每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

當(dāng)房企業(yè)績(jī)?cè)?021年遭遇滑鐵盧時(shí)，物業(yè)企業(yè)則是一片豐收。

據(jù)嘉和家業(yè)統(tǒng)計(jì)，截至目前，已披露年報(bào)的48家上市物業(yè)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入總額達(dá)1740.93億元，企業(yè)平均營(yíng)收為36.27億元，營(yíng)業(yè)收入較2020年同期平均增長(zhǎng)44.5%。較2020年40家物業(yè)上市企業(yè)40.2%的平均營(yíng)收增速上升了3個(gè)百分點(diǎn)，上市物企營(yíng)收能力進(jìn)一步提升。

值得注意的是，在行業(yè)整體營(yíng)收增長(zhǎng)的同時(shí)，物業(yè)企業(yè)之間的營(yíng)收差距卻在進(jìn)一步拉大，2021年唯一一家營(yíng)收突破200億元的企業(yè)碧桂園服務(wù)，是排在最后一名德商產(chǎn)投服務(wù)的114倍。

營(yíng)收增長(zhǎng)迅猛

業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)，成為2021年上市物業(yè)企業(yè)的共性。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前48家已公布業(yè)績(jī)的物企中，2021年?duì)I收全部實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)，增速基本維持在40%以上，其中合景悠活、方圓生活服務(wù)、德商產(chǎn)投服務(wù)、碧桂園服務(wù)、和泓服務(wù)等增速均超過(guò)80%。

以合景悠活為例，2021年實(shí)現(xiàn)總營(yíng)業(yè)收入32.55億元，以114.6%的同比增長(zhǎng)在行業(yè)領(lǐng)跑，主要由于大手筆收購(gòu)雪松智聯(lián)、上海申勤物業(yè)及廣東特麗潔環(huán)境工程等，收并購(gòu)并表在帶來(lái)面積跨越式增長(zhǎng)的同時(shí)，營(yíng)收也得以飛速增長(zhǎng)；德商產(chǎn)投服務(wù)也在2020年8月收購(gòu)中能集團(tuán)，面積增長(zhǎng)疊加資源整合后，企業(yè)非住物管與增值服務(wù)收入增長(zhǎng)顯著，從而實(shí)現(xiàn)了整體營(yíng)收的躍升。

需要指出的是，物業(yè)企業(yè)之間的營(yíng)收差距進(jìn)一步拉大。2021年碧桂園服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收288.43億元，是唯一一家營(yíng)收突破200億元的企業(yè)，是第二名雅生活服務(wù)（140.80億元）的兩倍，是營(yíng)收最后一名德商產(chǎn)投服務(wù)的114倍，穩(wěn)居板塊首位，

具體來(lái)看，碧桂園服務(wù)營(yíng)收之所以領(lǐng)先行業(yè)，一方面由于其收入來(lái)源更加多元，2021年除物業(yè)管理服務(wù)收入之外，其他多項(xiàng)收入均在報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)較大的突破。如城市服務(wù)業(yè)務(wù)收入由8.84億元提升至45.3億元，貢獻(xiàn)度達(dá)到15.7%；商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊的收入達(dá)6.54億元，貢獻(xiàn)度提升至2.3%；社區(qū)增值服務(wù)收入為33.27億元，占比提升至11.5%。

另一方面，作為2021年物業(yè)行業(yè)的 “收購(gòu)?fù)?rdquo;，碧桂園服務(wù)先后收購(gòu)了藍(lán)光嘉寶服務(wù)、富力物業(yè)、鄰里樂(lè)、財(cái)信智慧服務(wù)等13家企業(yè)，規(guī)模擴(kuò)張為業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

2021年?duì)I收超過(guò)百億元的除碧桂園服務(wù)外，還有雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、保利服務(wù)和招商積余。與此同時(shí)，頭部6家物業(yè)企業(yè)合計(jì)營(yíng)收達(dá)857.28億元，貢獻(xiàn)了48家上市物業(yè)企業(yè)總收入的49.24%。收入在平均數(shù)以上的物企僅12家，僅占總數(shù)的25%。

“營(yíng)收增長(zhǎng)的基礎(chǔ)是規(guī)模擴(kuò)張，過(guò)去一年并購(gòu)成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理面積增長(zhǎng)的首要驅(qū)動(dòng)力。”中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟4月28日下午通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在規(guī)模擴(kuò)張方面，頭部物業(yè)企業(yè)在資金與資源整合方面更具優(yōu)勢(shì)，從而導(dǎo)致過(guò)去一年?duì)I收的兩極分化，相應(yīng)的行業(yè)集中度也在進(jìn)一步提升。“未來(lái)，頭部效應(yīng)將愈加明顯。”

從市值規(guī)模來(lái)看，截至4月27日收盤(pán)，市值超過(guò)千億港元的僅碧桂園服務(wù)一家。而去年市值超千元的物業(yè)企業(yè)除碧桂園服務(wù)外，還有恒大物業(yè)和華潤(rùn)萬(wàn)象生活。受而母公司流動(dòng)性危機(jī)以及行業(yè)環(huán)境影響，包括融創(chuàng)服務(wù)、恒大物業(yè)等多家物業(yè)上市企業(yè)市值不斷下跌，其中佳兆業(yè)美好市值更是不足10億元，相比2020年底大幅下跌247%。

