5月15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知。

通知稱，為堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產(chǎn)長效機制，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，按照國務(wù)院有關(guān)部署，現(xiàn)就差別化住房信貸政策有關(guān)事項通知如下：

一、對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

二、在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

這也被認為是今年以來最為重磅的房地產(chǎn)政策利好。一方面，首套房貸利率下調(diào)，可以實實在在地降低購房成本，對購房者帶來切實利好；另一方面，與各地出臺的“地方版”穩(wěn)樓市政策不同，該政策覆蓋全國，影響范圍更大。

圖片來源：攝圖網(wǎng)-500871086

首套房貸利率最低降至4.4%

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次政策的核心內(nèi)容在于，首套房貸利率將會下降。直接的影響在于，購房者的實際支付成本將有所下降。

現(xiàn)有的房貸利率政策于2019年制定，按照規(guī)定，新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。

央行當時規(guī)定，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。

LPR每月20日公布一期，以4月的LPR看，五年期貸款利率為4.6%。以此計算，調(diào)整后的首套房貸利率最低可以降到4.4%。

具體的細則和執(zhí)行標準，主管部門將指導(dǎo)各城市根據(jù)房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求制定。此前，首套房執(zhí)行最低4.6%利率的城市并不多。

提振信心

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認為，盡管政策細則尚待各地落地執(zhí)行，但其對市場信心的提振作用不容忽視。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年以來，全國已有超過100個城市出臺了不同類型的穩(wěn)樓市政策，涉及調(diào)整限購政策、降低首付比例、發(fā)放購房補貼、限售政策修改、鼓勵多胎家庭購房、為房企提供資金支持等多個方面。但由于房地產(chǎn)信貸政策仍然較嚴格，以及疫情散發(fā)影響，市場信心仍未恢復(fù)。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年第一季度，全國商品房銷售面積和銷售額分別下滑13.8%和22.7%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速則降至有統(tǒng)計以來最低的0.7%。

4月29日，中央政治局召開會議強調(diào)，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

各地調(diào)整優(yōu)化樓市政策基本是符合或遵循了這一要求。最近一段時間，“地方版”穩(wěn)樓市政策的出臺更加頻繁。

圖片來源：攝圖網(wǎng)-500926637

此次央行銀保監(jiān)會下調(diào)首套房貸利率的政策，既是在貫徹中央要求，也與近期樓市銷售下滑、住房貸款減少有關(guān)。4月份住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

按照張大偉的觀點，這是監(jiān)管部門進一步釋放利好、提振市場信心的嘗試。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，上次全國調(diào)整首套房房貸利率下限是在2014年9月30日，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。時隔多年，本次調(diào)整首套房貸利率下限，也釋放了更加積極的信號。

她還表示，本次全國統(tǒng)一調(diào)整后，各地下調(diào)房貸利率的空間進一步打開，預(yù)計各地將結(jié)合地方實際情況調(diào)整房貸利率，降低購房者置業(yè)成本，提高購房者置業(yè)意愿。此前，蘇州、廣州等城市部分銀行已經(jīng)下調(diào)優(yōu)質(zhì)客戶的房貸利率至最低基準線4.6%，對市場情緒產(chǎn)生了一定積極帶動，未來預(yù)計更多城市下調(diào)房貸利率至最低要求，促進住房需求釋放。

張大偉也指出，按照央行的數(shù)據(jù)，4月新增社融明顯低于市場預(yù)期和往年同期水平，表內(nèi)信貸同比大幅收縮是主要拖累來源，尤其是居民住房、消費以及經(jīng)營貸款均呈現(xiàn)同比大幅收縮態(tài)勢。按照這一情況判斷，5月LPR調(diào)降可期。

市場有望企穩(wěn)回溫

與以往相比，該政策罕見地于周末出臺，反映了主管部門要求穩(wěn)定樓市的緊迫性。結(jié)合當下的市場局面，這一分析不無道理。

有分析人士指出，國家統(tǒng)計局將于5月16日發(fā)布今年1-4月房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)。從有關(guān)機構(gòu)已公布的重點房企銷售情況，以及央行公布的居民住房貸款數(shù)據(jù)分析，前4月樓市數(shù)據(jù)不會樂觀。因此，監(jiān)管部門率先祭出這一利好政策，也有提前穩(wěn)定市場情緒的考慮。

另外值得注意的是，兩部門并沒有下調(diào)二套房貸利率，其利率下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，即LPR加60個基點，目前為5.2%。也即，二套房的信貸門檻并沒有下降。

這也說明，此次政策仍然主要利好剛需，對于投資需求的釋放，監(jiān)管部門仍然持謹慎態(tài)度。

盡管如此，這一政策對市場的影響仍被地產(chǎn)人士廣泛看好。

嚴躍進表示，一系列的政策利好出臺，對于5月份中下旬以及后續(xù)月份購房市場將產(chǎn)生非常強的促進作用。在各項政策的疊加作用下，近期房地產(chǎn)市場頹廢、疲軟的態(tài)勢有望被扭轉(zhuǎn)。

陳文靜也指出，本次全國統(tǒng)一下調(diào)首套房貸利率下限，不僅對當前的市場預(yù)期起到積極作用，亦將對市場產(chǎn)生實質(zhì)性利好，熱點城市市場有望逐漸企穩(wěn)回溫。

(21世紀經(jīng)濟報道 作者：張敏 編輯：張偉賢）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-500871086