每經(jīng)編輯 王月龍    

5月17日，杭州市發(fā)布通知，針對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了多項(xiàng)優(yōu)化規(guī)定，其中包括“落戶即可買二手房”“非杭州戶籍購買二手住宅社保4年改1年”“唯一住宅出售，滿2年就免營業(yè)稅”等。 新政僅五天，杭州的房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始出現(xiàn)回溫跡象。

截圖來源：杭州市住建局網(wǎng)站

據(jù)中新經(jīng)緯報(bào)道，受稅費(fèi)降低等影響，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，新政后兩天二手住房的日均掛牌量，是新政前近一月里日均凈掛牌量的近7倍。多位受訪的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，從17日開始，二手房的咨詢量明顯增加。 出于對市場前景的看好，杭州個(gè)別業(yè)主應(yīng)聲上調(diào)掛牌價(jià)，有業(yè)主一次性上調(diào)了80萬元。 不過，對于大幅漲價(jià)的業(yè)主，經(jīng)紀(jì)人直言“有點(diǎn)離譜了”。

有業(yè)主漲價(jià)80萬

據(jù)每經(jīng)網(wǎng)報(bào)道，此次新政出臺(tái)的背景是，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)， 2021年下半年杭州（十區(qū)）新房成交量持續(xù)走低，今年1~4月杭州新房共計(jì)成交214萬平方米，同比下降66%。 年初以來市場雖有回升趨勢，但整體成交量仍未達(dá)到去年同比水平，甚至不及2021年年底。

“ 新政之前，二手房不低于市場價(jià)五六十萬元是出不了手的， 而且還是在未來科技城這樣的核心區(qū)域。”專營杭州熱門區(qū)域板塊未來科技城的中介張向明5月19日下午接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話采訪時(shí)表示，“但是另一方面，除非你是社保頂格，不然去新盤搖號(hào)就是陪跑。”

張向明的話也反映了杭州樓市復(fù)雜的結(jié)構(gòu)問題： 熱門區(qū)域一二手房價(jià)格嚴(yán)重倒掛、區(qū)域間冷熱兩極分化。 癥結(jié)或許在二手房市場，但政策力度能否從二手房市場穿透至各區(qū)域一手房市場，仍待市場檢驗(yàn)。

據(jù)中新經(jīng)緯報(bào)道，從近幾日的市場表現(xiàn)看，杭州的房地產(chǎn)市場已經(jīng)有回溫的跡象。

臨平區(qū)的經(jīng)紀(jì)人張揚(yáng)(化名)說：“這幾天已經(jīng)有一些客戶開始下手了，僅臨平區(qū)璞麗東方小區(qū)，從17日至19日，我們平臺(tái)就成交了6、7套房。”潘林也稱，最近看房和簽約的客戶比較多， “現(xiàn)在基本上每天都有看房的，今天(20日)我們店里都沒人，都出去帶看了。”

此外，在貝殼找房、我愛我家、諸葛找房等房產(chǎn)交易平臺(tái)，一些二手房源已經(jīng)上調(diào)掛牌價(jià)，上漲幅度在數(shù)萬元/套到數(shù)十萬元/套不等。 杭州個(gè)別業(yè)主看到如此形勢后，心里開始膨脹了，應(yīng)聲上調(diào)掛牌價(jià)， 有業(yè)主一次性上調(diào)了80萬元。

截圖來源：我愛我家app

不過據(jù)杭州市錢塘區(qū)下沙板塊的一位經(jīng)紀(jì)人林帥(化名)介紹道，這幾天咨詢的客戶確實(shí)增多了，但真正決定買房的客戶數(shù)量暫時(shí)沒有什么變化。 “漲價(jià)的業(yè)主也不多，他們都是湊熱鬧、不著急賣的，那些真的想賣、想置換的業(yè)主，報(bào)價(jià)沒什么變動(dòng)。 也有一部分業(yè)主是因?yàn)槊轮挥形ㄒ蛔》浚灰滓矟M兩年了，新政后沒有了增值稅，因此就加幾萬元。”

“5改2”之后

買500萬的房子相當(dāng)于“附送個(gè)車位”