值得注意的的，在2021年?duì)I收排名前十的物業(yè)企業(yè)中，國(guó)資背景的物業(yè)企業(yè)占據(jù)40%，包括中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余、越秀服務(wù)等。

對(duì)此，嘉和家業(yè)在報(bào)告中指出，在房地產(chǎn)行業(yè)震蕩下行的背景下，具備國(guó)資背景的物業(yè)企業(yè)，一方面母公司的穩(wěn)健發(fā)展能夠帶來(lái)穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)增量；另一方面，在承接公建、城市服務(wù)項(xiàng)目上具有優(yōu)勢(shì)。此外，國(guó)企也在不斷推行激勵(lì)機(jī)制、創(chuàng)新模式，激發(fā)市場(chǎng)活力。

凈利增速分化

近年來(lái)，社區(qū)增值服務(wù)一向被看作是物業(yè)企定創(chuàng)收的利器，疫情的爆發(fā)更加速了企業(yè)朝此方向挺進(jìn)。在已公布2021年業(yè)績(jī)的48家物業(yè)企業(yè)中，36家公布了具體業(yè)務(wù)收入情況，其中社區(qū)增值服務(wù)平均收入增速達(dá)77.3%，遠(yuǎn)高于物業(yè)管理服務(wù)（40.5%）與非業(yè)主增值服務(wù)（30.7%），成為物業(yè)企業(yè)營(yíng)收增長(zhǎng)重要?jiǎng)右颉?/p>

以金科服務(wù)為例，2021年其社區(qū)增值服務(wù)增速高達(dá)566%，緣于在社區(qū)增值服務(wù)板塊的滲透率、復(fù)購(gòu)率以及服務(wù)能力的持續(xù)提升。2021年，金科服務(wù)在社區(qū)團(tuán)購(gòu)、旅居綜合服務(wù)等子業(yè)務(wù)均實(shí)現(xiàn)了跨越式的增長(zhǎng)，尤其旅居綜合服務(wù)板塊一方面打造旅游發(fā)展新模式，一方面整合上下游資源、盤(pán)活存量資產(chǎn)以發(fā)展租售業(yè)務(wù)，旅居綜合服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入7.36億元。

“當(dāng)前業(yè)主增值服務(wù)已成為推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)，未來(lái)這個(gè)趨勢(shì)將繼續(xù)延續(xù)。”

牛曉娟告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從2021年百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)數(shù)據(jù)看，業(yè)主增值服務(wù)收入占比超過(guò)非業(yè)主增值服務(wù)，成為多種經(jīng)營(yíng)收入增長(zhǎng)主要?jiǎng)恿Α?shí)現(xiàn)第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)的穩(wěn)步前進(jìn)可以從幾個(gè)方面推進(jìn)，首先是做實(shí)基礎(chǔ)服務(wù)，穩(wěn)定基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)基本盤(pán)；其次是做精垂直細(xì)分領(lǐng)域的服務(wù)，比如生活服務(wù)業(yè)務(wù)、空間服務(wù)、到家服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)等；最后是借力科技打通多場(chǎng)景服務(wù)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)沉淀與業(yè)務(wù)迭代優(yōu)化。

不過(guò)，盡管2021年物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)收有了大幅增長(zhǎng)，資本市場(chǎng)對(duì)整個(gè)行業(yè)也持續(xù)看好，但受制于第三方收并購(gòu)標(biāo)的影響，物企凈利潤(rùn)率的下降也是不爭(zhēng)的事實(shí)。

嘉和家業(yè)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2021年48家上市物企凈利潤(rùn)總額達(dá)229.44億元，平均凈利潤(rùn)4.78億元；從凈利潤(rùn)增速看，2021全年物業(yè)平均凈利潤(rùn)增速48.6%，其中40家企業(yè)均實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)正增長(zhǎng)，而包括第一服務(wù)控股、佳兆業(yè)美好、朗詩(shī)綠色生活等8家物業(yè)企業(yè)則為負(fù)增長(zhǎng)。

需要指出的是，第一服務(wù)控股與佳兆業(yè)美好營(yíng)收與盈利增速呈現(xiàn)巨大剪刀差，凈利潤(rùn)增速與營(yíng)收增速差值超110%。“2021年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍低迷，企業(yè)應(yīng)收房地產(chǎn)行業(yè)客戶(hù)的若干應(yīng)收款項(xiàng)確認(rèn)重大預(yù)期信貸虧損撥備，導(dǎo)致凈利潤(rùn)同比下降。而出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)大多受房地產(chǎn)母公司影響明顯。”嘉和家業(yè)在報(bào)告中指出。

與此同時(shí)，2021年上市物業(yè)企業(yè)平均凈利率為12.9%，低于2020年同期的13.5%，行業(yè)平均盈利水平有所下降。

“一方面，去年下半年房地產(chǎn)行業(yè)下行明顯，物業(yè)企業(yè)針對(duì)房地產(chǎn)客戶(hù)計(jì)提應(yīng)收款項(xiàng)預(yù)期虧損撥備增加。”嘉和家業(yè)報(bào)告指出，另一方面隨著市場(chǎng)化進(jìn)程的推進(jìn)，物業(yè)企業(yè)第三方項(xiàng)目占比提升，競(jìng)標(biāo)中物企會(huì)對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做出小幅調(diào)整，一定程度上使第三方項(xiàng)目利潤(rùn)略低于母公司交付。疊加社保減免政策到期，人力成本上升等因素，行業(yè)平均凈利率有所下降。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-500453736