每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤 孫志成 蓋源源    

不少此前鮮少被公眾關(guān)注到的房企，在開(kāi)年較為審慎土拍環(huán)境下，逆勢(shì)擴(kuò)張引發(fā)熱議。

近兩日，隨著蘇州、無(wú)錫兩城共計(jì)23宗地塊的全部成交，今年第一輪集中供地漸進(jìn)尾聲。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月11日，除上海、鄭州、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春外，全國(guó)22個(gè)集中供地的重點(diǎn)城市中，已有18個(gè)城市完成了今年首輪集中供地。

從城市供地節(jié)奏和房企拿地結(jié)果來(lái)看，多項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)較往年發(fā)生了較大變化，TOP50中近3成房企還沒(méi)拿地，而除了一季度國(guó)央企+地方平臺(tái)的拿地主體外，4月在多個(gè)熱點(diǎn)城市供地開(kāi)啟之下，部分區(qū)域深耕的民企開(kāi)始在土拍市場(chǎng)尋求突破。

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即便各地不斷出臺(tái)新政策，以提高房企拿地的積極性，但僅從成交結(jié)果來(lái)看，效果或不及預(yù)期。

據(jù)記者梳理，2022年1-4月，房企新增貨值價(jià)值與2021和2020年同期相比降幅均超60%。以TOP30門(mén)檻新增土地貨值門(mén)檻來(lái)看，2022年中國(guó)金茂以81.3億元排名第30位，而2021年、2020年的TOP30門(mén)檻分別為海倫堡的238.9億元和正榮集團(tuán)的241.6億元。

頭部房企在拿地時(shí)依舊謹(jǐn)慎。據(jù)克爾瑞，銷(xiāo)售TOP50房企4月單月拿地金額接近1000億元，環(huán)比上漲127%，但同比依舊下跌69%。整體來(lái)看，前4月有超過(guò)3成TOP50房企未拿地，市場(chǎng)下行、資金緊張帶來(lái)的投資壓力并沒(méi)有隨著部分城市土拍火熱而好轉(zhuǎn)。

梳理過(guò)往信息可知，相較過(guò)去兩年，今年1-4月房企拿地權(quán)益金額大幅下降和部分房企排名提升，均與城市供地節(jié)奏有很大關(guān)系。今年多城首輪供地?cái)?shù)量明顯下降，以福州為例，今年首輪供地宗數(shù)相較去年底時(shí)減少12宗，武漢則減少近40宗。

不過(guò)今年首輪供地中也有以量換取成交的城市。比如杭州，在今年首輪集中供地有60宗涉宅地塊，累計(jì)出讓金額827億元，而去年最后一次出讓的35宗地塊攬金近800億元。這意味著，在2022年首輪供應(yīng)中，杭州以量換價(jià)的供地策略取得了一定成果，既完成供地目標(biāo)，又減輕了參拍房企的資金壓力，為小規(guī)模房企增加土儲(chǔ)提供了機(jī)會(huì)。

但今年以來(lái)多地土拍政策明顯有讓利房企趨勢(shì)，這是否會(huì)令房企更傾向從招拍掛市場(chǎng)拿地，從而減弱對(duì)舊改、收并購(gòu)等形式的關(guān)注？

5月10日，合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇在接受記者面訪時(shí)表示，土拍變化對(duì)舊改來(lái)講，是會(huì)帶來(lái)一定影響，但這種影響需要多方面來(lái)看。比如土拍樓面價(jià)，一直以來(lái)都會(huì)是舊改項(xiàng)目的對(duì)標(biāo)對(duì)象。土拍如果是1萬(wàn)塊的樓面成本，舊改起碼有30%左右的優(yōu)勢(shì)，土拍會(huì)帶動(dòng)舊改價(jià)格標(biāo)簽的重新建立。

“其次，相比招拍掛配建、嚴(yán)格限價(jià)等規(guī)定，舊改在這方面要求相對(duì)寬松，這也使得它雖然操盤(pán)周期較長(zhǎng)，但還能取得較不錯(cuò)的利潤(rùn)率。此外，還需考慮雖然房企都想拿熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)地塊，但價(jià)格觸頂后搖號(hào)并非都能拿到。比如原本10家報(bào)名了某塊地，最后只有一家拿到，我們更要關(guān)注的是剩下9家資金會(huì)不會(huì)外溢到舊改、收并購(gòu)等。”

