前言

未來的20年，房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)將加速進(jìn)入效率為王、管理紅利時代。面對后地產(chǎn)時代的諸多變化、未知、迷茫與不確定性，數(shù)字化至少將會在：企業(yè)內(nèi)部效率優(yōu)化、服務(wù)質(zhì)量提升、商業(yè)模式創(chuàng)新、供應(yīng)鏈重塑、數(shù)字化生態(tài)圈建設(shè)及占據(jù)主動權(quán)五個方面賦能乃至重塑行業(yè)。

展望未來，數(shù)字化建設(shè)程度的高低，將成為影響企業(yè)競爭力強(qiáng)弱的核心因素，未能盡善者將面臨淘汰。

而作為數(shù)字化中的重要一環(huán)，數(shù)字化運(yùn)營聚焦于地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的后端，對資產(chǎn)持有運(yùn)營和客戶全生命周期服務(wù)環(huán)節(jié)的提質(zhì)增效、節(jié)能減排、產(chǎn)品服務(wù)豐富完善等發(fā)揮至關(guān)重要的作用，能夠助力企業(yè)在地產(chǎn)微利時代做好深耕。如果說過去房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)是基于開發(fā)環(huán)節(jié)做“加法”，未來則是立足于運(yùn)營和服務(wù)做“乘法”，不擅長利用數(shù)字化手段實現(xiàn)運(yùn)營的企業(yè)將被行業(yè)拋下。

觀點指數(shù)研究院通過問卷、深度交流、線下調(diào)研的形式，旨在呈現(xiàn)當(dāng)前房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)的數(shù)字化運(yùn)營真實現(xiàn)狀。我們發(fā)現(xiàn)以上行業(yè)不僅在數(shù)字化運(yùn)營上積極行動，借助數(shù)字技術(shù)和手段更好地提升建筑空間的自動化運(yùn)營水平，而且已在主動進(jìn)攻，擁抱變化，利用數(shù)字化運(yùn)營的便利挖掘潛在需求，思考數(shù)字如何業(yè)務(wù)化，冀望以新的業(yè)務(wù)模式給行業(yè)帶來顛覆性發(fā)展。

觀點指數(shù)研究院

中國數(shù)字經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，催生了全新的商業(yè)模式和經(jīng)濟(jì)形態(tài)。作為產(chǎn)業(yè)變革升級的強(qiáng)大新動能，數(shù)字化被視為創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展的重要力量。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，告別紅利時代，轉(zhuǎn)型升級迫在眉睫；把握數(shù)字化機(jī)遇，實現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展，既是政策與市場所趨，亦是企業(yè)未來發(fā)展的必要路徑。

作為數(shù)字化轉(zhuǎn)型的領(lǐng)導(dǎo)者，施耐德電氣認(rèn)為數(shù)字化轉(zhuǎn)型是房地產(chǎn)行業(yè)的重要突圍路徑，不僅是打破發(fā)展慣性、應(yīng)對環(huán)境變化的被動措施，更是把握時代風(fēng)口、重塑核心競爭力的主動作為。

數(shù)字化轉(zhuǎn)型無疑將帶來一場自上而下的企業(yè)變革。企業(yè)不僅要有能夠搶抓先機(jī)的前瞻性眼光，更要具備清晰的戰(zhàn)略規(guī)劃與轉(zhuǎn)型思路，才能少走彎路、有條不紊地推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)在數(shù)字化轉(zhuǎn)型方面，仍無太多可參考的轉(zhuǎn)型范式或成功的轉(zhuǎn)型經(jīng)驗。如何找準(zhǔn)投入起點、如何構(gòu)建數(shù)字化轉(zhuǎn)型的支撐體系、如何尋求瓶頸的突破關(guān)口、如何衡量與評估成本效益，都讓眾多房企，尤其是中小型房企，在數(shù)字化轉(zhuǎn)型的道路上舉步維艱。

施耐德電氣深知，找到數(shù)字化轉(zhuǎn)型的正確路徑，并非某個獨(dú)立的企業(yè)或組織能夠完成。這不僅需要房地產(chǎn)行業(yè)學(xué)習(xí)與借鑒其他行業(yè)的成功轉(zhuǎn)型思路，也需要各房地產(chǎn)商、科技服務(wù)商等相關(guān)領(lǐng)域的共同探索與實踐。

有鑒于此，為了更好地助力中國房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，施耐德電氣聯(lián)合觀點指數(shù)研究院深入了解當(dāng)前房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)數(shù)字化運(yùn)營的現(xiàn)狀、痛點及路徑選擇，希望通過我們來自一線的實踐、洞察以及成功的數(shù)字化轉(zhuǎn)型經(jīng)驗，為房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型提供有價值的參考樣本，賦能房地產(chǎn)行業(yè)加速推動綠色高質(zhì)量發(fā)展。

在施耐德電氣看來，雖然房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型之路任重而道遠(yuǎn)，但可以預(yù)見的是，其數(shù)字化轉(zhuǎn)型必將貫穿企業(yè)的全生命周期。最終實現(xiàn)推動產(chǎn)業(yè)鏈條數(shù)字化，打造全方面的高效運(yùn)營管理，房企可在實現(xiàn)社會效益的同時收獲經(jīng)濟(jì)回報。

