每經(jīng)記者 陳榮浩    深圳報(bào)道    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

深度調(diào)控一年后，深圳樓市出現(xiàn)了“不同聲音”。

博弈已然出現(xiàn)，深圳在經(jīng)歷了最嚴(yán)的“二手房指導(dǎo)價(jià)”后，市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)了兩種截然不同的聲音。

這些天，領(lǐng)導(dǎo)留言板上兩條截然相反的內(nèi)容，引發(fā)了廣泛關(guān)注。

一則是希望深圳謹(jǐn)慎出臺(tái)房產(chǎn)刺激計(jì)劃，該網(wǎng)友表示，深圳房?jī)r(jià)距離上一輪深圳樓市普漲僅半年，而且今年首次集中供地依然火爆，希望官方謹(jǐn)慎出臺(tái)樓市刺激政策，給扎根深圳的新市民留一些希望。

另一則留言則表達(dá)截然相反的意圖，該網(wǎng)友從自身孩子買(mǎi)房的實(shí)際需求出發(fā)，表示自己孩子計(jì)劃讀研后留深工作，家長(zhǎng)想提前幫孩子買(mǎi)房，還房貸，但深圳目前限購(gòu)不讓買(mǎi)，希望給在深圳上大學(xué)的孩子一些寬松的購(gòu)房資格。

來(lái)源：深圳領(lǐng)導(dǎo)留言板

上述留言代表了兩種需求，有人不希望深圳出臺(tái)寬松樓市政策，認(rèn)為一旦出臺(tái)寬松樓市政策，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)新一輪上漲，從而導(dǎo)致留自己在深圳買(mǎi)房越來(lái)越遠(yuǎn)；而還有部分人希望出臺(tái)寬松政策，認(rèn)為現(xiàn)在雖然房?jī)r(jià)限制住了，但限購(gòu)堵住了需求。

在周邊城市爭(zhēng)相松綁的大背景下，深圳樓市的調(diào)控政策會(huì)走向何方，目前仍未可知。

調(diào)？不調(diào)？

事實(shí)上，從今年2月開(kāi)始，市場(chǎng)上就多次傳出深圳要“放松指導(dǎo)價(jià)”的消息。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，關(guān)于上調(diào)的幅度，市場(chǎng)的普遍說(shuō)法是3%-5%，更有說(shuō)法是上調(diào)20%左右。不過(guò)，目前深圳樓市調(diào)控政策并沒(méi)有發(fā)生變化，這也在一定程度上反映了官方對(duì)調(diào)整政策基調(diào)保持著較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。

2021年2月8日，深圳率先建立二手住房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，并發(fā)布了全市3595個(gè)小區(qū)的指導(dǎo)價(jià)。此后市場(chǎng)發(fā)生了明顯改變：二手房成交量創(chuàng)下15年新低，學(xué)區(qū)房神話不再，房產(chǎn)中介日子變難，購(gòu)房者趨于觀望……

此外，在深圳推出參考價(jià)政策后，還引發(fā)了其他城市的爭(zhēng)相效仿，之后包括上海、西安、成都、廣州、三亞、東莞等城市都陸續(xù)推出參考價(jià)，意圖打擊虛高掛牌、完善二手住房網(wǎng)簽交易價(jià)等。

據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年4月深圳新房成交2851套，而去年同期成交3505套；二手房成交1860套，去年同期為4877套。

而如果從二手房成交走勢(shì)來(lái)看，自2021年3月以后（新政實(shí)施1個(gè)月），深圳二手房住宅成交量走出了7連跌，到當(dāng)年11月，才出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖跡象，但成交量也僅維持在2000套上下，與業(yè)內(nèi)關(guān)注的5000套榮枯線相去甚遠(yuǎn)。

關(guān)于深圳的二手房指導(dǎo)價(jià)會(huì)走向何方，在今年2月指導(dǎo)價(jià)剛滿一年之際，廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，深圳二手房參考價(jià)的本質(zhì)是降杠桿，同時(shí)降低市場(chǎng)對(duì)二手房?jī)r(jià)格的投機(jī)炒作，斬?cái)鄡r(jià)格循環(huán)上漲的鏈條。二手房參考價(jià)是深圳樓市長(zhǎng)效機(jī)制的手段之一。

“預(yù)計(jì)深圳二手房參考價(jià)不會(huì)進(jìn)行大面積調(diào)整，有可能有區(qū)域化差異，比如對(duì)中西部實(shí)際成交價(jià)格明顯下調(diào)的區(qū)域下調(diào)參考價(jià)；其他區(qū)域保持穩(wěn)定，甚至適度上調(diào)。”

而在房產(chǎn)中介許峰看來(lái)，二手房參考價(jià)的調(diào)整并不取決于政策導(dǎo)向，而是真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格差距。

