每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

總起始金額797.9億元、總成交金額826.8億元，平均溢價率3.6%……

經(jīng)過一天的激烈爭奪，杭州今年首批集中供地于4月25日晚收官。本次推出的60宗地塊（包括2宗租賃用地）當日上午就全部完成競價，其中23宗報價觸及中止價（溢價率為9%-10%）轉(zhuǎn)入一次性報價+搖號環(huán)節(jié)，9宗溢價成交，27宗底價成交（含2宗人才租賃房地塊），僅臨平新城臨喬路以東地塊流拍。

值得注意的是，本土房企在杭州本次土拍中表現(xiàn)突出，共競得45宗地塊，占比高達76%。其中濱江集團斥資184億元拿下11宗地塊，綠城集團以146.4億元奪得7宗地塊，眾安集團以39.09億元斬獲5宗地塊，德信地產(chǎn)、大家房產(chǎn)、興耀房地產(chǎn)等也各有收獲。

“這次拿地出于我們對下一階段宏觀經(jīng)濟、政策充滿信心，同時更是對杭州市場充滿信心。”濱江控股集團執(zhí)行總裁朱立東在4月25日下午接受《每日經(jīng)濟新聞》記者電話采訪時表示。

杭州城市夜景 圖片來源：攝圖網(wǎng)-501066897

土拍規(guī)則調(diào)整，房企利潤有保障

“本次杭州首批集供地，在規(guī)則方面有較大變化，如取消預(yù)公告、調(diào)整土拍方式、改善土拍流程；同時競拍過程也更緊湊，采用同一時間5宗地塊同時競價、且5宗地塊為不同區(qū)域的方式，更加考驗房企的綜合實力。”

4月25日晚，中指研究院浙江分院常務(wù)副總高院生通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在新的土拍規(guī)則下，企業(yè)參拍資質(zhì)有所放松，本次供地平均溢價率3.6%，最高僅12%，且部分板塊最高限價有所提升，保障了開發(fā)商利潤。另一方面，此次杭州供地整體表現(xiàn)依然較好，也是因為杭州投資吸引力強，居民購買力強勁，去化有所保證。

如果從從溢價率來看，本次杭州的土拍結(jié)果很難用“熱”來總結(jié)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，本次杭州土拍共有23宗地塊溢價封頂，并進入一次性報價環(huán)節(jié)，“封頂率”約40%，和去年三批次的71%相比熱度明顯下滑，回歸至2020年的土拍市場水平。同時，本次共有25宗地塊底價成交，并出現(xiàn)了自杭州集中供地以來首宗流搖地塊。

來源：克而瑞浙江區(qū)域整理 

“本次土拍熱度分化明顯，總共60宗地塊除2宗人才租賃用地外，剩余的58宗宅地中有1宗流搖，該地塊周邊鄰近高架、廠房等，微環(huán)境欠佳。25宗底價成交的地塊，所在區(qū)域多為臨安、富陽以及蕭山郊區(qū)等去化能力相對偏弱區(qū)域。遠郊地塊及外部鄉(xiāng)鎮(zhèn)的地塊則多由城投公司競得，包括臨平城建集團、臨平新農(nóng)村建設(shè)、蕭山城建等。”

高院生指出，本次23宗觸及封頂進入一次性報價環(huán)節(jié)的地塊，均位于奧體、三墩、寧圍、良渚、北部新城、未來科技城等熱門核心板塊，競爭也相對激烈。其中，未來科技城138號地塊，樓板價高達24098元/平方米；拱墅區(qū)申花板塊的宅地，樓板價超過31000元/平方米。

對本次杭州土拍規(guī)則的調(diào)整，企業(yè)方面的感受更為明顯。

“前一兩年的土拍，房企確實利潤微薄，需要企業(yè)通過管理、降低融資成本來控制，我們總還保住了一點利潤。這一輪的土地相對要好很多，如果運營正常，利潤能夠超過10個點，大部分企業(yè)大概在8~12個點左右浮動。”朱立東表示，“但土拍調(diào)整也是基于兩個前提，一是現(xiàn)在的市場的確有點冷了；二是原先市場里膽子大的企業(yè)現(xiàn)在也情況不佳，如果仍然只有微薄的利潤，企業(yè)生存也有問題。”

回顧2021年杭州集中供地中的遠郊地塊項目，目前普遍去化較差，房企對此也頗為謹慎。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，富陽、臨安兩區(qū)去年首批次成交的地塊目前均只有1個項目入市，雖然利潤較為可觀，但去化流速較慢。