未來已來，施耐德電氣愿攜手房企合作伙伴，以數(shù)字化技術(shù)驅(qū)動企業(yè)高質(zhì)量增長，共贏數(shù)字化時代！

施耐德電氣

數(shù)字化運(yùn)營大勢所趨

何為數(shù)字化運(yùn)營？

基于產(chǎn)業(yè)鏈條，觀點指數(shù)研究院將房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)的數(shù)字化分為以下四類：

1.企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營管理數(shù)字化

2.建筑空間開發(fā)建設(shè)施工過程中的數(shù)字化

3.交易流通環(huán)節(jié)的數(shù)字化

4.已建設(shè)完成的建筑空間的數(shù)字化運(yùn)營（包含資產(chǎn)持有運(yùn)營和客戶全生命周期服務(wù)）

我們在此所探討的數(shù)字化運(yùn)營，聚焦于已建設(shè)完成的建筑空間的數(shù)字化運(yùn)營，指將原本以人的經(jīng)驗判斷來執(zhí)行的運(yùn)營方式轉(zhuǎn)化為能夠自動化的運(yùn)營方式，具體包括創(chuàng)造與之密切相關(guān)的各項管理工作的總和，涉及樓宇管理系統(tǒng)、能源管控系統(tǒng)、物聯(lián)網(wǎng)平臺搭建以及智能產(chǎn)品應(yīng)用與服務(wù)等，覆蓋智慧園區(qū)/商業(yè)地產(chǎn)、智慧社區(qū)、智能家居、養(yǎng)老/文旅等領(lǐng)域。

來源：觀點指數(shù)調(diào)研及整理

數(shù)字化運(yùn)營核心目標(biāo)：應(yīng)對變化

無論是數(shù)字化亦或是聚焦到運(yùn)營端，其核心目標(biāo)是給予企業(yè)適應(yīng)變化以及靈活應(yīng)對的能力，即韌性。

房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)有著顯著的行業(yè)屬性，即重資金、流程復(fù)雜，短期內(nèi)上述因素不會發(fā)生顛覆性改變。事實上，當(dāng)前最大的挑戰(zhàn)者來源于行業(yè)自身，也即是持續(xù)自省和轉(zhuǎn)型，主動擁抱變化。

擁抱數(shù)字化運(yùn)營的要義

觀點指數(shù)認(rèn)為，數(shù)字化至少將會在五個方面賦能乃至重塑房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)。

一是對于企業(yè)內(nèi)部效率的提升。

二是站在資產(chǎn)和客戶的角度，用數(shù)字化手段提升運(yùn)營和服務(wù)的質(zhì)量。

三是基于數(shù)字化思維的建立，打造新的商業(yè)模式。

四是對于供應(yīng)鏈的重塑，實現(xiàn)各方入局者的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動。

五是基于數(shù)字化轉(zhuǎn)型本身，積極推動數(shù)字化生態(tài)圈建設(shè)，在未來行業(yè)的數(shù)字化發(fā)展中占據(jù)主動。

作為數(shù)字化轉(zhuǎn)型的重要組成部分，數(shù)字化運(yùn)營延續(xù)數(shù)字化對于房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)的賦能及重塑，尤其見于上述的第二、三、五點。

五大驅(qū)動因素

1.數(shù)字化運(yùn)營帶來地產(chǎn)經(jīng)營模式革命性變革

未來20年內(nèi)，中國新增住房的增速將放緩，在“房住不炒”的大環(huán)境下，下一個20年將以居住和民生為導(dǎo)向，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)帶動整個供應(yīng)鏈經(jīng)濟(jì)，進(jìn)入后房地產(chǎn)時代。

以住宅開發(fā)為例，不是單向地由房企設(shè)計輸出住宅產(chǎn)品，而是要與消費(fèi)者進(jìn)行需求互動，如交通、戶型、裝修風(fēng)格、使用場景等個性化需求，進(jìn)行定制輸出。甚至未來是否會基于前述的研究，提前介入拿地環(huán)節(jié)都不無可能。

而這些的實現(xiàn)，都離不開數(shù)字化運(yùn)營積累的數(shù)據(jù)的支持?？梢灶A(yù)見，數(shù)字化運(yùn)營技術(shù)的覆蓋，將會帶來更加精細(xì)、精準(zhǔn)且具有前瞻性的需求洞察、商業(yè)機(jī)會涌現(xiàn)，由此而給行業(yè)經(jīng)營模式帶來的突破性發(fā)展，前景廣闊。

2.數(shù)字化運(yùn)營助力企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

當(dāng)前可持續(xù)發(fā)展大致聚焦于ESG，即環(huán)境、社會和公司治理層面。中長期目標(biāo)上，企業(yè)冀望以數(shù)字化運(yùn)營技術(shù)進(jìn)行自我驅(qū)動，塑造可以持續(xù)帶來回報的經(jīng)營模式，實現(xiàn)企業(yè)自身的長青發(fā)展。

適應(yīng)政策，ESG同樣倡導(dǎo)企業(yè)更加注重環(huán)境友好，這也帶動房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)企業(yè)有著更為明確的針對空間的節(jié)能減排戰(zhàn)略，主要體現(xiàn)在智慧社區(qū)、智慧園區(qū)等領(lǐng)域的能源管理上。

而數(shù)字化運(yùn)營可以幫助房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)全面提高資源利用效率。

