每經(jīng)記者 陳榮浩    深圳報道    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

深度調(diào)控一年后，深圳樓市出現(xiàn)了“不同聲音”。

博弈已然出現(xiàn)，深圳在經(jīng)歷了最嚴的“二手房指導(dǎo)價”后，市場開始出現(xiàn)了兩種截然不同的聲音。

這些天，領(lǐng)導(dǎo)留言板上兩條截然相反的內(nèi)容，引發(fā)了廣泛關(guān)注。

一則是希望深圳謹慎出臺房產(chǎn)刺激計劃，該網(wǎng)友表示，深圳房價距離上一輪深圳樓市普漲僅半年，而且今年首次集中供地依然火爆，希望官方謹慎出臺樓市刺激政策，給扎根深圳的新市民留一些希望。

另一則留言則表達截然相反的意圖，該網(wǎng)友從自身孩子買房的實際需求出發(fā)，表示自己孩子計劃讀研后留深工作，家長想提前幫孩子買房，還房貸，但深圳目前限購不讓買，希望給在深圳上大學(xué)的孩子一些寬松的購房資格。

來源：深圳領(lǐng)導(dǎo)留言板

上述留言代表了兩種需求，有人不希望深圳出臺寬松樓市政策，認為一旦出臺寬松樓市政策，必然導(dǎo)致房價新一輪上漲，從而導(dǎo)致留自己在深圳買房越來越遠；而還有部分人希望出臺寬松政策，認為現(xiàn)在雖然房價限制住了，但限購堵住了需求。

在周邊城市爭相松綁的大背景下，深圳樓市的調(diào)控政策會走向何方，目前仍未可知。

調(diào)？不調(diào)？

事實上，從今年2月開始，市場上就多次傳出深圳要“放松指導(dǎo)價”的消息。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，關(guān)于上調(diào)的幅度，市場的普遍說法是3%-5%，更有說法是上調(diào)20%左右。不過，目前深圳樓市調(diào)控政策并沒有發(fā)生變化，這也在一定程度上反映了官方對調(diào)整政策基調(diào)保持著較為謹慎的態(tài)度。

2021年2月8日，深圳率先建立二手住房參考價格發(fā)布機制，并發(fā)布了全市3595個小區(qū)的指導(dǎo)價。此后市場發(fā)生了明顯改變：二手房成交量創(chuàng)下15年新低，學(xué)區(qū)房神話不再，房產(chǎn)中介日子變難，購房者趨于觀望……

此外，在深圳推出參考價政策后，還引發(fā)了其他城市的爭相效仿，之后包括上海、西安、成都、廣州、三亞、東莞等城市都陸續(xù)推出參考價，意圖打擊虛高掛牌、完善二手住房網(wǎng)簽交易價等。

據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年4月深圳新房成交2851套，而去年同期成交3505套；二手房成交1860套，去年同期為4877套。

而如果從二手房成交走勢來看，自2021年3月以后（新政實施1個月），深圳二手房住宅成交量走出了7連跌，到當年11月，才出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖跡象，但成交量也僅維持在2000套上下，與業(yè)內(nèi)關(guān)注的5000套榮枯線相去甚遠。

關(guān)于深圳的二手房指導(dǎo)價會走向何方，在今年2月指導(dǎo)價剛滿一年之際，廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，深圳二手房參考價的本質(zhì)是降杠桿，同時降低市場對二手房價格的投機炒作，斬斷價格循環(huán)上漲的鏈條。二手房參考價是深圳樓市長效機制的手段之一。

“預(yù)計深圳二手房參考價不會進行大面積調(diào)整，有可能有區(qū)域化差異，比如對中西部實際成交價格明顯下調(diào)的區(qū)域下調(diào)參考價；其他區(qū)域保持穩(wěn)定，甚至適度上調(diào)。”

