每經(jīng)評(píng)論員 杜恒峰

5月15日下午，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《通知》表示，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)。

自房貸利率從貸款基準(zhǔn)利率為錨調(diào)整為“LPR+點(diǎn)數(shù)”以來(lái)，居民房貸利率隨LPR及其背后的政策利率（如中期借貸便利，即MLF）而動(dòng)，此次通過(guò)LPR加點(diǎn)的方式統(tǒng)一全國(guó)房貸利率下限還屬首次，而這樣的政策調(diào)整背后，實(shí)則是監(jiān)管機(jī)構(gòu)在現(xiàn)有市場(chǎng)狀況下兼顧多個(gè)矛盾點(diǎn)的選擇。

首先，這是“兼顧內(nèi)外平衡”的結(jié)果。今年以來(lái)，除了1月20日LPR一年期和五年期及以上各調(diào)降了10個(gè)、5個(gè)基點(diǎn)以外，基準(zhǔn)利率就并未如市場(chǎng)所預(yù)期那樣繼續(xù)下調(diào)。為了降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，央行更多地是在貨幣政策數(shù)量和結(jié)構(gòu)上下工夫，比如普惠小微貸款支持工具、設(shè)立科技創(chuàng)新再貸款、增加支農(nóng)支小再貸款額度等；同時(shí)，央行還通過(guò)降準(zhǔn)、引導(dǎo)銀行下調(diào)1年期以上定存和大額存單利率等手段，推動(dòng)銀行融資成本下降，為貸款利率下行創(chuàng)造條件。此外，央行還向中央財(cái)政上繳超1萬(wàn)億元結(jié)存利潤(rùn)，以支持助企紓困、穩(wěn)就業(yè)保民生。央行之所以對(duì)價(jià)格（即利率）工具如此克制，一個(gè)重要原因是要兼顧匯率的穩(wěn)定，避免資金的大進(jìn)大出，為宏觀經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造穩(wěn)定的外部金融環(huán)境。如今房貸利率下調(diào)只是調(diào)整了波動(dòng)點(diǎn)數(shù)，并不涉及LPR或MLF利率的調(diào)整，是既有思路的延續(xù)，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，降息的預(yù)期會(huì)進(jìn)一步下降。

其次，這是兼顧居民合理購(gòu)房需求與銀行利潤(rùn)穩(wěn)定的結(jié)果。目前5年期及以上LPR為4.6%，除了少部分城市最近執(zhí)行了4.6%這一下限外，居民房貸利率普遍高于這一水平。央行發(fā)布的一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，3月末，個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為5.49%；4月份，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.17%。無(wú)論存量還是增量，居民房貸利率遠(yuǎn)高于今年企業(yè)4.4%的平均貸款利率。通常情況下，貸款利率和風(fēng)險(xiǎn)是正相關(guān)的，按揭貸款是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其不良率低于整體貸款，利率按理也應(yīng)當(dāng)?shù)陀谄渌J款，但出于樓市調(diào)控的需要，按揭貸款利率被設(shè)置在了一個(gè)較高的水平，下調(diào)房貸利率下限是支持居民合理購(gòu)房需求的內(nèi)在要求。此外，房貸利率加點(diǎn)下調(diào)對(duì)銀行利潤(rùn)的影響也是可控的，因?yàn)檎冀^大多數(shù)的存量房貸并不在下調(diào)范圍內(nèi)，加上銀行本身負(fù)債成本下降，增量房貸部分利率下調(diào)也并不必然導(dǎo)致這部分利潤(rùn)縮水。

第三，這是兼顧“房住不炒”和改善房地產(chǎn)業(yè)資金面的結(jié)果。今年4月，全國(guó)住戶(hù)貸款減少2170億元，同比少增7453億元，其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。要緩解房地產(chǎn)業(yè)面臨的資金難題，提振需求是根本，房貸利率下限下調(diào)顯然有助于提升居民的購(gòu)房意愿，為開(kāi)發(fā)商提供寶貴的資金來(lái)源。值得注意的是，將央行、銀保監(jiān)會(huì)此舉直接等同于降息并不準(zhǔn)確，因?yàn)橘?gòu)房者實(shí)際拿到的利率，既要看不同城市房地產(chǎn)政策的具體要求，更要看銀行的意愿。加點(diǎn)下調(diào)只是打開(kāi)了房貸利率下降的空間，而不必然等于某個(gè)具體的購(gòu)房者能拿到這樣的優(yōu)惠利率，政策的作用不宜被過(guò)度夸大。