每經(jīng)記者 陳 利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“蘇州樓市目前兩極分化比較嚴重，核心區(qū)域房價倒掛，樓盤去化率能達到90%甚至100%，基本要靠搶，‘秒光’。但區(qū)域位置稍微偏一點的項目走量就很難了，對分銷渠道的依賴程度很大，能占到70%及以上。”一家TOP30房企蘇州區(qū)域項目營銷策劃張鈺（化名）告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

繼4月11日將二手房限售期由5年調(diào)整為3年、外地戶口購房社保條件放寬后，4月21日，蘇州再次發(fā)布政策：首次使用公積金貸款：個人由45萬元提高到60萬元，家庭由70萬元提高到90萬元。

盡管政策持續(xù)在放松，然而受疫情影響，近期蘇州部分地區(qū)新房售樓處、二手房中介門店關(guān)閉。克而瑞蘇州統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至4月20日，4月蘇州市區(qū)商品住宅的供應(yīng)面積為7.87萬平方米，同比減少93%；成交面積為24.99萬平方米，同比減少74%。

區(qū)域去化兩極分化

張鈺負責的項目位于蘇州城郊的蘇相合作區(qū)，在去年底首次開盤時由于價格相對同區(qū)域其他項目具有優(yōu)勢，因此在蘇州的環(huán)線剛需市場非常有競爭力，“首開兩天去化率達40%左右。”

不過張鈺也表示，那時受疫情影響沒那么嚴重，如果放到如今這個市場情況開盤的話，“很難達到這樣的數(shù)據(jù)了。”

事實上，受長疫情影響，年后蘇州住建局就發(fā)文要求：“暫停大規(guī)模線下開盤、交付、推廣會等聚集性活動”，此后又隨著疫情變化情況暫停了部分線下售樓部的開放。“基本現(xiàn)在很多售樓處只能線上帶看。”張鈺表示，目前能集中開盤的項目已經(jīng)不多了。

據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，3月蘇州有9個項目推售，開盤去化率高達60%，算是近半年去化率較高的月份之一。值得注意的是，蘇州區(qū)域板塊分化行情持續(xù)加?。簣@區(qū)、獅山核心板塊去化表現(xiàn)最好，園區(qū)2個價格倒掛盤“日光”；其次是新城板塊，去化率能達到60%~80%；但是絕大多數(shù)板塊去化率低于40%，并大量分銷且傭金比例達3%~5%。

“核心區(qū)域價格倒掛盤如園區(qū)奧體頤和玲瓏、新區(qū)獅山等項目，基本還是要‘搶’的。”張鈺向《每日經(jīng)濟新聞》記者坦言，“非核心區(qū)集中開盤如果能賣到五成就已經(jīng)是相當亮眼的數(shù)據(jù)了，能賣到二至三成的也是不錯的項目，當然賣得更差的也有。所以現(xiàn)在非核心區(qū)域的樓盤項目，基本上拿了證就滯銷，嚴重依賴分銷渠道。”

在持續(xù)低迷的市場情況下，開發(fā)商不得不通過各種優(yōu)惠吸引購房者，以價換量。“在一些非核心偏遠區(qū)域，一些項目借工抵房、員工房方式進行促銷，最低折扣可以打到六折或六五折，非核心、但還過得去的板塊正常折扣在九折至九七折左右，還有一些可以打到七折至八五折。”

此外，相城區(qū)部分項目在八五至八八折的基礎(chǔ)上，還送物業(yè)費、車位抵用券、家電等，但去化率低至20%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份咨詢了蘇州鏈家一門店經(jīng)紀人李達，對方表示，“受疫情以及行業(yè)下行影響，今年蘇州很多項目成交量較差，一些項目賣不動，在現(xiàn)有優(yōu)惠下，還可以再談其他優(yōu)惠。”

“基本上現(xiàn)在大部分項目優(yōu)惠都可以談。”李達舉例道，號稱“北新區(qū)第一豪宅”的璞玥風華現(xiàn)房銷售，因為賣得不太好，跟之前相比現(xiàn)在也降了差不多有六七十萬元了。

10日內(nèi)兩次松綁樓市

事實上，今年以來蘇州市場情況并不樂觀。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，1~3月，蘇州市區(qū)商品住宅供應(yīng)面積為101.19萬平方米，同比減少35%；成交面積為140.94萬平方米，同比減少40%。二手房市場成交量也不容樂觀，一季度蘇州市區(qū)二手房總成交9853套，較去年同期成交量直接腰斬。

沒有迎來樓市“小陽春”，進入4月又受疫情影響，蘇州樓市不可避免地迎來“休眠期”，部分新房售樓處、二手房中介門店關(guān)閉，直接影響了新房客戶的來訪量和二手房的帶看量。

截至4月20日，4月蘇州市區(qū)商品住宅的供應(yīng)面積為7.87萬平方米，同比減少93%；成交面積為24.99萬平方米，同比減少74%。而這近25萬平方米的成交量中還包括因此前網(wǎng)簽數(shù)據(jù)延遲的部分；二手房方面亦如此，4月至今蘇州市區(qū)二手房成交套數(shù)為1846套，僅為去年同期成交量(4491套)的41%。

克而瑞蘇州分析師認為，短期內(nèi)蘇州樓市行情的變化和疫情能否得到有效控制密切相關(guān)。如果疫情得不到緩解，樓市仍然會休眠；一旦疫情得以控制，樓市也會慢慢復蘇。

為刺激蘇州樓市，4月以來，蘇州已連發(fā)兩份“松綁”政策。

4月11日，蘇州發(fā)布新政：一是將二手房限售期從5年改為3年；二是非本地戶籍（外地人）在蘇州買房，社保（個稅）不用3年內(nèi)連續(xù)繳滿2年，只要累計滿2年即可；三是外地人賣房后2年內(nèi)無需社保或稅單可直接購房。

10天后，蘇州再次放松政策將公積金貸款額度提高：首次使用公積金貸款個人由45萬元提高到60萬元，家庭由70萬元提高到90萬元。

截至目前，蘇州已經(jīng)從限售、限購、公積金端開始松綁。克而瑞江蘇分析認為，蘇州疫情基本好轉(zhuǎn)之后，樓市會回到正軌，但去年四季度以來這種下行低迷的狀態(tài)很難在短期內(nèi)逆轉(zhuǎn)，因為市場信心需要時間修復，且疫情影響之下，市民的消費觀念將會更加謹慎。

不過在張鈺看來，“現(xiàn)在政策救市還只是不痛不癢的層面，市場信心建立、市場好轉(zhuǎn)任重而道遠。”

值得一提的是，今年一季度蘇州市區(qū)無涉宅用地成交。3月28日，蘇州發(fā)布今年首批次集中供地公告，推出15宗涉宅用地，總占地面積83萬㎡，總起拍價227億元，將在5月9日、5月10日正式競拍。