自去年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)明顯下行，使得房企業(yè)績表現(xiàn)如坐上“過山車”。 從2021年年報(bào)情況看，克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，約有75%房企營收實(shí)現(xiàn)增長，但行業(yè)整體利潤率持續(xù)下行探底，企業(yè)各項(xiàng)利潤率指標(biāo)均已降至歷史較低水平，近九成企業(yè)毛利率、歸母凈利率雙降，部分頭部房企毛利率低于20%。整體來看，“增收不增利”現(xiàn)象仍普遍。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在住宅開發(fā)業(yè)務(wù)增量放緩的當(dāng)下，房企也在加速發(fā)展被寄希望為“第二增長曲線”的經(jīng)營性、多元業(yè)務(wù)。顯然，后者所需要花費(fèi)的成本、耐心、周期都更高更長，容錯率也更低，這或許也將是一次洗牌。 “增收不增利”成普遍現(xiàn)象 即使行業(yè)已經(jīng)接受“增收不增利”的現(xiàn)實(shí)，但當(dāng)多數(shù)房企凈利潤、毛利率出現(xiàn)持續(xù)甚至大幅度下跌時，仍令業(yè)界擔(dān)心行業(yè)是否真正觸底。 2021年，龍頭房企萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4528億元，同比增長8.0%；歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元，同比下降45.7%。這是萬科繼1995年、2008年后出現(xiàn)的上市31年以來第三次凈利潤下滑。 另外兩家頭部房企碧桂園和保利發(fā)展，2021年歸母凈利潤分別下降23%和5%。即便是一直以來被稱為“利潤王”的中海地產(chǎn)，歸母凈利潤也同比下降8.5%。與此同時，這些頭部房企的毛利率也出現(xiàn)不同程度下跌，總體與行業(yè)利潤率下行趨勢一致。 近年來，除了結(jié)算項(xiàng)目地價占售價比上升是房企毛利率持續(xù)下行的主因之外，財(cái)務(wù)費(fèi)用、剛性成本上漲、限價政策等也成為影響房企毛利率的重要因素。 5月5日上午，億翰智庫首席研究員張化東通過微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，融資成本的上升和杠桿的使用使得房企財(cái)務(wù)成本也在上升，這也是影響房企毛利率的一個因素。另外，人工、建筑材料等建設(shè)成本也在持續(xù)上漲，同時地方限價政策下地價漲幅快于房價漲幅，也在一定程度上使得房企毛利率收窄。 安信證券研報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示，2021年30家樣本房企毛利率中位為20.6%，相比2020年下降3.0pct，相比2018年的階段性高點(diǎn)回落12.8pct。民營房企盈利能力弱于國有房企，2021年末民營、國有房企毛利率中位分別為18.3%、20.7%，相比2020年分別回落3.9pct、3.0pct。 另外，宋都股份、迪馬股份、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、榮盛發(fā)展等多家房企2021年均由盈轉(zhuǎn)虧，幾家出現(xiàn)流動性問題的房企如華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展等虧損超百億元。 據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，從2021年房企利潤率變動來看，無論是毛利率、凈利率還是歸母凈利率，下滑企業(yè)均占到近九成，普降態(tài)勢依舊顯著。規(guī)模房企中，碧桂園、萬科、綠城中國2021年的毛利率降幅均超過4個百分點(diǎn)，且毛利率降至20%以下。還有不少歷年利潤率保持在高位、穩(wěn)定性較強(qiáng)的房企也出現(xiàn)較大幅度的波動下行，如中國海外發(fā)展、龍光集團(tuán)、合景泰富、華僑城A、仁恒置地等。其中龍光集團(tuán)、合景泰富毛利率自2014年以來都首次跌破30%。 