（編者按：受疫情及行業(yè)下行等因素影響，今年一季度多地樓市成交量較去年同期下滑明顯，樓市傳統(tǒng)的“金三月”也未能實(shí)現(xiàn)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，3月份重點(diǎn)32城平均去化率僅為35%，不過(guò)，上海、合肥、臺(tái)州、杭州、蘇州5城平均去化率達(dá)到或超過(guò)60%。如此高的去化率，是否表明這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)回暖？為此，每經(jīng)記者對(duì)部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查采訪。）

每經(jīng)記者包晶晶攝

每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 魏文藝

今年樓市未能迎來(lái)“金三月”。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，3月份重點(diǎn)32城平均去化率僅為35%，其中上海、合肥、臺(tái)州、杭州、蘇州5城平均去化率達(dá)到或超過(guò)60%；另有10個(gè)城市平均去化率在20%或以下，包括南京、武漢等熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，一線(xiàn)城市廣州也位列其中。此外，有8個(gè)城市3月開(kāi)盤(pán)去化率較2月回落。

對(duì)此，易居研究院分析認(rèn)為，3月份半數(shù)以上重點(diǎn)城市皆有不同程度的松綁，一季度利好“托市”政策頻出但效果并達(dá)到預(yù)期；另一方面，疫情多地集中爆發(fā)負(fù)面影響下，購(gòu)房需求或?qū)⑦f延至4、5月釋放。

重點(diǎn)城市“冰火兩重天”

春節(jié)過(guò)后，上海樓市快速回暖，3月份的新盤(pán)平均去化率也遙遙領(lǐng)先各城。

具體來(lái)看，3月上海9個(gè)入市項(xiàng)目中，5個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)積分搖號(hào)，認(rèn)籌率200%左右，入市項(xiàng)目平均去化率在90%以上。即便銷(xiāo)售最差的項(xiàng)目去化率也高達(dá)80%以上。

不過(guò)由于受疫情影響，上海3月新房最終成交107.14萬(wàn)平方米，環(huán)比減少17.39%，在2021年高基數(shù)下同比下降了48.23%。記者注意到，上海新房市場(chǎng)改善型需求旺盛，3月銷(xiāo)售金額TOP10項(xiàng)目中，單價(jià)10萬(wàn)元+的項(xiàng)目占比過(guò)半。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“對(duì)于上海市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，3月整體表現(xiàn)是不錯(cuò)的。但是這可能多少和實(shí)際感受不一樣，因?yàn)?月份上海其實(shí)開(kāi)始面臨疫情的沖擊，一些項(xiàng)目理論上不會(huì)好到哪里去。只能理解為一些項(xiàng)目加快了推盤(pán)和簽約，同時(shí)上海本身不缺購(gòu)房需求，所以全市的項(xiàng)目去化狀況是不錯(cuò)的。”

3月份合肥的平均去化率達(dá)70%，雖然市區(qū)商品房供應(yīng)35萬(wàn)平方米，一改年初供應(yīng)不足的窘境，但供應(yīng)量同比腰斬、成交同比下降近三成。臺(tái)州3月平均去化率達(dá)66%，雖然一手商品房供應(yīng)和網(wǎng)簽備案總量均有所回升，但從近一年情況來(lái)看，網(wǎng)簽備案量仍處于低位。3月平均去化率高達(dá)63%的杭州，市場(chǎng)熱度仍然體現(xiàn)在主城區(qū)。

再看近期為樓市松綁的蘇州，3月9個(gè)項(xiàng)目推售，開(kāi)盤(pán)平均去化率達(dá)到60%，但仍集中在核心板塊。相城區(qū)項(xiàng)目即便有八五折至八八折優(yōu)惠、贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)和車(chē)位抵用券等，整體去化率仍低至20%。

在重32城中，3月份大半城市去化率低于30%，甚至10%。部分典型城市的項(xiàng)目最高與最低去化率差距不大，均在低位徘徊。如福州單項(xiàng)目去化率為28%~50%；鄭州單項(xiàng)目最低去化率3%，最高也僅為34%。如佛山、重慶在一季度下調(diào)了商業(yè)貸款首付比例，佛山還進(jìn)一步降低了“人才”認(rèn)定門(mén)檻，但市場(chǎng)下行周期中對(duì)樓市成交刺激作用有限。

