跌至今年2月的15.4億元。以往在每月的前半月，正商會公布自己的上月銷售額，但目前已經(jīng)4月下旬，3月份數(shù)據(jù)依舊沒有公布。

“購買力還是沒有恢復(fù)。”殷建國說。

“據(jù)我觀察，別說很多客戶手里沒錢，就是有錢也會優(yōu)先保住自己的事業(yè)，根本談不上買房了。如今房價(jià)一直下跌，投資客肯定不愿意出手。剛需客來說，鄭州并不像一線城市那樣外來流動人口特別多，流動人口中也是省內(nèi)的居多，購買意愿并不是特別強(qiáng)烈，甚至還在等著房價(jià)再降一降。”

“面對這種現(xiàn)實(shí)，你們營銷人員在做什么？”

“還能怎么辦，銷售任務(wù)還是會壓下來的，我們要做前期工作，房價(jià)盡可能打折，找渠道做做返點(diǎn)，找第三方做首付分期，盡量這么搞，現(xiàn)在的情況，能守住就是勝利了。很多人賣完手里的項(xiàng)目可能就無事可做了。”

“這種情況下你是怎么生存的？”記者問。

“讓老板認(rèn)清現(xiàn)實(shí)啊”，殷建國笑著說，“我知道我的崗位之前已經(jīng)換過幾個(gè)人了，都是因?yàn)闃I(yè)績不達(dá)標(biāo)，我只要保證業(yè)績不下滑，老板逐漸就會明白，現(xiàn)實(shí)就是這樣了。”

“重點(diǎn)領(lǐng)域的信貸支持”

鄭州樓市整個(gè)一季度的情況不容樂觀。

據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，2022年一季度，鄭州率先出臺寬松新政，打響官方正式松綁樓市政策第一槍。受1、2月成交下降影響，鄭州新房一季度成交規(guī)模較去年四季度仍有回落，較去年同期也仍有不小差距。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，2022年一季度，鄭州新房成交9752套，環(huán)比下跌37.87%，同比下跌37.17%。

鄭州新房成交套數(shù)季度及月度走勢 來源：諸葛找房

今年3月1日，鄭州發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，包含18條樓市紓困政策，從支持合理住房需求、改善住房供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境等多個(gè)方面對樓市進(jìn)行調(diào)節(jié)。

雖然從成交結(jié)果上看，鄭州3月間成交是有較大提升的，但經(jīng)紀(jì)人劉繼定有些不以為然：“2月份是春節(jié)月，3月份數(shù)據(jù)上升很正常，不一定和鄭州18條措施有關(guān)。”

殷建國也認(rèn)為：“鄭州18條政策是挺好的，不過政策傳導(dǎo)需要時(shí)間，一個(gè)月中我還沒有看到太大效果。”

劉繼定也持相同觀點(diǎn)：“效果應(yīng)該會有，但一個(gè)月的時(shí)間還看不到。”

劉繼定表示：“現(xiàn)在的購房人很現(xiàn)實(shí)，很難被紙面材料‘誘惑’了。比如我賣的一個(gè)項(xiàng)目旁規(guī)劃有學(xué)校，但看規(guī)劃是沒人買的，直到地征了，掛上建設(shè)牌子了，購房人才會多起來。交通、醫(yī)療配套也是一樣的，必須要真真正正有落地了，房子才會好賣一些。”

“此外，鄭州很多爛尾樓問題還沒有解決，這也影響了大家的信心。”

4月14日，鄭州傳來名門地產(chǎn)被申請破產(chǎn)的消息，但4月15日該申請被撤回。2021年3月，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾報(bào)道過鄭州名門天境的爛尾問題，據(jù)了解該問題至今仍未解決。

 

名門地產(chǎn)某項(xiàng)目 圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖

可以看到，政策還在持續(xù)釋放善意。

根據(jù)鄭州市人民政府消息，4月12日，鄭州市舉行4月份金融機(jī)構(gòu)座談會，圍繞下一步工作，李黔淼副市長強(qiáng)調(diào)，“要加大對制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、普惠金融、有機(jī)更新等重點(diǎn)領(lǐng)域的信貸支持”。

4月15日，鄭州市委副書記、代市長何雄表示將實(shí)施青年人才安居工程，“鄭州將綜合運(yùn)用青年人才驛站、人才公寓、共有產(chǎn)權(quán)住房及發(fā)放首次購房補(bǔ)貼等方式，為青年人才提供安居保障。”

記者| 王佳飛

編輯| 陳夢妤 何小桃 蓋源源 杜恒峰

校對|孫志成

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝

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