每經(jīng)記者 王晶    每經(jīng)編輯 董興生    

與過(guò)去相比，面向To B 市場(chǎng)的物流基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)商深圳國(guó)際（00152.HK）今年在對(duì)外宣傳方面變得更加開(kāi)放主動(dòng)。5月11日，深圳國(guó)際舉辦媒體開(kāi)放日活動(dòng)，包括《每日經(jīng)濟(jì)新聞》在內(nèi)的多家媒體走進(jìn)了深圳國(guó)際的智慧倉(cāng)、華南數(shù)字谷及華南物流園等，感受到這家公司在物流方面實(shí)現(xiàn)的智慧化管理和自動(dòng)化作業(yè)。

2021年，深圳國(guó)際全年實(shí)現(xiàn)收入166.80億港元（剔除收費(fèi)公路建造服務(wù)收入），股東應(yīng)占盈利35.63億港元。同時(shí)，公司總資產(chǎn)1009億元。然而，相較于千億資產(chǎn)，深圳國(guó)際的總市值卻不足200億元。

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王晶 攝

對(duì)此，深圳國(guó)際總裁劉征宇坦言，公司的市值表現(xiàn)不是特別理想。“受疫情拖累，公司持有49%權(quán)益的聯(lián)營(yíng)公司深航持續(xù)虧損，對(duì)我們?cè)斐闪撕艽蟮挠绊?。?shí)際上，如果我們不是個(gè)整體上市公司，而是把每個(gè)板塊去分拆（上市），公司的市值可能會(huì)翻倍，甚至幾倍，所以我們也有將一些業(yè)務(wù)分拆上市的想法。”

高管認(rèn)為公司市值被低估

公開(kāi)資料顯示，深圳國(guó)際的前身是1951年在香港創(chuàng)立的“茂昌”商號(hào)，1994年被深圳市建材集團(tuán)有限公司收購(gòu)，1999年底由深圳市政府實(shí)施戰(zhàn)略重組前，是一家總資產(chǎn)不足11億港元、年度虧損4億多港元的企業(yè)。如今，深圳國(guó)際是深圳市政府直管企業(yè)中唯一的整體境外上市企業(yè)，主要從事現(xiàn)代物流、港口、收費(fèi)公路、大環(huán)保等四個(gè)產(chǎn)業(yè)板塊。其中，公司的收費(fèi)公路及大環(huán)保業(yè)務(wù)由旗下A+H股公司深高速統(tǒng)籌經(jīng)營(yíng)。

深圳國(guó)際股東名冊(cè)顯示，深圳市國(guó)資委的持股比例約為43%，第二大股東是瑞銀，其余前十大股東均為海外基金，以主權(quán)基金和養(yǎng)老基金為主。

劉征宇表示：“從股東結(jié)構(gòu)上看，我們海外股東的流動(dòng)性相對(duì)較少，市場(chǎng)成交不活躍，對(duì)市值有影響。同時(shí)，我們以前的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)給大家的印象都是重資產(chǎn)投入傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，市場(chǎng)的想象空間不夠。后續(xù)，我們要建智慧倉(cāng)，要介入環(huán)保，今后我們還會(huì)做一些產(chǎn)業(yè)鏈的科技型投入，希望給公司注入一些科技、環(huán)保的元素，使得市場(chǎng)對(duì)我們有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)。”

具體到業(yè)務(wù)方面，深圳國(guó)際在物流業(yè)務(wù)上主要投資建設(shè)高標(biāo)倉(cāng)和城市高端綜合物流基礎(chǔ)設(shè)施，并配套提供冷鏈、智慧倉(cāng)等。目前，公司已布局全國(guó)37個(gè)城市，協(xié)議用地面積1000萬(wàn)平方米；已運(yùn)營(yíng)面積約332萬(wàn)平方米，綜合出租率達(dá)到93%。深圳國(guó)際預(yù)計(jì)，到2025年，公司物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)規(guī)模將達(dá)到700~800萬(wàn)平方米。

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深圳國(guó)際董事局主席李海濤無(wú)奈的稱，“我們的物流運(yùn)營(yíng)面積已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了300多萬(wàn)平方米，而且疊加了冷鏈等，但市盈率表現(xiàn)不盡如人意，總體的估值低于香港上市的同行企業(yè)。”