據(jù)都市快報(bào)報(bào)道，杭州貝殼研究院統(tǒng)計(jì)： 5月17日當(dāng)天，截至13:30，貝殼找房平臺(tái)杭州二手房半天的掛牌量，是過去一個(gè)月日均掛牌量的10倍； 咨詢也活躍起來了，5月17日當(dāng)天咨詢量，比4月份的日均咨詢量增加了62%。

目前，在杭州貝殼平臺(tái)掛牌的房源中，“唯一（即家庭唯一住房）”的房源占了40%，“滿2年不滿5年”的房源占“唯一”房源中的30%。也就是說，同時(shí)滿足“滿2年不滿5年”以及“唯一住房”的房源，占了總房源的12%。這個(gè)數(shù)據(jù)具體是多少呢？有1萬多套，這還不包括其他平臺(tái)的數(shù)量。

圖片來源：攝圖網(wǎng)_501610750

所謂的“5改2”，就是在二手房交易中，原本買入不滿5年再出售，需要交房屋總價(jià)5%的增值稅，現(xiàn)在買入滿2年就無需繳納增值稅。

房屋總價(jià)的5%是什么概念？舉個(gè)例子， 以一套總價(jià)500萬的二手房來測算，如果符合“5改2”，能省下增值稅費(fèi)用25萬元，相當(dāng)于送你買一個(gè)車位了。

總價(jià)越高的房子，省下的錢越多。倘若購買總價(jià)1000萬的濱江錦繡之城、2000萬的綠城柳岸曉風(fēng)，光增值稅這一塊就能省下53萬和106萬。要注意的是， 在杭州二手房交易市場，約定俗成的做法是：稅費(fèi)由買家承擔(dān)。

買家陳女士，一周前在上城區(qū)買下了一套總價(jià)1200萬的次新房，原房東買入2年半，不滿5年。 “如果我不那么急，一周后再買，可以省下60多萬的稅費(fèi)。”陳女士懊惱不已。

新政效果仍待觀察

“杭州應(yīng)該是長三角區(qū)域近兩年人口落戶最多的城市，同時(shí)近幾年杭州出讓大量土地，有大量新房上市，這也是一直以來新房市場的供需兩旺的原因。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示。

值得注意的是， 杭州中心城區(qū)限價(jià)之下的新盤完全不愁賣，另一些遠(yuǎn)郊樓盤卻面臨無人問津的尷尬境地， 這也是杭州與眾多熱點(diǎn)二線城市的相同境遇。

圖片來源：攝圖網(wǎng)_501612519

張向明告訴記者，“近段時(shí)間科技城板塊范圍內(nèi)只有杭珹未來中心這一個(gè)新盤入市，不過該項(xiàng)目接連開了幾次盤，中簽率都在8%~9%，根本突破不了10%。”

從去化情況來看，主城區(qū)及熱門板塊的樓盤往往在開盤當(dāng)日就基本去化，而外圍樓盤去化率則普遍處于低位， 尤其是富陽、臨安兩區(qū)，整體去化率不足兩成。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1月至2022年4月，杭州總推盤125次，推出房源19817套，平均去化率僅57%。富陽主城區(qū)項(xiàng)目普遍以直接打折+贈(zèng)送形式吸引客戶，贈(zèng)送包含車位、車、加裝包、地暖、黃金等形式，平均折扣約9折。

據(jù)中新經(jīng)緯報(bào)道，杭州貝殼研究院院長上官劍表示：“這幾天的咨詢量、帶看量、成交量雖然都有提升，但時(shí)間周期還是太短，樣本量太少， 杭州新政的最終效果，還是看接下來的市場表現(xiàn)才能確定。 ”作為一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，林帥的態(tài)度也偏謹(jǐn)慎，他稱，政策剛出臺(tái)，未來的變化還需觀察，“可能是二手房掛牌量太大了，此次政策主要針對二手房市場，未來杭州還要出讓很多土地，在促進(jìn)新房交易、首付比例調(diào)整上還有空間。”

編輯| 王月龍 杜恒峰

校對|程鵬

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合自每經(jīng)網(wǎng)（記者 包晶晶）、中新經(jīng)緯、都市快報(bào)、公開資料等

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