每經(jīng)記者 王海慜    上海報(bào)道    每經(jīng)編輯 肖芮冬    

昨日（5月15日）下午，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知表示，對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。

昨日晚間，申萬(wàn)宏源房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)對(duì)2008年以來(lái)每次全面房貸降息對(duì)市場(chǎng)銷售表現(xiàn)的影響進(jìn)行了復(fù)盤，結(jié)果顯示，每次全面房貸降息都能提振市場(chǎng)銷售表現(xiàn)。

此外，記者注意到，昨日晚間，一些券商連夜舉行電話會(huì)，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈投資機(jī)會(huì)進(jìn)行了解讀。

復(fù)盤2008年來(lái)房地產(chǎn)4次降息周期

昨日（5月15日）下午發(fā)布的《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》表示，對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。

對(duì)此消息，申萬(wàn)宏源房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)昨日晚間發(fā)布觀點(diǎn)稱，本次政策后，首套按揭貸款利率最低可以從4.6%降到4.4%，目前103城首套房利率平均5.17%（根據(jù)貝殼監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.17%，未來(lái)下降空間達(dá)77bp），表明政策力度較大。

記者注意到，昨日晚間，還有一些機(jī)構(gòu)對(duì)歷史每次全面房貸降息對(duì)市場(chǎng)銷售表現(xiàn)的影響進(jìn)行了復(fù)盤。

根據(jù)申萬(wàn)宏源房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)的復(fù)盤，2008年后房地產(chǎn)4次降息周期，對(duì)市場(chǎng)銷售表現(xiàn)的影響如下：

（1）2008.8-12：貸款利率由7.8%降至5.9%，2009年1月銷售額同比+11%，6個(gè)月后、當(dāng)年底分別修復(fù)至+53%、+77%；

（2）2012.5-7：利率由7.1%降至6.6%，8月銷售額累計(jì)同比+2%，年底修復(fù)至+10%；

（3）2014.10-2015.10：利率由6.6%降至4.9%，14年年底銷售額同比僅-6%，15年底修復(fù)至+14%；

（4）2019.10-2020.4：5年期LPR利率由4.85%降至4.65%，20年5月銷售額累計(jì)同比-11%，至年底修復(fù)至+9%。

申萬(wàn)宏源房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)預(yù)計(jì)，此次房貸降息政策落地后，也將市場(chǎng)需求改善。

另外，5月13日下午，央行公布的4月份金融數(shù)據(jù)也引發(fā)了市場(chǎng)的關(guān)注，4月社融規(guī)模增量為9102億元，比上年同期少9468億元。

申萬(wàn)宏源房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，疊加社融暴跌和房貸降息，未來(lái)房貸利率或再降，房地產(chǎn)板塊有望進(jìn)入強(qiáng)勢(shì)階段：

（1）一方面，預(yù)計(jì)房貸利率仍有較大下降空間。社融增量單月同比降幅超50%歷史少有，僅有2008年10月（-65%）、2010年6月（-52%）、2011年9月（-62%）、2014年7月（-67%），其中除2010年6月以外，每次社融同比降幅超50%之后大多都會(huì)降息，且降息力度較大（2008年、2012年、2014～2015年分別降息189bp、50bp、165bp）。

（2）另一方面，每次社融同比大降疊加降息后房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)。最近三次有參考價(jià)值的社融暴跌為2008年10月、2011年9月、2014年7月，之后地產(chǎn)板塊絕對(duì)收益和相對(duì)收益顯著（2008.11-2009.6，絕對(duì)收益155%，相對(duì)收益55.3%；2012.2-2012.5，絕對(duì)收益25.4%，相對(duì)收益19.9%；2012.9-2012.12，絕對(duì)收益26.3%，相對(duì)收益16.5%；2014.10-2014.12，絕對(duì)收益35.7%，相對(duì)收益12%）

多家券商連夜分析地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈投資機(jī)會(huì)

由于房地產(chǎn)牽涉到的上下產(chǎn)業(yè)鏈較多，此次首套房貸利率下降也有望在相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)生“連鎖反應(yīng)”。

記者注意到，昨日晚間，一些券商連夜舉行電話會(huì)，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈投資機(jī)會(huì)進(jìn)行了解讀。

例如，昨日晚間，國(guó)盛證券召開地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈電話會(huì)議對(duì)此次房貸利率下調(diào)進(jìn)行了多個(gè)行業(yè)的聯(lián)合解讀，所涉及的行業(yè)包括地產(chǎn)、汽車、建筑、銀行、輕工、建材、家電、能源、鋼鐵、有色等。

昨日晚上9點(diǎn)30分，民生證券研究院舉行了主題為“曙光來(lái)臨——關(guān)于最新房地產(chǎn)金融政策的解讀”的聯(lián)合電話會(huì)，參與的分析師包括多位來(lái)自等金屬、能源開采、建筑建材、機(jī)械、商社、汽車、食品飲料、銀行等地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的行業(yè)首席。

圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)，下同

昨晚10點(diǎn)，招商證券舉行主題為“政策再次突破，布局地產(chǎn)與后周期”的地產(chǎn)鏈聯(lián)合電話會(huì)，除了房地產(chǎn)首席參與之外，來(lái)自建筑、紡織服裝、建材、家電、輕工等行業(yè)的首席也進(jìn)行了連線。

在一些房地產(chǎn)之外的相關(guān)行業(yè)分析師看來(lái)，此次房貸新政對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的利好是整體性的。

長(zhǎng)江證券建材團(tuán)隊(duì)昨晚也發(fā)布點(diǎn)評(píng)稱，“房貸新政出臺(tái)，我們認(rèn)為此次政策具備較強(qiáng)的信號(hào)意義，且相較以往政策寬松力度也較大，預(yù)計(jì)地產(chǎn)鏈整體信心有望迎來(lái)整體提振，疊加疫情防控形勢(shì)向好帶動(dòng)的需求修復(fù)預(yù)期共振，建材板塊或迎估值修復(fù)契機(jī)。”

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)_400198387