此外，深圳國(guó)際還談到了數(shù)字化轉(zhuǎn)型問(wèn)題。深圳國(guó)際副總裁侯圣海表示：“物流企業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型肯定是發(fā)展趨勢(shì)，但慚愧的是，檢討這幾年我們的業(yè)務(wù)發(fā)展，在科技創(chuàng)新研發(fā)投入方面確實(shí)存在一些短板和弱項(xiàng)。目前，公司正謀劃整個(gè)集團(tuán)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型方案，很快會(huì)推出落地。 ”

從創(chuàng)新研發(fā)的方式和路徑上，侯圣海介紹稱，公司將從降低運(yùn)營(yíng)成本、提高運(yùn)營(yíng)效率兩個(gè)目標(biāo)發(fā)力。“具體方式為，重點(diǎn)加強(qiáng)與校企合作和科技創(chuàng)新企業(yè)的合作，但未來(lái)，要依托我們的重大項(xiàng)目，比如平湖南國(guó)家物流樞紐、深圳國(guó)際龍華數(shù)字物流港等，加強(qiáng)對(duì)技術(shù)科技創(chuàng)新的落地，并進(jìn)行一些具體科技項(xiàng)目的立項(xiàng)和課題的研究。”

物流之外，港口業(yè)務(wù)也是深圳國(guó)際正重點(diǎn)布局的核心業(yè)務(wù)。目前公司在建的港口項(xiàng)目包括江蘇靖江港、江西豐城、河南沈丘港項(xiàng)目，這些項(xiàng)目預(yù)計(jì)于今年年內(nèi)開(kāi)始陸續(xù)建成投運(yùn)。劉征宇表示，“港口業(yè)務(wù)謀求分拆上市是我們下一個(gè)階段的戰(zhàn)略目標(biāo)”。

將通過(guò)公募REITs方式融資

為了破解物流基礎(chǔ)設(shè)施投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)的發(fā)展難題，深圳國(guó)際也采取了諸多措施。

據(jù)深圳國(guó)際副總裁革非透露，公司去年9月正式出資入股國(guó)貨航，去年實(shí)現(xiàn)權(quán)益并表利潤(rùn)約兩個(gè)億，年化投資收益率超過(guò)30%。“據(jù)我們了解，國(guó)貨航按國(guó)務(wù)院國(guó)資委的要求和部署，在積極推動(dòng)上市的相關(guān)工作，預(yù)計(jì)我們的投資應(yīng)該會(huì)取得較好的收益。”

同時(shí)，在商業(yè)模式方面，近年來(lái)，深圳國(guó)際物流園業(yè)務(wù)開(kāi)始拓展“投建融管”模式，其特點(diǎn)是在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間，通過(guò)資產(chǎn)證券化等方式，將項(xiàng)目權(quán)益置入相應(yīng)基金實(shí)現(xiàn)資金回籠以及項(xiàng)目?jī)r(jià)值增值。同時(shí)，公司仍為該項(xiàng)目提供后續(xù)的運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)并獲取相應(yīng)收益。

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2021年，深圳國(guó)際的南昌綜合物流港成功實(shí)施資產(chǎn)證券化，為公司貢獻(xiàn)股東應(yīng)占盈利約1.75億港元、項(xiàng)目資產(chǎn)增值率為64%，走通了該商業(yè)模式。

下一步，劉征宇介紹，深圳國(guó)際正謀劃通過(guò)國(guó)內(nèi)公募REITs產(chǎn)品，拓展融資渠道。“此前，我們?cè)谒侥蓟鹄镒隽藝L試，但畢竟它的規(guī)模有限，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目回報(bào)率的要求、在市場(chǎng)募資的要求都比較高。在公募放開(kāi)以后，我們已經(jīng)在跟部分地方政府溝通相關(guān)公募基金的手續(xù)，首期肯定通過(guò)國(guó)內(nèi)公募基金（融資），后續(xù)看情況，如果將來(lái)香港地區(qū)的公募市場(chǎng)也比較好，不排除未來(lái)在該市場(chǎng)上推動(dòng)與發(fā)行相關(guān)REITs。”