3.消費(fèi)需求與商業(yè)機(jī)遇的把握提供數(shù)字化運(yùn)營源動力

在國內(nèi)消費(fèi)市場，80、90、00后成為主要的消費(fèi)力量，形成了對數(shù)字化、智能化、高效率科技產(chǎn)品的使用習(xí)慣，更享受由此帶來的高效率、快捷、個性化的美好生活體驗。

這一消費(fèi)群體，對于數(shù)字化服務(wù)更加依賴，需求更加多元且多變。

換而言之，消費(fèi)需求與機(jī)遇的把握可以說是房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)進(jìn)行數(shù)字化運(yùn)營的源動力，基于提供更好的服務(wù)體驗，提供數(shù)字化運(yùn)營解決方案并以此樹立口碑反哺物業(yè)服務(wù)和其他業(yè)務(wù)的發(fā)展，將成為企業(yè)更加普遍的做法。數(shù)字化運(yùn)營建設(shè)，無疑將成為企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的必經(jīng)之徑。

4.政策支持?jǐn)?shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為數(shù)字化運(yùn)營奠定基礎(chǔ)

“十四五”規(guī)劃中提及要推動購物消費(fèi)、居家生活、旅游休閑、交通出行等各類場景數(shù)字化，推進(jìn)智慧社區(qū)建設(shè)，依托社區(qū)數(shù)字化平臺和線下社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)，建設(shè)便民惠民智慧服務(wù)圈，提供線上線下融合的社區(qū)生活服務(wù)、社區(qū)治理及公共服務(wù)、智能小區(qū)等服務(wù)。同時要豐富數(shù)字生活體驗，發(fā)展數(shù)字家庭。

這些與數(shù)字化運(yùn)營高度重合，為房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造更好的政策條件。

與此同時，得益于高端芯片、操作系統(tǒng)、人工智能關(guān)鍵算法、傳感器等關(guān)鍵領(lǐng)域取得的突破，以及人工智能、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈、云計算、網(wǎng)絡(luò)安全等新興數(shù)字產(chǎn)業(yè)的培育壯大，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)布局及發(fā)展數(shù)字化運(yùn)營擁有了較為完善的“基礎(chǔ)設(shè)施”，有利于數(shù)字化運(yùn)營各環(huán)節(jié)場景的實現(xiàn)與豐富。

來源：《“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（全文）》

5.智慧城市需求加快新房“數(shù)字化運(yùn)營”進(jìn)程

目前以數(shù)字化運(yùn)營賦能城市治理、提升運(yùn)轉(zhuǎn)效率、優(yōu)化民生福祉，已經(jīng)成為城市發(fā)展提質(zhì)增效的必由之路，這個任務(wù)更傾向于由新建住宅完成。

從調(diào)研的反饋來看，開發(fā)商對存量項目的數(shù)字化運(yùn)營平臺搭建興致不高，因為投資收益較差，未來的維修成本也遠(yuǎn)高于新開發(fā)住宅。因此現(xiàn)階段老舊住宅的“數(shù)字化運(yùn)營”植入面臨的挑戰(zhàn)不小，相對來說新式住宅的“數(shù)字化運(yùn)營”布局更加現(xiàn)實。

房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)數(shù)字化運(yùn)營現(xiàn)狀

應(yīng)用現(xiàn)狀：百舸爭流，滲透未深

現(xiàn)狀1：八成企業(yè)仍處于在線/信息化階段

從調(diào)研結(jié)果來看，目前行業(yè)內(nèi)大多數(shù)企業(yè)的數(shù)字化運(yùn)營仍處于數(shù)據(jù)上線的“信息化階段”。在處理能力、響應(yīng)速度、解決問題等方面距離真正意義上的“智能化”道阻且長。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)調(diào)研及整理

現(xiàn)狀2：近3成認(rèn)為數(shù)字化運(yùn)營有效提高資產(chǎn)管理效率

資產(chǎn)運(yùn)營管理方面，29%的受訪者認(rèn)為數(shù)字化賦予了精細(xì)化管理、能源配置調(diào)控等功能，有效提高了資產(chǎn)運(yùn)營的管理效率，以及在可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)方面發(fā)揮著重要作用。簡而言之，數(shù)字化切實實現(xiàn)了降本增效的目標(biāo)。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)調(diào)研及整理

以調(diào)研的太古地產(chǎn)和施耐德合作項目為例，可持續(xù)發(fā)展一直是太古地產(chǎn)經(jīng)營理念和企業(yè)文化的核心。作為幫助其實現(xiàn)高效和可持續(xù)發(fā)展的數(shù)字化伙伴，施耐德電氣通過EcoStruxure架構(gòu)提供能源、資源以及電力等顧問服務(wù)，以及基于云平臺對太古地產(chǎn)在香港和內(nèi)地的6大不同區(qū)域項目進(jìn)行實時監(jiān)測與分析。

從我們的調(diào)研反饋中發(fā)現(xiàn)，超過70%的企業(yè)認(rèn)為持續(xù)跟蹤樓宇中的各項設(shè)施，是資產(chǎn)管理的必要途徑，但目前較少數(shù)企業(yè)可以擁有實時傳感器和大量歷史維護(hù)數(shù)據(jù)作為支撐。