對(duì)此，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示：”不管市場(chǎng)上行還是下行，出政策的時(shí)候都會(huì)有拐點(diǎn)，這個(gè)拐點(diǎn)是否明顯，和政策力度、執(zhí)行力度有關(guān)。今年政策的確在放松，但經(jīng)濟(jì)背景，社會(huì)背景比以往更復(fù)雜，市場(chǎng)還需要更多耐心。”

多個(gè)城市存銷(xiāo)比大增

值得注意的是，大部分城市去化率走低并非一日之寒，累計(jì)庫(kù)存同環(huán)比升高很大程度上拖累了新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化。

如3月份新盤(pán)平均去化率最低的無(wú)錫（10%~20%），據(jù)易居房地產(chǎn)研究院百城庫(kù)存數(shù)據(jù)，自2019年1月起無(wú)錫新房存銷(xiāo)比重回兩位數(shù)，截至今年2月末，無(wú)錫市存銷(xiāo)比達(dá)到25.9，環(huán)比增長(zhǎng)17%，同比增長(zhǎng)67%。但無(wú)錫新房庫(kù)存并同比增長(zhǎng)僅6%，成交同比則下滑了44%，成為新樓盤(pán)滯銷(xiāo)的最大因素。

已經(jīng)放寬政策的福州，市場(chǎng)同樣沒(méi)有實(shí)質(zhì)回暖，多數(shù)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率不足20%。僅萬(wàn)科城市之光認(rèn)購(gòu)率達(dá)到87%、金地自在城認(rèn)購(gòu)率37%，其余大多數(shù)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率僅個(gè)位數(shù)，而福州的存銷(xiāo)比也接近20，為19.6。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，“福州市場(chǎng)最近兩年出現(xiàn)過(guò)一小波回暖態(tài)勢(shì)，但持續(xù)時(shí)間不長(zhǎng)、回暖動(dòng)力非常微弱，市場(chǎng)處于掙扎復(fù)蘇且阻力很大的狀態(tài)。對(duì)于福州市場(chǎng)的壓力，其實(shí)從一些相對(duì)銷(xiāo)售不錯(cuò)的項(xiàng)目也可以看出，房企總體上都面臨銷(xiāo)售壓力較大的問(wèn)題。政策方面確實(shí)也給予了寬松的導(dǎo)向。比如3月30日福州放松了購(gòu)房政策，給了4月份市場(chǎng)改善的空間。但這中間要注意一些新的不確定性因素，比如說(shuō)各類(lèi)政策效應(yīng)不達(dá)預(yù)期、疫情帶來(lái)新的干擾、購(gòu)房者購(gòu)房意愿不強(qiáng)等問(wèn)題。”

再以上海為例，易居研究院認(rèn)為，從上海商品住宅庫(kù)存數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年3月受疫情影響，庫(kù)存面積及去化周期創(chuàng)歷史新高，但后續(xù)庫(kù)存面積及去化周期一路下行，直到2022年3月份受疫情影響上海商品住宅庫(kù)存面積有所上升，去化周期也開(kāi)始上行。根據(jù)2020年疫情過(guò)后的行情，樂(lè)觀預(yù)計(jì)上海今年5、6月份商品住宅去化周期將由升轉(zhuǎn)降。

對(duì)于接下來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，易居研究院預(yù)測(cè)，重點(diǎn)城市的市場(chǎng)分化格局仍將延續(xù)。待政策利好持續(xù)發(fā)酵，“人+錢(qián)”集中的基本面較好的城市勢(shì)必率先回暖，諸如深圳、惠州、珠海、南京、無(wú)錫、常州等有望在二季度率先迎來(lái)“轉(zhuǎn)機(jī)”；武漢、鄭州、廈門(mén)等或?qū)⑤唲?dòng)傳導(dǎo)而筑底企穩(wěn)；對(duì)于昆明、南寧、重慶、福州、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)春等城市而言，短期下行壓力依舊較大。