每經(jīng)記者 陳榮浩    深圳報(bào)道     每經(jīng)編輯 魏文藝    

自去年底臨海攬山御園、華潤城潤璽等豪宅入市以來，深圳鮮有10萬元+的樓盤入市。

不過進(jìn)入今年5月，這一局面開始發(fā)生轉(zhuǎn)變。海德園與招商仕林臻邸將雙雙入市，分別于5月26日和5月30日正式選房，兩個(gè)項(xiàng)目共計(jì)推出426套住宅，均價(jià)均超過10萬元/平方米。

上述兩個(gè)項(xiàng)目分別位于福田香蜜湖安托山片區(qū)和南山蛇口自貿(mào)區(qū)，均是豪宅云集的區(qū)域。主打產(chǎn)品均為100平方米以上的大戶型，其中海德園A區(qū)的總價(jià)在1755萬-3240萬元，招商仕林臻邸項(xiàng)目總價(jià)在1232萬-1847萬元。

值得注意的是，海德園屬于超高熱度的“網(wǎng)紅盤”，雖未開始正式選房，卻已經(jīng)被市場提前預(yù)定“日光”。5月24日上午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在海德園現(xiàn)場了解到，目前項(xiàng)目整體仍處于建設(shè)過程中，部分樓層已進(jìn)入封頂階段。

海德園項(xiàng)目現(xiàn)場圖 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

時(shí)隔5個(gè)月，10萬元+豪宅盤再入市

自去年底臨海攬山御園、華潤城潤璽等豪宅入市以來，深圳市場便鮮有10萬元+的樓盤入市。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，今年深圳將有多個(gè)豪宅項(xiàng)目入市，包括福田的海德園A區(qū)、天健天驕西筑，南山的華潤城潤璽2期新品、深鐵懿府3期、招商仕林臻邸，以及白石洲首個(gè)舊改項(xiàng)目綠景璟庭等。其中，海德園和招商仕林臻邸是今年入市較早的兩個(gè)項(xiàng)目。

從海德園披露的信息來看，此次共推出239套住宅，均價(jià)為12.6萬元/平方米，預(yù)計(jì)2024年11月30日毛坯交房。

公開資料顯示，海德園分為A區(qū)和B區(qū)，位于福田香蜜湖片區(qū)，北臨北環(huán)大道，東邊為萬科臻山府，旁邊就是地鐵2號線與7號線交匯的安托山站。

此次推出的是海德園A區(qū)，占地面積約3.02萬平方米，建筑面積約17.47萬平方米，容積率約3.44。而B區(qū)已于去年11月開盤并售罄，當(dāng)時(shí)共推出181套房源，引來504批意向登記客戶。

招商仕林臻邸的銷售方案顯示，此次共備案200套房源，分別為187套住宅、13套商鋪，均為精裝修交付，銷售均價(jià)為11.5萬元/平方米。

位于南山蛇口自貿(mào)區(qū)的招商仕林臻邸項(xiàng)目，所在片區(qū)為成熟居住區(qū)域，周邊有地鐵2號線水灣站，以及在建的地鐵12號線花果山站，還有育才學(xué)校、蛇口體育中心和四海公園等基礎(chǔ)配套。

5月19日-21日，招商仕林臻邸項(xiàng)目進(jìn)行了意向登記。據(jù)其5月24日披露的信息，截至登記期限屆滿，共完成251組意向客戶登記。

招商仕林臻邸意向客戶登記信息 來源：咚咚找房

價(jià)格明顯倒掛，買一套最多可賺上千萬

海德園和招商仕林臻邸這兩個(gè)項(xiàng)目之所以如此受到市場關(guān)注，除了自身所擁有產(chǎn)品、地段和配套等優(yōu)勢外，與周邊二手房存在的巨大價(jià)差也是主要原因。

以海德園為例，因?yàn)樯钲谛路肯迌r(jià)的緣故，海德園A區(qū)開盤均價(jià)為12.6萬元/平方米，但周邊二手住宅的掛牌價(jià)普遍在18萬元/平方米以上。比如周邊的安欒公館實(shí)際掛牌價(jià)在19.9萬元/平方米，天健公館和萬科臻山府二手房源的實(shí)際報(bào)價(jià)也多在20萬元/平方米以上。

值得一提的是，在目前的第三方平臺通常只顯示深圳樓盤項(xiàng)目的參考價(jià)，但只要與中介溝通就可發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目的實(shí)際掛牌價(jià)要遠(yuǎn)高于二手房參考價(jià)。

5月25日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過某第三方平臺咨詢天健公館一套93.61平方米、參考價(jià)1226.29萬元（折合單價(jià)12.69萬元/平方米）的房源時(shí)，經(jīng)紀(jì)人許銳介紹，“這套房子業(yè)主的實(shí)際掛牌價(jià)為1670萬元（折合單價(jià)17.84萬元/平方米）。”隨后，許銳還向記者發(fā)來項(xiàng)目VR效果圖以及資料。

天健公館實(shí)際掛牌價(jià) 來源：貝殼找房

以海德園一套161平方米的4房為例，如果以12.6萬元/平方米均價(jià)買入后，以周邊二手房價(jià)格18萬元/平方米出售，就可凈賺869萬元；如果以最大戶型251平方米計(jì)算，價(jià)差則為1355.4萬元。

類似現(xiàn)象在招商仕林臻邸項(xiàng)目同樣明顯。招商仕林臻邸周邊既有像招北小區(qū)、招南小區(qū)、花果山小區(qū)等樓齡超過30年的老舊小區(qū)，也有像蘭溪谷、鳴溪谷這種樓齡十幾年的山景豪宅，而且還有臨海攬山御園、晗山悅海這樣的新建樓盤。

據(jù)記者了解，在距離招商仕林臻邸200米范圍內(nèi)，伍茲華府的掛牌價(jià)約為17.74萬元/平方米，一套174平方米的4房售價(jià)3100萬元；在距離招商仕林臻邸500米范圍內(nèi)，雙璽時(shí)光道的掛牌價(jià)為21.5萬元/平方米，一套88平方米的2房售價(jià)1900萬元。

同樣，以招商仕林臻邸一套155平方米的4房為例，如果以11.5萬元/平方米的均價(jià)買入，以周邊二手房17.74萬元/平方米的掛牌價(jià)售出，可凈賺967.2萬元。

5月25日下午，美聯(lián)物業(yè)深莞惠董事總經(jīng)理江少杰通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“今年深圳入市的豪宅盤之所以能保持較高關(guān)注度，除了跟項(xiàng)目自身特性相關(guān)外，不可否認(rèn)與周邊二手房價(jià)格倒掛相關(guān)，新入市豪宅價(jià)格基本相當(dāng)于周邊二手房價(jià)格打6折。”

在江少杰看來，受“7090政策”限制，未來深圳推出的新盤大多數(shù)都將以90平方米以下的剛需戶型為主。從產(chǎn)品的稀缺性來看，必然導(dǎo)致大戶型更受追捧，未來這類樓盤也將越來越少，而預(yù)期價(jià)格也將相對堅(jiān)挺。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