每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2022年已過去三分之一，房企流動(dòng)性壓力仍在持續(xù)。

貝殼研究院最新報(bào)告顯示，今年前4月，房企境內(nèi)、境外債券融資累計(jì)約2350億元，同比下降41%，降幅較今年一季度收窄2個(gè)百分點(diǎn)；4月房企到期債務(wù)壓力重回400億元缺口。中指研究院數(shù)據(jù)也顯示，4月房企信用債與海外債發(fā)行規(guī)模分別為368.87億元、28.85億元，同比分別下降49.6%、80.46%。

值得注意的是，近日央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、深交所等多部門分別召開專題會(huì)議傳達(dá)學(xué)習(xí)中央政治局會(huì)議精神，其中均提到保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持房企發(fā)債等合理融資需求。與此同時(shí)，近期各地也密集出臺(tái)政策松綁樓市。

“市場信心仍需時(shí)間修復(fù)，存量債務(wù)也需要時(shí)間處置，短時(shí)間內(nèi)融資不會(huì)大規(guī)模啟動(dòng)。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星5月7日通過微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者時(shí)表示，隨著政策的邊際放松，信用債特別是并購類債券融資將有望得以提升。

境內(nèi)融資規(guī)模占比超八成

4月，房企發(fā)債規(guī)模大幅下降。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，4月房地產(chǎn)板塊境內(nèi)、境外債券融資共發(fā)行63筆，較上月減少23筆，發(fā)行規(guī)模約617億元，環(huán)比減少30%，同比減少34%。

其中，4月境內(nèi)債券融資530億元，環(huán)比減少25.4%，同比減少32.7%；境外債券融資約87億元，環(huán)比減少47.9%，同比減少41.2%，境外融資規(guī)模單月占比低于15%。

數(shù)據(jù)來源：Wind、貝殼研究院整理

“受風(fēng)險(xiǎn)偏好影響，資金主要流向信用好的國企央企和頭部民企，中小房企難以被惠及。存量風(fēng)險(xiǎn)仍未化解，到期債務(wù)尚未償還，難以啟動(dòng)新一輪融資。”陳星表示，受疫情、宏觀經(jīng)濟(jì)影響，房地產(chǎn)市場銷售端疲軟，短期內(nèi)難以快速回暖，市場信心仍需要時(shí)間修復(fù)。

從融資成本來看，信用債與海外債融資成本有小幅浮動(dòng)，其中信用債平均利率為3.48%，環(huán)比下降0.37個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.95個(gè)百分點(diǎn)；海外債平均利率為5.55%，環(huán)比增長1.49個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.35個(gè)百分點(diǎn)。

具體到房企而言，4月華潤合計(jì)發(fā)債80.0億元，是當(dāng)月發(fā)行額度最高的房企，平均融資利率3.4%；華發(fā)股份信用債利率為4.8%，而招商蛇口僅為2.4%。此外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)與九龍倉置業(yè)分別發(fā)行了票面利率低于4%的多筆境外債券，其中遠(yuǎn)洋的利率最低為3.8%。

數(shù)據(jù)來源：Wind、貝殼研究院整理

“今年以來央行降準(zhǔn)降息，貨幣市場較為寬松，資金成本下降，因而房地產(chǎn)融資利率也有所下調(diào)。國企央企受企業(yè)性質(zhì)影響，信用等級高、融資成本普遍低于民企，但部分財(cái)務(wù)長期穩(wěn)健的民企融資利率同樣處于低位。”陳星表示，部分民企杠桿水平過高，財(cái)務(wù)安全度較差，資產(chǎn)質(zhì)量及變現(xiàn)能力弱，導(dǎo)致融資渠道收窄，融資成本偏高。

一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，境內(nèi)、外債券規(guī)模占比差距正在逐步拉大。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，1-4月境外債券規(guī)模約442億元，同比減少65%，其規(guī)模占比進(jìn)一步下滑至19%，較2021年同期下降13個(gè)百分點(diǎn)；境內(nèi)融資規(guī)模約1908億元，同比減少30%，其規(guī)模占比提升至81%。

貝殼研究院在報(bào)告中表示，從境內(nèi)外融資結(jié)構(gòu)上看，2020年是一個(gè)明顯的分水嶺，預(yù)計(jì)未來房企的融資渠道長期都將會(huì)以境內(nèi)為主導(dǎo)。

數(shù)據(jù)來源：Wind、貝殼研究院整理

房企償債缺口升至400億元

值得注意的是，4月房地產(chǎn)行業(yè)新增并購融資額度較上月有所減少。

“3月多家房企獲并購融資總規(guī)模達(dá)1780億元，但4月以來新增融資額度明顯放緩。”中指研究院在報(bào)告中指出，并購額度距離資金實(shí)際到位仍有較長的距離，貸款企業(yè)未必能盡快獲得相應(yīng)資金。“房企發(fā)行并購債可以保證募集資金及時(shí)落地，但截至目前發(fā)行主體僅有招商蛇口、建發(fā)、保利、信達(dá)、中國鐵建等企業(yè)，發(fā)行總額為62億元，惠及面較窄。”

在發(fā)債規(guī)模下降的同時(shí)，房企償債規(guī)模依然龐大。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，4月房企境內(nèi)外債券到期規(guī)模約1013億元，較上月減少5.8%，到期債務(wù)凈額396億元，償債缺口回升到400億元規(guī)模。

數(shù)據(jù)來源：Wind、貝殼研究院整理

政策方面暖風(fēng)頻吹。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，4月29日至5月5日7天內(nèi)，全國主要城市公開發(fā)布鼓勵(lì)和放松類調(diào)控政策22次，與3月全月水平持平，城市調(diào)控積極調(diào)整，房地產(chǎn)市場銷售回暖的希望被點(diǎn)燃，房企“自我造血”的能力也將在一系列積極環(huán)境中加速修復(fù)。

此外，近日央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、深交所等多部門分別召開專題會(huì)議傳達(dá)學(xué)習(xí)中央政治局會(huì)議精神，其中均提到保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持房企發(fā)債等合理融資需求。

如深交所5月4日發(fā)布的《關(guān)于支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)若干措施的通知》（以下簡稱《通知》）提到，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，支持房企正常融資活動(dòng)，允許優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行公司債券兼并收購出險(xiǎn)房企項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“從長期來看，房企融資政策面一切向好，但是從政策到實(shí)操尚存在一個(gè)過程。”同策研究院在報(bào)告中指出，《通知》中特別提及“合理”“正常”的融資需求，以后融資將一切企穩(wěn)，過去的融資盛況或不復(fù)往昔。

克而瑞研究中心也認(rèn)為，目前來看，抓銷售回款、提升自身造血能力，保證現(xiàn)金流安全、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、防范流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)仍是企業(yè)保持財(cái)務(wù)定力及穩(wěn)健經(jīng)營的關(guān)鍵。

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