“二手房指導(dǎo)價(jià)作為引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期的調(diào)控工具，它的上調(diào)跟下調(diào)肯定不會(huì)是沒(méi)有依據(jù)的，一定是以真實(shí)市場(chǎng)情況為依據(jù)的。如果深圳市場(chǎng)持續(xù)低迷，我認(rèn)為部分片區(qū)上調(diào)二手房指導(dǎo)價(jià)格的可能性很大。”5月23日，許峰通過(guò)電話向記者表示。

參考價(jià)發(fā)布之后

成交數(shù)據(jù)銳減背后，“忙碌、觀望、矛盾、抉擇”等多種相互交錯(cuò)的心理狀態(tài)，已經(jīng)成為深圳樓市調(diào)控升級(jí)后，無(wú)數(shù)購(gòu)房者、業(yè)主和房產(chǎn)中介的真實(shí)寫(xiě)照。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在實(shí)地探訪中了解到，深圳樓市經(jīng)過(guò)一年多的深度調(diào)控后，購(gòu)房者已越發(fā)冷靜，多數(shù)購(gòu)房者仍持觀望態(tài)勢(shì)，希望在看到政策端和市場(chǎng)端的積極反應(yīng)后再作考慮。同時(shí)，也有購(gòu)房者希望深圳能鞏固來(lái)之不易的調(diào)控效果，并不希望全面放松，而是寄希望于二手房參考價(jià)在更新后能更精準(zhǔn)調(diào)控。

業(yè)主層面，有的業(yè)主希望二手房指導(dǎo)價(jià)能適當(dāng)寬松；也有業(yè)主在二手房指導(dǎo)價(jià)頒布后，直接選擇賣(mài)出房子，騰出購(gòu)房名額，打算將房子換到發(fā)展更為成熟的片區(qū)。

郭鵬飛就是這樣一個(gè)典型案例。

郭鵬飛在某互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司從事IT工作，2016年，他就在深圳鹽田區(qū)梅沙片區(qū)買(mǎi)了水云間雅居的一室一廳的二手房，面積為73.6平方米，總價(jià)在220萬(wàn)元左右，折合單價(jià)約2.98萬(wàn)元/平方米。

5月23日，郭鵬飛通過(guò)微信向記者透露，“我的房子前幾天已經(jīng)掛出去了，總價(jià)是230萬(wàn)元，現(xiàn)在想著把房子平價(jià)出掉，把名額騰出來(lái)，然后換一個(gè)福田的房子，這樣就同樣只需3成首付了。”

“雖說(shuō)梅沙2024年就要地鐵8號(hào)線二期了，但我不打算等了，目前也在跟福田區(qū)的置業(yè)顧問(wèn)溝通，等到這邊房子出手后，就準(zhǔn)備把房子買(mǎi)到福田的上梅林片區(qū)。”郭鵬飛說(shuō)。

在深圳工作7年的張艾莉則跟記者表達(dá)了不一樣的看法。

作為潛在購(gòu)房者，她希望二手房指導(dǎo)價(jià)能夠因片區(qū)而調(diào)整，而不是整個(gè)深圳一種政策。“最好能夠根據(jù)各片區(qū)的實(shí)際情況決定指導(dǎo)價(jià)上調(diào)和下調(diào)的區(qū)間范圍。”

張艾莉是深圳某傳媒公司的商務(wù)，她5月22日在福田新洲與記者聊天時(shí)透露，“這兩年一直在看房，包括新房跟二手房。從新房來(lái)看，目前能上得了車的就只有鹽田、大鵬和龍崗，但更看好南山和福田的房子，無(wú)奈新房?jī)r(jià)格都較高，所以也會(huì)優(yōu)先考慮福田和南山的二手房。”

在張艾莉看來(lái)，如果房子的實(shí)際成交價(jià)跟二手房指導(dǎo)價(jià)相差不大，那么二手房指導(dǎo)價(jià)對(duì)她并沒(méi)太大影響。但如果二手房指導(dǎo)價(jià)比房源的實(shí)際成交價(jià)低很多，雖然看上去房子的價(jià)格低了，但會(huì)使得潛在購(gòu)房成本出現(xiàn)大幅提升。

張艾莉給記者算了一筆賬：“比如我今年3月看的福田新洲一套二手房，房子面積為57平方米，二手房指導(dǎo)價(jià)在7.3萬(wàn)元/平方米左右，但實(shí)際成交過(guò)程中，業(yè)主的售價(jià)卻在7.8萬(wàn)元/平方米，銀行實(shí)際按照指導(dǎo)價(jià)放款，那多出來(lái)的5000元/平方米的貸款成本，相當(dāng)于就得自己承擔(dān)了。”

記者通過(guò)鏈家了解到，像張艾莉所說(shuō)的實(shí)際成交價(jià)高于指導(dǎo)價(jià)的案例不在少數(shù)。比如景田的景新花園，一套170平方米的房子，二手房指導(dǎo)價(jià)為643萬(wàn)元，實(shí)際成交價(jià)為698萬(wàn)元；香蜜湖的東海二期房子，房子面積120平方米，實(shí)際成交價(jià)為1880萬(wàn)元，而二手房指導(dǎo)價(jià)為1550萬(wàn)元。

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