現(xiàn)狀3：超四成企業(yè)認(rèn)為數(shù)字化運(yùn)營呈碎片化分布

44%的企業(yè)其住宅領(lǐng)域的數(shù)字化運(yùn)營目前僅停留在分散的碎片化階段，距離預(yù)想的高聯(lián)動、整體智能的未來社區(qū)還有很長一段距離。

具體原因有三:

其一，糾結(jié)于未能清晰看見短期的效益提升，因而實施整體性數(shù)字化運(yùn)營的意愿不強(qiáng)。

其二，可以提供完整的數(shù)字化運(yùn)營解決方案的科技服務(wù)商較少。

其三，既有的大部分建筑未能將數(shù)字化運(yùn)營的設(shè)想融合到建設(shè)初期，因此后期改造的工序和成本較大，不利于數(shù)字化運(yùn)營的整體實現(xiàn)，因而出現(xiàn)較為分散、碎片化的情況。

來源：觀點指數(shù)調(diào)研及整理

現(xiàn)狀4：數(shù)字化運(yùn)營解決方案不夠智能，未形成應(yīng)對閉環(huán)

部分管理層反饋了如當(dāng)前很多數(shù)字化運(yùn)營解決方案不夠智能、社區(qū)能耗管理方案未形成應(yīng)對閉環(huán)等問題。

當(dāng)前社區(qū)能耗管理以節(jié)能為主，部分能源管理解決方案的提供商更多的是做能源消耗的統(tǒng)計，并沒有把結(jié)果賦予如何節(jié)省、如何改造設(shè)備的閉環(huán)中。

受限于社區(qū)空間的多場景及弱集約性，大部分企業(yè)將智慧社區(qū)節(jié)能改造的更多動作集中于地下車庫。而在戶外、樓梯照明等更具體的使用場景中，則多為一刀切式的節(jié)能改造，如公共區(qū)域的燈在行人經(jīng)過時才亮，不合理且增加不安全性。

轉(zhuǎn)型困局與反思

經(jīng)過梳理回收問卷和深度調(diào)研，觀點指數(shù)認(rèn)為在摸著石頭過河的現(xiàn)狀下，阻礙企業(yè)開展數(shù)字化運(yùn)營以及數(shù)字化轉(zhuǎn)型的因素主要來自于投資回報率不確定、人才和技能缺口、轉(zhuǎn)型難度大以及成本等方面。

1.技術(shù)及人才缺口待解（72%）

72%的企業(yè)表示缺乏專業(yè)人才，尤其是既懂科技又懂地產(chǎn)業(yè)務(wù)的人才，這是推進(jìn)數(shù)字化運(yùn)營中面臨的一大障礙。

過往企業(yè)通過招攬大量互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)人才來推進(jìn)數(shù)字化及數(shù)字化運(yùn)營落地，不過由于兩個行業(yè)在產(chǎn)品、企業(yè)文化、業(yè)務(wù)模式等方面存在差異，導(dǎo)致這些人才對業(yè)務(wù)鏈條的理解存在偏差，無法達(dá)到預(yù)期成果。

2.投資回報不清晰（68%受訪者提及）

投資周期過長、回報的不確定性（68%受訪者提及）是企業(yè)難以全面展開數(shù)字化運(yùn)營的一大障礙。

對于一些立竿見影的項目投資，企業(yè)抱有相對積極的態(tài)度。如車庫改造（包括立體車庫、導(dǎo)流、臨停等）、能源管控方案（水、電等），以及優(yōu)化和輔助前線工作人員運(yùn)營的解決方案（安防、清潔）等，可以合理地減少人員以及其他資源成本。

由于地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，因此相對其他行業(yè)進(jìn)行數(shù)字化運(yùn)營轉(zhuǎn)型的難度更大。這也意味著，不能指望一套數(shù)字化運(yùn)營設(shè)備，可以為企業(yè)節(jié)約了多少成本、創(chuàng)造了多少價值。數(shù)字化運(yùn)營戰(zhàn)略更重要的是堅持，比如規(guī)劃固定資源每年持續(xù)投入，長期勢必可以看到效果。

3.難以選擇適合的科技合作伙伴（36%）

部分企業(yè)（36%）提及有意向選擇合作伙伴，但往往面臨選擇太多以及信息不對稱而無從下手的狀況。

事實上，當(dāng)前的地產(chǎn)企業(yè)剛從“高收益、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的狀態(tài)中冷卻下來，其數(shù)字化運(yùn)營程度很低。甚至存在十分尷尬的現(xiàn)象，有接近10%的房企本身對數(shù)字化運(yùn)營并不感冒，因為其并不了解需要數(shù)字化去做什么，依舊是以往“前融-拿地-預(yù)售-拿地”的思維模式。簡言之，行業(yè)迫切需要一個具備整體解決方案的成熟科技廠商。

4.成本管控謹(jǐn)慎（32%）

在當(dāng)前的宏觀調(diào)控下，房企融資邊際受阻以及行業(yè)利潤空間下降，32%的受訪企業(yè)表示會考慮流動性問題，對于當(dāng)前非必要的支出秉持更謹(jǐn)慎的態(tài)度。