值得注意的是，在此之前，已經(jīng)十余個城市完成了今年首批集中供地，除北京、合肥等少數(shù)城市表現(xiàn)較好外，多數(shù)城市的土地市場仍然低迷。而本次杭州的集中供地雖然熱度分化，但整體熱度仍然較高。相比而言，同日舉行的天津首輪集中供地，30宗地塊停牌15宗、流拍9宗、底價成交5宗，總成交面積48.6平方米，總成交金額不足44億元。

2022年杭州首批集中供地成交情況 來源：克而瑞浙江區(qū)域整理 

本土房企發(fā)威，斬獲76%的地塊

在本次杭州首批集中供地中，本土品牌房企和央企國企成為拿地主力。

其中，本土品牌房企濱江集團拿地最多，共奪得包括鐵路北站單元地塊、翠苑單元地塊、云城單元地塊、杭州未來科技城138號地塊等11宗地塊，總金額達184億元；綠城集團則以7宗地塊位排在第二，拿地金額達146.4億元；眾安集團則以39.09億元拿下5宗地塊。此外，德信地產(chǎn)、大家房產(chǎn)、興耀房地產(chǎn)等也各有斬獲。

本次杭州集中供地中，本土兩家房企濱江與綠城拿地金額合計達到330.4億元，占據(jù)土地出讓金總額的近40%。而本房企在本次杭州土拍中共奪得45宗地塊，占比達76%。

而外來知名房企中，萬科以58.2億元競得兩宗位于良渚新城較大體量地塊；建發(fā)分別以38.42億元、42.75億元搖得上城區(qū)四堡七堡單元2宗地塊，溢價率均為12%；越秀地產(chǎn)以底價摘得臨安3宗純宅地，總金額20.08億元；龍湖則以10.09億元底價競得江干科技園單元商住地。

從濱江集團本次斬獲的11宗地塊來看，其在拿地布局和策略也發(fā)生了一定變化：如引入了新的合作伙伴，并且在鐵路北、高鐵新城、未來科技城、申花等板塊重點發(fā)力。

“市場現(xiàn)在發(fā)生了一些變化和調(diào)整，但這種變化和調(diào)整在不同城市、不同地區(qū)，對不同的企業(yè)而言，表現(xiàn)是不一樣的。局部地區(qū)和部分房企受到了一些影響，濱江運營保持良性，我們在杭州的產(chǎn)品也是仍然是受歡迎的。”

朱立東告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“行業(yè)戲稱我們這次拿地是‘濱江軍團’，聯(lián)合拿地的除了傳統(tǒng)長期合作興耀房產(chǎn)外，這次還有蕭山一家大型國有企業(yè)——蕭山交投集團的參與，共同競得浦南未來社區(qū)地塊。合作伙伴愿意跟你合作，也說明自己至少是市場中的優(yōu)等生。”

再看另一家本土房企綠城集團，在本次杭州土拍中獨奪7宗地塊。綠城集團高層在不久前的業(yè)績會上曾表示，杭州是綠城深耕的城市之一，在城市布局上，綠城堅持二八法則，預(yù)計80%的投資資源聚焦在一二線城市，全年拿地的貨值目標會綜合考慮公司財務(wù)安全和發(fā)展訴求，新增貨值目前計劃定為2500億-3000億元，最終視權(quán)益比而定。

對于此次濱江集團的大手筆拿地，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦于4月25日下午通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“作為長期深耕杭州的本土企業(yè)，濱江集團自身的綜合實力還是相當強的，所有精力都聚焦于此，效率最大化。從品牌和產(chǎn)品角度來看，濱江已經(jīng)在區(qū)域內(nèi)有相當高的人氣，因此也敢于重倉拿地，即便利潤率不高，但杭州風(fēng)險小。在大市場有壓力的情況下，這種方案是優(yōu)選。”

據(jù)記者觀察，自去年下半年以來，房企在拿地方面更關(guān)注經(jīng)營的健康度和現(xiàn)金流，整體表現(xiàn)偏謹慎。在已經(jīng)完成今年首批集中供地的十余個城市中，大都是央企和國企唱主角，民營房企普遍出手較少。

對濱江集團而言，一次性花184億元拿下11宗地塊有無資金壓力？朱立東表示，“當然做軍團盟主也要有實力、有感召力，在資金問題上，我認為企業(yè)只要運營正常，現(xiàn)金流正常就行了。錢多錢少相對于企業(yè)發(fā)展來說，永遠是一個平衡的問題。如果錢都躺在銀行里，說明這家公司沒有進取心，但如果你資金運轉(zhuǎn)不起來也不行。只要現(xiàn)金流是正常的，和企業(yè)發(fā)展的整個規(guī)模是匹配的，就是一個健康的狀態(tài)。”

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-500565590