而在房產(chǎn)中介許峰看來，二手房參考價的調(diào)整并不取決于政策導(dǎo)向，而是真實的市場價格差距。

“二手房指導(dǎo)價作為引導(dǎo)市場預(yù)期的調(diào)控工具，它的上調(diào)跟下調(diào)肯定不會是沒有依據(jù)的，一定是以真實市場情況為依據(jù)的。如果深圳市場持續(xù)低迷，我認為部分片區(qū)上調(diào)二手房指導(dǎo)價格的可能性很大。”5月23日，許峰通過電話向記者表示。

參考價發(fā)布之后

成交數(shù)據(jù)銳減背后，“忙碌、觀望、矛盾、抉擇”等多種相互交錯的心理狀態(tài)，已經(jīng)成為深圳樓市調(diào)控升級后，無數(shù)購房者、業(yè)主和房產(chǎn)中介的真實寫照。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在實地探訪中了解到，深圳樓市經(jīng)過一年多的深度調(diào)控后，購房者已越發(fā)冷靜，多數(shù)購房者仍持觀望態(tài)勢，希望在看到政策端和市場端的積極反應(yīng)后再作考慮。同時，也有購房者希望深圳能鞏固來之不易的調(diào)控效果，并不希望全面放松，而是寄希望于二手房參考價在更新后能更精準調(diào)控。

業(yè)主層面，有的業(yè)主希望二手房指導(dǎo)價能適當寬松；也有業(yè)主在二手房指導(dǎo)價頒布后，直接選擇賣出房子，騰出購房名額，打算將房子換到發(fā)展更為成熟的片區(qū)。

郭鵬飛就是這樣一個典型案例。

郭鵬飛在某互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司從事IT工作，2016年，他就在深圳鹽田區(qū)梅沙片區(qū)買了水云間雅居的一室一廳的二手房，面積為73.6平方米，總價在220萬元左右，折合單價約2.98萬元/平方米。

5月23日，郭鵬飛通過微信向記者透露，“我的房子前幾天已經(jīng)掛出去了，總價是230萬元，現(xiàn)在想著把房子平價出掉，把名額騰出來，然后換一個福田的房子，這樣就同樣只需3成首付了。”

“雖說梅沙2024年就要地鐵8號線二期了，但我不打算等了，目前也在跟福田區(qū)的置業(yè)顧問溝通，等到這邊房子出手后，就準備把房子買到福田的上梅林片區(qū)。”郭鵬飛說。

在深圳工作7年的張艾莉則跟記者表達了不一樣的看法。

作為潛在購房者，她希望二手房指導(dǎo)價能夠因片區(qū)而調(diào)整，而不是整個深圳一種政策。“最好能夠根據(jù)各片區(qū)的實際情況決定指導(dǎo)價上調(diào)和下調(diào)的區(qū)間范圍。”

張艾莉是深圳某傳媒公司的商務(wù)，她5月22日在福田新洲與記者聊天時透露，“這兩年一直在看房，包括新房跟二手房。從新房來看，目前能上得了車的就只有鹽田、大鵬和龍崗，但更看好南山和福田的房子，無奈新房價格都較高，所以也會優(yōu)先考慮福田和南山的二手房。”

在張艾莉看來，如果房子的實際成交價跟二手房指導(dǎo)價相差不大，那么二手房指導(dǎo)價對她并沒太大影響。但如果二手房指導(dǎo)價比房源的實際成交價低很多，雖然看上去房子的價格低了，但會使得潛在購房成本出現(xiàn)大幅提升。

張艾莉給記者算了一筆賬：“比如我今年3月看的福田新洲一套二手房，房子面積為57平方米，二手房指導(dǎo)價在7.3萬元/平方米左右，但實際成交過程中，業(yè)主的售價卻在7.8萬元/平方米，銀行實際按照指導(dǎo)價放款，那多出來的5000元/平方米的貸款成本，相當于就得自己承擔了。”

記者通過鏈家了解到，像張艾莉所說的實際成交價高于指導(dǎo)價的案例不在少數(shù)。比如景田的景新花園，一套170平方米的房子，二手房指導(dǎo)價為643萬元，實際成交價為698萬元；香蜜湖的東海二期房子，房子面積120平方米，實際成交價為1880萬元，而二手房指導(dǎo)價為1550萬元。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-500598945