每經(jīng)評(píng)論員 杜恒峰

在剛剛調(diào)整全國(guó)房貸利率下限（即LPR減20個(gè)基點(diǎn)）后，LPR本身也迎來(lái)重要調(diào)整。5月20日，LPR五年期及以上報(bào)價(jià)從4.60%下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%，一年期保持不變。這是自2019年8月LPR報(bào)價(jià)機(jī)制改革以來(lái)，首次單獨(dú)下調(diào)5年期以上品種，在之前的6次調(diào)整中，要么是只下調(diào)1年期，要么是1年期調(diào)整幅度兩倍于5年期以上，且此前5年期以上LPR下調(diào)幅度最多只有10個(gè)基點(diǎn)。

之所以有這樣的差別，在于政策目標(biāo)不同。企業(yè)貸款大量以短期形式存在，降低短期貸款利率可以降低企業(yè)融資成本，幫助企業(yè)渡過(guò)新冠疫情大流行以來(lái)的困難局面。與此同時(shí)，“房住不炒”決定了長(zhǎng)期的房貸利率不能跟隨短期貸款利率同步同幅度下調(diào)，所以5年期以上LPR的下調(diào)要克制得多。2019年8月以來(lái)，一年期LPR累計(jì)下調(diào)了0.55個(gè)百分點(diǎn)，而即便算上最新的下調(diào)，5年期以上LPR累計(jì)也只下調(diào)了0.4個(gè)百分點(diǎn)。此次五年期及以上LPR下調(diào)，其內(nèi)涵已非常明確，即進(jìn)一步降低房貸利率。

截至5月20日收盤，上證指數(shù)上漲1.60%，但房地產(chǎn)板塊逆勢(shì)下跌1.14%。地產(chǎn)板塊的弱勢(shì)表現(xiàn)，可能和LPR本身的特性有關(guān)。和以前調(diào)整基準(zhǔn)存貸款利率不同，LPR的下調(diào)更多是“小步多頻”，5個(gè)基點(diǎn)較為常見(jiàn)，所以每次下調(diào)市場(chǎng)感受并不明顯。不過(guò)，多次量變積累的能量，并不亞于以前一次普遍降息的實(shí)際效果。今年以來(lái)，五年期及以上LPR累計(jì)下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，新增房貸還可以減去20個(gè)基點(diǎn)，累計(jì)40個(gè)基點(diǎn)的降幅已遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于以往25個(gè)基點(diǎn)的降息；相比加點(diǎn)調(diào)整，直接下調(diào)LPR更為普惠，按照53.22萬(wàn)億元的存量房貸計(jì)算（中房研究院調(diào)查數(shù)據(jù)），20個(gè)基點(diǎn)的降幅將直接為購(gòu)房者節(jié)省1064億元，不過(guò)購(gòu)房者合同約定的利息調(diào)整，通常要等待下一個(gè)自然年，這種減負(fù)效應(yīng)及其對(duì)消費(fèi)的拉動(dòng)還做不到立竿見(jiàn)影。

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的三重壓力當(dāng)中，需求收縮在當(dāng)下顯得尤為突出，房地產(chǎn)行業(yè)即是如此。今年4月，全國(guó)住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元，其中住房貸款減少605億元，同比少增4022億元；1~4月，全國(guó)商品房銷售面積同比下降20.9%，銷量下降的另一面是庫(kù)存增加，截至4月末，全國(guó)商品房待售面積55735萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.4%，其中住宅待售面積增長(zhǎng)14.8%。

有意愿且有支付能力才能構(gòu)成真實(shí)的需求，意愿主要取決于預(yù)期，而支付能力取決于儲(chǔ)蓄和收入水平。隨著本輪疫情防控后經(jīng)濟(jì)逐步恢復(fù)正常，消費(fèi)者預(yù)期將改善；企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)重歸正軌也將改善居民整體收入狀況，使其支付能力提升。近一個(gè)月來(lái)，在堅(jiān)持“房住不炒”的前提下，為滿足剛需或改善性住房的合理需求，對(duì)住房政策進(jìn)行了調(diào)整，部分城市還直接給予獎(jiǎng)勵(lì)政策，同時(shí)疊加LPR下調(diào)創(chuàng)造的低房貸利率，地產(chǎn)行業(yè)基本面的實(shí)質(zhì)性改善條件已經(jīng)具備。