每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

繼金茂服務(wù)、力高健康生活之后，今年第三家物業(yè)企業(yè)登陸港股。

今日（4月29日）上午，東原仁知城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)集團(tuán)股份有限公司（02352.HK，以下簡(jiǎn)稱東原仁知服務(wù)）正式在港交所掛牌上市。開盤平開報(bào)11.9港元/股，后一度上漲2.52%，總市值達(dá)8.13億港元.之后股價(jià)有所走低，截至今日收盤，股價(jià)報(bào)11.9港元/股，總市值為7.93億港元。

作為重慶第二家上市物業(yè)企業(yè)，東原仁知服務(wù)在上市前表現(xiàn)出較強(qiáng)的外拓能力，2019-2021年在管面積年均復(fù)合增速達(dá)到54.1%。而且，對(duì)母公司迪馬股份及關(guān)聯(lián)方的依賴度逐年降低，截至2021年末來(lái)自獨(dú)立第三方的在管面積占比已達(dá)50%。

第三方在管面積占比50%

作為一家由地產(chǎn)分拆上市的物企，東原仁知服務(wù)的業(yè)務(wù)條線與其他物業(yè)企業(yè)相似，大部分收入來(lái)自母公司迪馬股份。

招股書顯示，過去三年（2019-2021年），東原仁知服務(wù)的收入和利潤(rùn)持續(xù)增長(zhǎng)。其中總營(yíng)收分別為5.59億元、7.67億元、11.93億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為46.1%；凈利潤(rùn)分別2559萬(wàn)元、8447萬(wàn)元、1.30億元，三年凈利潤(rùn)增幅約為409.4%。

與大多數(shù)物業(yè)企業(yè)類似，東原仁知服務(wù)第一大收入依然為管理服務(wù)，近三年占總收入的比重在45.6%-52.7%；其次是社區(qū)增值服務(wù)，2021年貢獻(xiàn)比為24%；非主業(yè)增值服務(wù)貢獻(xiàn)比從2019年的0.8%上升至最新的5%。

不過從收益占比看，對(duì)母公司的依賴仍未擺脫。截至2021年底，東原仁知服務(wù)來(lái)自迪馬股份和關(guān)聯(lián)方的收益占比為57.4%。

截至2021年底，東原仁知服務(wù)總在管建筑面積約為2820萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)在管面積年均復(fù)合增速54.1%。其中，2019-2021年來(lái)自獨(dú)立第三方的在管面積由280萬(wàn)平方米增至1410萬(wàn)平方米，三年增長(zhǎng)五倍。截至2021年末，來(lái)自獨(dú)立第三方的在管面積占比已達(dá)50%。

據(jù)嘉和家業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2021年46家上物業(yè)企業(yè)總在管面積達(dá)52.26億平方米，平均在管面積為1.14億平方米。據(jù)此來(lái)看，東原仁知服務(wù)的在管面積距離均值還有較大差距，只能排在第35位。

顯然，東原仁知服務(wù)也意識(shí)到規(guī)模對(duì)物業(yè)企業(yè)發(fā)展的重要性。在IPO之前，東原仁知服務(wù)就已經(jīng)開啟收并購(gòu)，按下增規(guī)模、豐業(yè)態(tài)的加速鍵，先后收購(gòu)了重慶盛都、湖北中禾等多家公司股權(quán)，擴(kuò)大服務(wù)業(yè)態(tài)和地域。其中收購(gòu)皆斯內(nèi)集團(tuán)100%股權(quán)，是截至目前其最大的一筆交易，總代價(jià)約8893.52萬(wàn)元，服務(wù)業(yè)態(tài)也進(jìn)一步延伸至寶馬、奔馳、博士等世界500強(qiáng)外資工廠和位于國(guó)內(nèi)的外國(guó)使領(lǐng)館等。

值得注意的是，在資金募集階段，東原仁知服務(wù)就明確表示，將募資約1.36億港元的約65%（或8830萬(wàn)港元）將用于透過戰(zhàn)略投資、合作及收購(gòu)擴(kuò)大集團(tuán)的物業(yè)組合及業(yè)務(wù)規(guī)模；其余35%將用于擴(kuò)展服務(wù)范圍、升級(jí)及開發(fā)智能系統(tǒng)以及一般營(yíng)運(yùn)等。

上市前引入外部投資者

事實(shí)上，在籌備上市的過程中，東原仁知服務(wù)也曾二度更名，由最初的“重慶東原澄方實(shí)業(yè)有限公司”變更為“重慶東原仁知實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司”，再到如今的“東原仁知城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)集團(tuán)股份有限公司”。

不僅如此，東原仁知服務(wù)在經(jīng)歷了一系列的股權(quán)騰挪后，最終形成了如今的股權(quán)結(jié)構(gòu)：公眾股東持股占比25%，余下股份則由天津澄方、栢天、嘉實(shí)物業(yè)、天津合伙四位股東持有，各自分別持股占比38.28%、19.06%、10.18%、7.48%。

按照東原仁知服務(wù)當(dāng)前約8億港元的總市值計(jì)算，天津澄方、栢天、嘉實(shí)物業(yè)、天津合伙的持股市值分別約為3.06億元、1.52億元、0.81億元、0.60億元。

需要指出的是，天津合伙是員工持股平臺(tái)，栢天、嘉實(shí)物業(yè)則為羅韶穎兄妹為東原仁知服務(wù)引入的第三方投資人。

成立于2003年的東原仁知服務(wù)原是迪馬股份全資子公司，到2017年時(shí)迪馬股份將所有股權(quán)轉(zhuǎn)給了東原地產(chǎn)。

兩年后的2019年，迪馬股份公告宣布，東原仁知服務(wù)將實(shí)施員工股權(quán)激勵(lì)暨增資擴(kuò)股方案，激勵(lì)對(duì)象包括東原仁知服務(wù)聯(lián)合首席執(zhí)行官、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理范東等12人。

之后，這12人累計(jì)出資199.47萬(wàn)元成立了入伙持股平臺(tái)即天津合伙。至2020年2月，東原仁知服務(wù)分別由東原地產(chǎn)和天津合伙持股83.37%、16.63%。約兩個(gè)月后，同樣通過增資入股的方式，天津澄方（迪馬股份的全資附屬公司）加入東原仁知服務(wù)，持股39.01%。

此后東原地產(chǎn)先后以6500萬(wàn)元、3080萬(wàn)元、3470萬(wàn)元的代價(jià)分別出售了東原仁知服務(wù)25.41%、12.03%、13.57%的股權(quán)，予外部投資者栢天、天津澄方、嘉實(shí)物業(yè)。

削弱地產(chǎn)母公司的持股，也旨在通過所引入的外部投資者對(duì)公司業(yè)務(wù)有所助力。其中，栢天的實(shí)控人為獨(dú)立第三方王浩，與迪馬股份董事長(zhǎng)羅韶穎是長(zhǎng)江商學(xué)院校友，任聯(lián)交所上市的多家公司執(zhí)行董事職務(wù)，擁有15年的公司管理經(jīng)驗(yàn)。

至此，遞表前，東原仁知服務(wù)的四位股東天津澄方、栢天、嘉實(shí)物業(yè)、天津合伙分別持股持51.04%、25.41%、13.57%、9.98%。

上市前，東原仁知服務(wù)曾于2020-2021年分別派息5280萬(wàn)元、4000萬(wàn)元，約各占當(dāng)期凈利潤(rùn)的62.5%、30.67%；兩年累計(jì)派息9280萬(wàn)元。

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