從1-4月房企拿地金額和新增土地貨值來(lái)看，一季度涌現(xiàn)的具有國(guó)資或地方政府背景“黑馬”房企，雖然名次略有變動(dòng)，但多依舊穩(wěn)在前30位。

以中指院一季度房企權(quán)益拿地榜第6位的北京興創(chuàng)投資和第9位的偉星房產(chǎn)為例，4月雖未出手拿地，但從拿地金額看，依舊在TOP30之列，分別排在第11位和第18位。

1-4月，濱江集團(tuán)拿地金額為182億元，幾乎全部集中在杭州；一季度原本位居第20位的大家房產(chǎn)，以83億元躍升至第9位；眾安集團(tuán)以“新面孔”身份， 突然出現(xiàn)在百?gòu)?qiáng)房企拿地金額榜單第17位，拿地金額43億元，而其去年?duì)I收僅49億元 。

而拿地金額和排名公布后，在資本市場(chǎng)上反響最大的或許還是眾安集團(tuán)，作為港交所“仙股”常客，投資平臺(tái)上多名投資者熱議與預(yù)判著其近期和未來(lái)走勢(shì)。

近兩年眾安集團(tuán)一改昔日固步自封作風(fēng)，通過(guò)多種形式大舉新增土儲(chǔ)。2021年新增項(xiàng)目12個(gè)，總建筑面積約193萬(wàn)平方米，總土地成本111億元；2020年新增土儲(chǔ)達(dá)到233萬(wàn)平方米，同比增加677%。而2018年和2019年，眾安集團(tuán)的新增土儲(chǔ)合計(jì)僅51萬(wàn)平方米。

眾安集團(tuán)1997年在杭州成立，核心主業(yè)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，同時(shí)還有商業(yè)、物業(yè)服務(wù)、資本四大版塊；2007年底在港交所上市，彼時(shí)是浙江省第二家在香港主板上市的房產(chǎn)企業(yè)， 并創(chuàng)下浙江房企在港上市融資之最 。

雖嘗了“頭啖湯”，但此后眾安集團(tuán)股價(jià)表現(xiàn)并不盡人意，股價(jià)最高僅在上市當(dāng)年超過(guò)2港元，此后多年多次跌破1港元，最低時(shí)甚至跌至0.199港元。2017年底，眾安集團(tuán)因股價(jià)長(zhǎng)期在1港元之下，而被稱(chēng)為港交所“仙股”?？?。

受市場(chǎng)大環(huán)境影響，從去年來(lái)看， 選擇區(qū)域深耕的眾安集團(tuán)也并未錄得較優(yōu)業(yè)績(jī) 。2021年，眾安集團(tuán)銷(xiāo)售額為279.25億元，同比增加27.26%，但營(yíng)收、毛利和歸母凈利均出現(xiàn)了大幅下滑， 實(shí)現(xiàn)營(yíng)收49.69億元 ，同比下降33.20%；毛利14.76億元，同比下降34.25%；歸母凈利7300萬(wàn)元，同比下降91.17%。

此外，眾安集團(tuán)分拆了旗下物業(yè)管理板塊眾安智慧生活，擬在港交所上市，并且已于4月底通過(guò)聆訊。招股書(shū)顯示，眾安智慧生活在管面積為1180萬(wàn)平方米，是近期遞表中規(guī)模最小的物業(yè)公司，營(yíng)收對(duì)母公司依賴(lài)程度較高。

5月9日，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，部分房企目前排名靠前， 不代表其全年拿地成交量排名依然能靠前 ，僅僅可能是因?yàn)槟硞€(gè)時(shí)期其所在的區(qū)域或城市有大規(guī)模土地供應(yīng)，如果回歸到全年來(lái)看，預(yù)計(jì)房企拿地格局面與2021年不會(huì)有太大差異。

記者|甄素靜 編輯|陳夢(mèng)妤?孫志成 蓋源源

校對(duì)|段煉

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