每經(jīng)記者 包晶晶 上海報道    每經(jīng)編輯 魏文藝    

上海從5月16日起分階段推進復(fù)商復(fù)市。

因疫情防控按下“暫停鍵”的上海樓市，也隨著上海市規(guī)劃和自然資源局4月26日《上海市2022年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》（以下簡稱《供應(yīng)計劃》）的發(fā)布而重新恢復(fù)了關(guān)注度。

《供應(yīng)計劃》顯示，2022年上海計劃供應(yīng)土地面積2427~2707公頃，比2021年計劃供應(yīng)面積1920~2420公頃總供應(yīng)量增長明顯。其中計劃供應(yīng)商品住房用地522~592公頃，同比增幅達44.7%。

“2022年宅地供應(yīng)明顯增多，商品住房用地和舊改宅地增加顯著，主要是受供求關(guān)系影響。上海主要城區(qū)土地較為稀缺，同時受人才引進等其他人口增長等因素影響，需求較為旺盛。”

中指研究院土地事業(yè)部負責(zé)人張凱5月16日下午通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期等政策背景下，增加土地供應(yīng)量在一定程度上能夠起到穩(wěn)定樓市的作用，同時也能補充土地財政收入。此外，舊改、城市更新等是房地產(chǎn)市場調(diào)整重要方向，能夠改善老城區(qū)居民的住房條件，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場也有積極作用。

住房供地面積增逾44%

根據(jù)《供應(yīng)計劃》，2022年上海涉住宅用地計劃供應(yīng)面積為927~1067公頃，較2021年的供應(yīng)計劃基數(shù)增加30.6%、上限增加17.3%。

具體來看，上海預(yù)計供應(yīng)商品住房用地522~592公頃，占全市供地計劃的22%。如果按中位數(shù)計算，這一數(shù)字比2021年商品住房用地供應(yīng)增加了172公頃，增幅達到44.7%。

值得注意的是，從今年上海土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，產(chǎn)業(yè)用地仍占比最高；涉宅用地中商品住房供應(yīng)占比21.7%，比2021年的17.7%增加了4個百分點；而保障性住房、保障性租賃住房的供應(yīng)占比略有下降。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理了上海近10年的土地供應(yīng)情況發(fā)現(xiàn)，2018年之前上海每年供地計劃均在2000公頃以下，2018年起正式跨入了2000公頃階段；2019年計劃供應(yīng)各類國有建設(shè)用地2800公頃，為近10年最高。自2020年起各類用地計劃劃略有下降，2020年三類涉宅及商辦、產(chǎn)業(yè)用地合計供應(yīng)2055公頃；2021年加上一部分舊改用地后，供應(yīng)計劃增至2170公頃（中位線）。

從實際完成情況來看，上海在2021年6月、10月、12月的三次集中供地均無流拍地塊，且整體走勢平穩(wěn)。2021年上海涉及住宅用地供應(yīng)計劃710~910公頃，宅地實際供應(yīng)約794公頃，完成率約98%。與其他熱點城市相比較，房企在上海仍然保持拿地?zé)崆?，即便市場整體下行，上海土地市場對房企仍有較大的吸引力。

而上海新建住宅供應(yīng)仍稍顯緊張，正如張凱所言，上海主要城區(qū)土地較稀缺，但需求旺盛，因此新房庫存面積自2020年開始就呈現(xiàn)逐月回落的態(tài)勢。上海易居房地產(chǎn)研究院《百城住宅庫存報告》顯示，近27個月來上海商品房供應(yīng)總面積為1989萬平方米，總成交面積2254萬平方米，市場長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，存銷比截至今年3月底已經(jīng)降至6左右，遠遠低于北京16.5、深圳12.6和廣州10.9。

因此，對于近兩年上海住宅的供應(yīng)節(jié)奏，業(yè)內(nèi)認為比較理想。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦5月16日通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，“2021年上海開始分批集中供應(yīng)房源，從推盤總量來看在增加，而且各種調(diào)控手段上之后極端現(xiàn)象有所緩解，從總體情況來看，市場得到有效引導(dǎo)和控制。去年一共集中供應(yīng)6批房源，平均下來2個月一次集中供應(yīng)，總節(jié)奏還是控制得不錯。”

購房預(yù)期能否被催熱？

盡管上海的宅地總量上大幅增加，但區(qū)域分布仍不均衡。

從供地計劃來看，嘉定、青浦、松江、奉賢、臨港等“五大新城”占了新增供應(yīng)宅地的絕大部分，總計共增加155萬平方米，占到今年上海商品住房用地新增總量的90%。

而上海市區(qū)核心區(qū)域的黃浦區(qū)和虹口區(qū)，2021年商品住房用地供應(yīng)量為8萬平方米，今年的供應(yīng)量為0。此外，徐匯、長寧、靜安等7個區(qū)的商品住房用地供應(yīng)同樣大幅縮減，特別是長寧區(qū)僅2萬公頃、徐匯區(qū)5萬公頃，7個行政區(qū)的供應(yīng)總量減至23.5萬平方米。

但在舊改供應(yīng)的宅地中，黃浦區(qū)供應(yīng)量達到40萬~45萬平方米，占據(jù)今年舊改供應(yīng)宅地總量的80%（以中位數(shù)計算），同時也超過了2021年的全市舊改宅地的供應(yīng)數(shù)量。

“五大新城要承擔(dān)起吸納人口、產(chǎn)業(yè)等功能，而且是今后開發(fā)建設(shè)的重點，因此土地供應(yīng)集中在這些區(qū)域以及外圍是不可逆的大格局。加之今年情況比較特殊，疫情帶來經(jīng)濟下行壓力，房企也不一定有足夠資金去拿市中心地塊。”

盧文曦認為，下半年不排除在上海經(jīng)濟恢復(fù)常態(tài)后，根據(jù)市場需求適度補充一些市區(qū)地塊，但是也只是小幅調(diào)整，中心區(qū)土地供應(yīng)少的大格局不會改變。”

由于疫情影響，從3月底開始，上海市場新房銷售受到巨大沖擊，在‘金三銀四’‘紅五月’幾乎全線“封凍”之下，加大供地能否重塑市場信心，追回失去的銷售黃金期？

對于上海市場的基本面，盧文曦仍然充滿信心，“目前來看，疫情對上海的沖擊還是比較大的。樓市停滯后，市場情緒和預(yù)期會有擺動。當(dāng)然，在此期間會醞釀新的需求，而且各部門都在出臺相應(yīng)的托市舉措，穩(wěn)定市場情緒。疫情影響是短暫的，上海的基本面沒有發(fā)生改變，因此一旦恢復(fù)后會很快回到正軌。今年土地供應(yīng)計劃大致確定，接下來就是抓緊趕工，有機會補上落下的時間。”

張凱也表示，未來依舊看好上海土地市場。“日前結(jié)束的18個集中供地城市中，城市之間分化趨勢較為明顯，城市基本面較好的一些城市受房企關(guān)注較高。上海作為長三角地區(qū)頭部城市，城市基本面穩(wěn)定，長久以來房地產(chǎn)市場量增價穩(wěn)，開發(fā)利潤對比其他城市也較為可觀。此外，在土地市場競拍規(guī)則上企業(yè)公平競爭拿地也一直以來受其他城市效仿學(xué)習(xí)，出讓土地規(guī)模、價格落位均勻，房企參與度較高。目前雖然受疫情影響今年首批集中供地延期，但未來上海房地產(chǎn)市場依舊會備受關(guān)注。”