克而瑞研究中心認(rèn)為，2021年行業(yè)整體利潤增速和盈利表現(xiàn)不佳，從各大上市房企的盈利預(yù)期來看，多數(shù)房企認(rèn)為目前市場仍在出清的過程中，企業(yè)盈利水平探底至歷史較低水平、短期內(nèi)仍將繼續(xù)承壓。但隨著前期高地價項(xiàng)目逐步去化并完成結(jié)算，中長期來看，行業(yè)利潤率水平在觸底之后將會有所回升。 “我覺得現(xiàn)在的這個毛利率區(qū)間基本上就能夠穩(wěn)定住了。”張化東認(rèn)為，實(shí)際的毛利率已經(jīng)見底，反映在財(cái)務(wù)報(bào)表上毛利率的見底區(qū)域預(yù)計(jì)會在2022-2023年度。 在3月30日舉行的業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園首席財(cái)務(wù)官兼副總裁伍碧君回答《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者關(guān)于毛利率下行的提問時表示，高價地的交付和市場銷售預(yù)期較差等綜合因素導(dǎo)致了毛利率的下降，“公司在2020年到2021年上半年拿地的毛利率還是不錯的，行業(yè)在調(diào)整期結(jié)束之后，整體的毛利率水平會重新向上”。 萬科總裁祝九勝亦在3月31日舉行的業(yè)績會現(xiàn)場透露，萬科未來兩年開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率可以維持在20%這個水準(zhǔn)。保利發(fā)展則在年報(bào)中表示，未來隨著高地價項(xiàng)目的陸續(xù)體現(xiàn)，毛利率表現(xiàn)仍將承壓。 “房企未來毛利率穩(wěn)定在15%-20%可能性更大?！彪p佰投資創(chuàng)始合伙人劉策5月5日下午通過微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，萬科今年一季度毛利率已經(jīng)降到18%，凈利率4.45%，這已經(jīng)是作為龍頭房企代表行業(yè)領(lǐng)先運(yùn)營效率下的毛利凈利水平，預(yù)計(jì)會成為這一輪市場出清后的常態(tài)。未來決定毛利凈利水平最核心的影響因素是融資成本和運(yùn)營效率，融資成本低、運(yùn)營效率高的企業(yè)才有發(fā)展空間和利潤空間。 房企積極探尋“第二增長曲線” 房地產(chǎn)行業(yè)的高增長時代已經(jīng)結(jié)束，但市場的反應(yīng)來得更早更快，房企還未能完全擺脫高增長慣性。在此背景下，物業(yè)管理、長租公寓、物流地產(chǎn)、代建、商業(yè)、養(yǎng)老、文旅等多元化業(yè)務(wù)能否成為房企未來發(fā)展的“第二增長曲線”？ 在劉策看來，房企現(xiàn)在進(jìn)入“贏者詛咒”時刻，因?yàn)檫^去房地產(chǎn)充分受益于城鎮(zhèn)化紅利，無論是行業(yè)體量還是利潤水平，相對其他行業(yè)都有明顯優(yōu)勢，路徑依賴下這反而給房企如今的轉(zhuǎn)型發(fā)展帶來很大挑戰(zhàn)。因?yàn)楹茈y找到一個新賽道，其規(guī)模、利潤等諸多要素可與房地產(chǎn)開發(fā)相提并論的，進(jìn)而給房企構(gòu)建第二增長曲線帶來很多現(xiàn)實(shí)難度。 以往沒能完成全年銷售目標(biāo)的房企是少數(shù)，2021年度則是只有少數(shù)房企完成全年目標(biāo)。據(jù)安信證券統(tǒng)計(jì)，2021年樣本民營、國有房企銷售增速中位為2.2%、5.1%，相比2021年上半年分別回落34.5pct、21.9pct。披露銷售目標(biāo)的房企僅3家完成全年目標(biāo)，民營、國有房企全年銷售目標(biāo)完成率中位僅93.0%、94.2%。 在行業(yè)明顯下行之下，房企對2022年的目標(biāo)更多不求增長而求穩(wěn)。除越秀地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)等少數(shù)幾家房企提出同比微增的2022年銷售目標(biāo)外，甚至有部分房企的銷售目標(biāo)為負(fù)增長。 雖然綠城中國屬于完成2021年銷售目標(biāo)的少數(shù)房企之一，但其將2022年的銷售目標(biāo)下調(diào)至3300億元，低于2021年實(shí)際達(dá)成的3509億元。