尤其對于中小型房企（2020年營業(yè)收入低于60億），在數(shù)字化系統(tǒng)的設(shè)計、施工以及應(yīng)用等研發(fā)費(fèi)用上會更加謹(jǐn)慎，因而分配到數(shù)字化運(yùn)營階段的投入也是有限的。房企的貨幣資金中往往30%-90%都是受限的，所以其在數(shù)字化運(yùn)營的大項資金來源往往都是融資。對于中小企業(yè)來講，授信程度低，舉債能力較差。因此其融資規(guī)模支出比例要提升至少5-15倍以上才可以勉強(qiáng)負(fù)擔(dān)，這是地產(chǎn)行業(yè)難以接受的比例。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)調(diào)研及整理

5.數(shù)據(jù)安全隱患（32%）

32%的受訪者表示數(shù)字化時代，無論是自身業(yè)務(wù)上線后的數(shù)據(jù)安全或是客戶的隱私保護(hù)、數(shù)據(jù)確權(quán)以及法律合規(guī)等一系列問題，信息安全都是一大隱患。

據(jù)觀點指數(shù)了解，大部分房企或房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的企業(yè)都有針對資產(chǎn)持有運(yùn)營和全周期服務(wù)開發(fā)小程序產(chǎn)，包括物業(yè)服務(wù)、繳費(fèi)、人臉驗證出入等功能，而基于《信息安全法》，《個人隱私法》等條例，部分受訪企業(yè)對數(shù)據(jù)安全表示出擔(dān)憂。數(shù)據(jù)的存儲涉及許多合規(guī)性的工作，包括與法務(wù)部的溝通、文件的簽署以及接受政府部門的監(jiān)督，相對復(fù)雜。

6.與C端割裂，社區(qū)及家居領(lǐng)域鮮有革命性產(chǎn)品誕生

在社區(qū)和家居領(lǐng)域，面臨的情況復(fù)雜。由于住宅產(chǎn)品為一次性買賣，產(chǎn)權(quán)方為大體量的業(yè)主，如果要做統(tǒng)一的數(shù)字化處理，大部分只能覆蓋到公共區(qū)域。以調(diào)研結(jié)果來看，當(dāng)前家居智能與社區(qū)的數(shù)字化運(yùn)營有所割裂，物業(yè)企業(yè)對于社區(qū)的數(shù)字化運(yùn)營局限于對人行、車行以及小區(qū)安全監(jiān)控、水電資源的日常監(jiān)測，缺乏與業(yè)主需求和空間的聯(lián)動。

未來的社區(qū)數(shù)字化運(yùn)營應(yīng)該與家居智能場景共享、聯(lián)動，如實現(xiàn)社區(qū)環(huán)境的居家可視，方便業(yè)主在家觀察于公共空間游玩的小孩的動向，以防發(fā)生危險，打造高度融合的社區(qū)和家居數(shù)字化生活。

前行路上的探索

智慧園區(qū)/商業(yè)地產(chǎn)

園區(qū)/商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)字化建設(shè)可以分為兩個方面：

一方面是智能建筑，即樓宇智能設(shè)施的解決方案，基于硬件設(shè)備的改善、智能聯(lián)動，結(jié)合云端等信息技術(shù)實現(xiàn)節(jié)能減排、降本增效等目的。

另一方面是以數(shù)據(jù)為核心的運(yùn)營體系。理想狀態(tài)下，兩方面的建設(shè)可以相輔相成，形成數(shù)據(jù)分析、迭代軟硬件的積極閉環(huán)。

1.智能樓宇將節(jié)約超過30%的運(yùn)維成本。

目前行業(yè)內(nèi)園區(qū)樓宇的經(jīng)濟(jì)壽命在10-25年，樓宇的運(yùn)維成本（包括能源管控、維修與人力等）將占據(jù)總成本的60-70%，換句話說，運(yùn)維方面的支出約是建設(shè)支出的2倍。包括水電、照明、停車、運(yùn)維、安防等智慧樓宇管控系統(tǒng)，在前期可以依靠較少的代價（如建安成本上升10-20%），在持續(xù)經(jīng)營過程中可以實現(xiàn)節(jié)約30-50%的成本支出（如一線勞務(wù)人員以及中層管理崗位的人力支出、以及節(jié)約水電等資源的消耗）。

以太古商業(yè)樓宇與施耐德電氣的合作為例，通過物聯(lián)網(wǎng)平臺為現(xiàn)代商業(yè)建筑的能效管理提供了借鑒意義。

合作案例中采用集成化能源管理方案是目前行業(yè)的大趨勢，將居于不同區(qū)域的項目視為同一個整體進(jìn)行集團(tuán)化的監(jiān)控和管理，將共性的問題整體監(jiān)控以便快速定位運(yùn)營以及樓宇中的能源消耗問題。

數(shù)據(jù)來源：施耐德電氣

2.數(shù)據(jù)資產(chǎn)提升企業(yè)效率與整合程度

1)精細(xì)化，提高工作效率與收益

從運(yùn)營者的角度來看，通過數(shù)字化系統(tǒng)設(shè)定先進(jìn)的管理標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范化業(yè)務(wù)流程，記錄全國項目業(yè)務(wù)部門的經(jīng)營數(shù)據(jù)，可以為精細(xì)化運(yùn)營提供數(shù)據(jù)支撐。

以凱德資產(chǎn)管理平臺“獵豹”為例，通過系統(tǒng)內(nèi)置的SOP及標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)業(yè)務(wù)線上化，并在各個環(huán)節(jié)設(shè)計了監(jiān)管及預(yù)警機(jī)制，確保執(zhí)行落地，提高了業(yè)務(wù)部門50%的工作效率。

來源：企業(yè)公開資料

2)數(shù)字化助力打造產(chǎn)業(yè)聚集生態(tài)

從園區(qū)角度來看，利用物聯(lián)網(wǎng)、云端等技術(shù)，配合互為聯(lián)通的傳感設(shè)備可以更方便地為入駐園區(qū)的企業(yè)提供相互交流、幫助與支持的空間。

由億達(dá)中國投資建設(shè)運(yùn)營的大連軟件園，利用數(shù)字化運(yùn)營技術(shù)，打造了具有競爭力的數(shù)字產(chǎn)業(yè)集群。目前已累計進(jìn)駐800多家中外企業(yè)，涉及大數(shù)據(jù)、云計算、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、工業(yè)設(shè)計、智能制造、智慧醫(yī)療、文化創(chuàng)意等新技術(shù)業(yè)態(tài)。

來源：億達(dá)中國-大連軟件園

智慧社區(qū)

1.智慧社區(qū)的重點發(fā)現(xiàn)

（1）行業(yè)布局與投入

智慧社區(qū)已經(jīng)成為開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)的“必修課”。但對于這個年輕的領(lǐng)域而言，智慧社區(qū)的落地并不僅僅是技術(shù)的革新，其中涉及諸多管理、成本與社會層面的仍待探索的地方。

近9成物企認(rèn)為智慧安防是構(gòu)建智慧社區(qū)的核心，也是資源投入的重點。落地的技術(shù)主要包括人行、車行、監(jiān)控以及衍生技術(shù)包括智慧停車、訪客管理、自動監(jiān)控等。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)調(diào)研及整理

（2）智慧社區(qū)的目標(biāo)

1)短期內(nèi)降本增效。8成受訪物企表示“降本”是智慧社區(qū)的最直觀體現(xiàn)，效率提升需要較長時間呈現(xiàn)。

2)“物業(yè)+管家”模式得到更廣泛推廣。未來智慧社區(qū)不拘泥于傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)，每個社區(qū)會具備“ERP雛形”，將聚焦于以“人”為服務(wù)重心的創(chuàng)新服務(wù)，主要服務(wù)于居民生活方式。智慧社區(qū)并不是科技設(shè)備的升級，服務(wù)的本質(zhì)永遠(yuǎn)不變。物業(yè)企業(yè)推廣的管家服務(wù)，能夠為業(yè)主提供更好的一對一的服務(wù)，關(guān)注于空間服務(wù)、悠然的生活。

3)智慧社區(qū)將具備高聯(lián)動性。其一，可概括為政策導(dǎo)向型，將智慧社區(qū)作為智慧城市的子集，從“社會”宏觀角度探討智慧社區(qū)的運(yùn)營維度、運(yùn)行模式及其與智慧能源、智慧交通、智慧政務(wù)等板塊的聯(lián)動，并最終回歸到社區(qū)改善和居民現(xiàn)代化需要的滿足。

其二，科技導(dǎo)向型，智慧社區(qū)從科技、微觀層面輸出覆蓋范圍更廣且包含社會關(guān)系的智慧社區(qū)。

（3）困局與痛點

1)投資收益落差

智慧社區(qū)發(fā)展中存在的瓶頸，成本是最大障礙，技術(shù)并不是難題。

而且，一些無法量化的收益同樣威脅智慧社區(qū)的“延續(xù)性”。諸如人員效率、企業(yè)品牌效益的提升很難通過統(tǒng)計數(shù)據(jù)體現(xiàn)。對于一些資本實力欠缺，流動性不足的企業(yè)來講，這是一個無法繞過的話題。

2)易忽略的“隱性成本”

智慧社區(qū)的推廣，理論上降低了社區(qū)維護(hù)和治理的成本。然而，要關(guān)注到名義上的、可測算上的成本被降低的同時，社區(qū)治理中另一類“隱性成本”可能會產(chǎn)生。

3)脫離“人文”與“實際”。

智慧社區(qū)的搭建勢必會造成服務(wù)人員的減少，但很多業(yè)主抱怨“可以看到”的服務(wù)人員、物業(yè)人員的減少，帶來了“安全感降低”、“服務(wù)品質(zhì)下降”的感受，這些也是持續(xù)圍繞在智慧社區(qū)中的更久的心理成本和信任成本。

智能家居

1.智能家居的重點發(fā)現(xiàn)

（1）人工智能滲透率不足20%

人工智能，即智能家居的終極目標(biāo)，當(dāng)前由于設(shè)備技術(shù)與應(yīng)用難題，調(diào)研結(jié)果顯示，滲透率不足20%，目前應(yīng)用于智能家居的人工智能技術(shù)包括智能語音、人臉識別、自動監(jiān)測等。

（2）無線智能單品占主導(dǎo)

從整體行業(yè)市場來看，得益于后裝市場低投入與低技術(shù)門檻，后裝市場需求更大，因此最終導(dǎo)致智能單品成為銷售的核心。

（3）入局者增多，供應(yīng)市場百家爭鳴

智能家居產(chǎn)業(yè)的提供商市場百家爭鳴，主要包括全屋智能廠商，例如，施耐德電氣、南京物聯(lián)傳感、博聯(lián)等；傳統(tǒng)家電廠商美的集團(tuán)、格力電器、海爾集團(tuán)等；智能單品供應(yīng)商華為、阿里巴巴、京東科技等。