建業(yè)地產(chǎn)將2022年的重資產(chǎn)銷售目標(biāo)定為530億元，同比2021年實(shí)際銷售下降11.82%。時代中國2021年合同銷售額955.9億元，而2022年的銷售目標(biāo)為650億元。 可見，房企正在試圖從以規(guī)模為導(dǎo)向轉(zhuǎn)變到以利潤、質(zhì)量、經(jīng)營為導(dǎo)向。而在住宅開發(fā)業(yè)務(wù)縮量的同時，房企也在加速發(fā)展或許能誕生新增長極的多元化業(yè)務(wù)。 通過梳理房地產(chǎn)企業(yè)近十年來多元化轉(zhuǎn)型的發(fā)展歷程，中指研究院將其大概劃分為四個階段：起步期(2011年至2014年)，發(fā)展期(2015年至2016年），聚焦期(2017年至2019年)及穩(wěn)定期(2020年至今)。 “房企轉(zhuǎn)型大的方向還是在資產(chǎn)運(yùn)營和資產(chǎn)管理，我看好長租、商業(yè)、物流等細(xì)分方向?！眲⒉弑硎?，這意味著房企要從傳統(tǒng)的大錢快錢模式轉(zhuǎn)向小錢慢錢模式，既需要在心理上接受現(xiàn)實(shí)，更需要在內(nèi)部精細(xì)化管理上與新的利潤水平利潤模式上相匹配。這對不少房企來說是心理上和實(shí)踐上都很難逾越的一關(guān)。 萬科董事會主席郁亮在業(yè)績會上表示，萬科的經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)表現(xiàn)很好，快速發(fā)展，營運(yùn)凈收入率勢頭也很好，逐步形成新的利潤蓄水池。 萬科和龍湖集團(tuán)分拆萬物云、龍湖智創(chuàng)生活上市成為一個明顯的信號，物業(yè)是房企目前最有增長性、確定性、可持續(xù)的多元化業(yè)務(wù)板塊。 2021年，龍湖的長租公寓冠寓實(shí)現(xiàn)租金收入22.3億元，同比增長23%，首次實(shí)現(xiàn)盈利；萬科泊寓2021年?duì)I運(yùn)凈收入5.25億元，同比增長193%。另外，合景悠活、新城控股等房企則在加大商業(yè)地產(chǎn)方面的優(yōu)勢。 張化東指出，在住宅開發(fā)主業(yè)放緩的同時，增量業(yè)務(wù)也會出現(xiàn)同步放緩，而增量業(yè)務(wù)最好的轉(zhuǎn)型和發(fā)展時間點(diǎn)應(yīng)該是在主業(yè)較好的時期。除了經(jīng)營類的一些業(yè)務(wù)，現(xiàn)在房企的多元化業(yè)務(wù)都還需要重資產(chǎn)投入，壓力也并不小。 萬科在經(jīng)營性業(yè)務(wù)上交出的“學(xué)費(fèi)”可以印證這一點(diǎn)。新業(yè)務(wù)、多賽道的同時探索讓萬科出的成本比想象中更大，對過往業(yè)績也產(chǎn)生了影響。 郁亮稱，在長租公寓業(yè)務(wù)上，萬科是最早和最積極的響應(yīng)者，非常看好租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展前景，但是從中央的方針到各部門、各地出的政策來看，落地時間太長。同時，對城中村進(jìn)行大規(guī)模的集中改造，做“二房東”模式也讓萬科付出了很大代價，如今還在為此付出代價。 但郁亮認(rèn)為，萬科為探索這些業(yè)務(wù)所交的學(xué)費(fèi)，大頭基本上已經(jīng)付完，物業(yè)、物流、商業(yè)、長租公寓等經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)將構(gòu)成萬科未來的增長空間。 “房企需要以新的視角看待新業(yè)務(wù)才有可能樹立長期主義思想，最終贏來新業(yè)務(wù)的收獲。從地產(chǎn)開發(fā)到新業(yè)務(wù)，本質(zhì)是驅(qū)動房地產(chǎn)從賺錢的行業(yè)變成值錢的行業(yè)，未來穩(wěn)定經(jīng)營業(yè)態(tài)如長租公寓、物流地產(chǎn)等在資本市場可能會獲得遠(yuǎn)超房企的市盈率，這也是精細(xì)化運(yùn)營的回報(bào)。因此，需要房企以這種新的視角堅(jiān)定轉(zhuǎn)型，堅(jiān)定投入，長期發(fā)展?！眲⒉咦詈蟊硎?。 封面圖片來源：攝圖網(wǎng)ID_500379759 【每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號Real-estate-Circle】 搜索 復(fù)制