（4）家居智能并不局限于“家”

目前云邊協(xié)同技術(shù)成為了行業(yè)的競爭方向，它將應(yīng)用場景拓寬至家庭能源、醫(yī)療、教育等領(lǐng)域，將“家”的概念滲透至多元化空間。

2.行業(yè)困局與痛點

（1）前裝與后裝市場存在爭議

地產(chǎn)商對介入后裝市場存疑

調(diào)研反饋顯示，智能家居與地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度滯后的主要原因是地產(chǎn)商沒有科技基礎(chǔ)，不確定是否應(yīng)該步入后裝市場。對于后裝市場，地產(chǎn)商除了資本以外并無其他優(yōu)勢，超過90%的房企不具備制造核心硬件設(shè)備的能力。

前后融合理論可行，但現(xiàn)實骨感

觀點指數(shù)認(rèn)為，前裝與后裝市場不是割裂的，只是提供給用戶的時間節(jié)點不一樣，兩者最終還是要結(jié)合。對于房企而言，首先要考慮用戶的剛需，在前端配置中一定要兼容后端的市場，方便用戶購買其他后裝產(chǎn)品，兼容使用。

（2）品牌割裂，行業(yè)缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

如前文所述，智能家居市場呈現(xiàn)多元化態(tài)勢，上中下游科技服務(wù)商更是多元，但從行業(yè)生態(tài)來審視則是呈割裂狀態(tài)。國家層面對智能家居行業(yè)的發(fā)展做出過重要規(guī)劃，但是行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系尚未明確建立。

（3）智能單品體驗差，報修困難

目前市場盛行的智能家居產(chǎn)品并未達(dá)到真正的“智能化“，多數(shù)智能家居產(chǎn)品仍以APP控制為主，相較于語音交互或是控制面板，手機(jī)APP控制的客戶體驗感反饋較差。而且售后維修成為難以繞過的話題。

新興業(yè)態(tài)的數(shù)字化運(yùn)營

1.養(yǎng)老服務(wù)

（1）社區(qū)養(yǎng)老趨勢：因地制宜設(shè)計解決方案。

未來的康養(yǎng)行業(yè)大趨勢是并入智慧社區(qū)的居家養(yǎng)老模式。根據(jù)不同場景需求因地制宜，制定出相適的養(yǎng)老解決方案，其核心將是圍繞著老人的居家安全、生活護(hù)理、異常監(jiān)測和及時救治展開。

（2）妥善保護(hù)個人隱私的情況下提供養(yǎng)老服務(wù)。

未來智慧養(yǎng)老的技術(shù)方向是不侵犯隱私又能夠合理為消費(fèi)者提供幫助、為管理者提供效率。

（3）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要更現(xiàn)代化的醫(yī)院保障。

疫情“黑天鵝”事件對醫(yī)院的醫(yī)護(hù)水平與環(huán)境提出挑戰(zhàn)，同時也對其后勤管理提出了更高要求。實現(xiàn)“可視化”目標(biāo)，包括對醫(yī)院建筑能耗完全計量與分析；安防、溫控、電網(wǎng)等運(yùn)維信息的實時管理；整個建筑管理設(shè)施的監(jiān)控將會成為未來醫(yī)院智慧后勤的發(fā)展方向。

2.文旅運(yùn)營

智慧運(yùn)營在文旅的賦能異常豐富，包括景區(qū)動態(tài)監(jiān)測、信息監(jiān)管、大數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析、景區(qū)人流引導(dǎo)、安全預(yù)警等，可以全面了解行業(yè)和游客需求、旅游目的地動態(tài)、投訴建議等內(nèi)容，推動傳統(tǒng)旅游管理方式向現(xiàn)代管理方式轉(zhuǎn)變。

不過，如今監(jiān)管禁止文旅項目采用全程“人臉監(jiān)察+行為軌跡”的分析，即上述基于面部識別進(jìn)行客戶數(shù)據(jù)收集實現(xiàn)的功能，將很難在文旅項目中繼續(xù)取得進(jìn)展。

路在何方：未來思考與暢想

1.園區(qū)及商業(yè)資產(chǎn)未來運(yùn)營方向

1)集成更新現(xiàn)有設(shè)備。

在施耐德電氣的改造案例中有部分是通過新系統(tǒng)集成舊設(shè)備的改造方式，這樣既可以達(dá)到管控一體的效果，又可以實現(xiàn)降低投入成本。

2)明確管理架構(gòu)，注重效率。

個別案例中通過新系統(tǒng)對能源消耗的監(jiān)控、能源數(shù)據(jù)采集、分析，以及通過自動化達(dá)到節(jié)約能耗的效果。以施耐德樓宇管理系統(tǒng)為例，受益于樓宇顧問強(qiáng)大的云分析能力，大量的樓宇數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為可執(zhí)行信息，從而提高故障檢測能力，延長設(shè)備的使用壽命以及判斷節(jié)能機(jī)遇和趨勢。

3)戰(zhàn)略合作保持嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度-聚焦項目經(jīng)驗與科技基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)和相關(guān)領(lǐng)域企業(yè)若要尋求第三方科技服務(wù)商的數(shù)字化運(yùn)營合作，擁有地產(chǎn)項目經(jīng)驗、豐富的產(chǎn)品案例，同時具備獨(dú)立的IT基層架構(gòu)以及硬件設(shè)備研發(fā)能力的科技公司將會更合適。

4)圍繞“降本增效”，建立可持續(xù)發(fā)展長期計劃。

對于當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，企業(yè)管理者不應(yīng)該只局限于園區(qū)建成后的數(shù)字化運(yùn)營，而是要在建設(shè)初期將“碳中和”與可持續(xù)發(fā)展理念植入。

而這一點，國外已經(jīng)走在前列。

在德國柏林的歐瑞府能源科技園內(nèi)，能源的可視化與可控化達(dá)到了一個新的高度。施耐德電氣是園區(qū)相關(guān)電力和能效問題的合作伙伴，助力提供環(huán)境保護(hù)和資源節(jié)約的解決方案。在園區(qū)建設(shè)初期，歐瑞府零碳能源科技園便將能源監(jiān)測設(shè)備植入其中，基于全生命周期進(jìn)行設(shè)計、運(yùn)維和管理，避免了建筑建設(shè)完成后的反復(fù)設(shè)計、改造，實現(xiàn)能源管理效果的最大化。

2.智慧社區(qū)的未來方向

1)“長期眼光”+“短期收益”。

對于傳統(tǒng)社區(qū)的智能化升級不應(yīng)局限于“成本收益”的角度。智能社區(qū)的發(fā)展需要領(lǐng)導(dǎo)者用價值投資的眼光去審視傳統(tǒng)物業(yè)的短板。當(dāng)然，短期內(nèi)的盈利回報可以使得決策層更加堅定目標(biāo)。

2)未來科技應(yīng)與服務(wù)融合。

科技的提升不能動搖以服務(wù)為先的根本，一味地堆砌先進(jìn)的物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備反而適得其反，不利于智慧社區(qū)的推廣。觀點指數(shù)認(rèn)為，物聯(lián)網(wǎng)在社區(qū)板塊中的發(fā)展將走向設(shè)備人性化、服務(wù)化。科技、數(shù)據(jù)與服務(wù)的融合將成為房企與供應(yīng)商未來共同探討的話題。

來源：觀點指數(shù)整理

3.智能家居的未來方向

1)“后裝”市場以合作為主。“后裝”市場具備顯著的的技術(shù)與價格導(dǎo)向性，而且由于成本較低、安裝便捷的特點，更被C端消費(fèi)者所青睞。房企的“介入”或自行研發(fā)，事實上并沒有顯著的優(yōu)勢。與全屋場景模式科技商進(jìn)行合作，是首選，減少了最終銷售的不確定性，房企的“身份”也便于更好地融入。

2)“前裝”市場應(yīng)提早布局。

盡管企業(yè)之間存在布局之間的爭議，但是觀點指數(shù)認(rèn)為，相較于“后裝”市場，房企在“前裝”市場具備絕對的優(yōu)勢與議價空間，而且服務(wù)質(zhì)量更高且更穩(wěn)定，連接的速度與穩(wěn)定性也更強(qiáng)。

3)追求“真智能“，推動兼容性標(biāo)準(zhǔn)建立。

觀點指數(shù)認(rèn)為，目前的互聯(lián)網(wǎng)通訊技術(shù)、智能家居產(chǎn)品已經(jīng)能夠?qū)崿F(xiàn)消費(fèi)者基本的個性化家居控制。但是智能家居如果要突破，從一個獨(dú)立的單元延展到更龐大的智能家居體系，必須要建立起相應(yīng)的物聯(lián)網(wǎng)標(biāo)準(zhǔn)。

4．康養(yǎng)和文旅未來方向

1)提升居住環(huán)境安全感和舒適度。

對于康養(yǎng)業(yè)態(tài)中存在的關(guān)注老人精神健康問題，觀點指數(shù)認(rèn)為在取得技術(shù)的突破之前，只有居住于親友鄰里附近是比較好的方案，而并入社區(qū)的療養(yǎng)機(jī)構(gòu)將成為未來趨勢。

2)戰(zhàn)略合作保持嚴(yán)謹(jǐn)-注重數(shù)據(jù)安全。對于多次提到的個人隱私、數(shù)據(jù)安全問題，我們認(rèn)為服務(wù)商數(shù)據(jù)安全性以及合作的穩(wěn)定性都應(yīng)是企業(yè)的考慮范疇。尋求與信譽(yù)好、企業(yè)道德準(zhǔn)則嚴(yán)格的合作伙伴，將更有保障。

A確保服務(wù)商提供安全的數(shù)據(jù)訪問

B確保服務(wù)商進(jìn)行數(shù)據(jù)隔離

C確保服務(wù)商有安全的部署

3)起到告知和自主選擇的義務(wù)。

告知最終用戶如人臉識別等信息技術(shù)的適用范圍，個人信息有強(qiáng)有力的保護(hù)。同時客戶根據(jù)自身需求自主選擇，享受新技術(shù)應(yīng)用帶來的便利才是長遠(yuǎn)之道。

更多內(nèi)容請點擊閱讀《2022數(shù)字化運(yùn)營白皮書》原文。