每經(jīng)記者 黃婉銀    廣州報(bào)道    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“新冠疫情對(duì)服務(wù)公寓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一次大浪淘沙的過(guò)程，人口流動(dòng)驟然減少，市場(chǎng)需求大幅下降，勢(shì)必要求品牌更注重提升精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力，這對(duì)高端服務(wù)式公寓的管理及運(yùn)營(yíng)提出了新啟示、新挑戰(zhàn)。”

由于具有較高的穩(wěn)定性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，兼具長(zhǎng)短租的服務(wù)式公寓近幾年不僅引來(lái)國(guó)際酒店品牌的持續(xù)加碼，亦有不少房企在此方向發(fā)力，其中又以高端服務(wù)式公寓這一產(chǎn)品線備受重視。

5月24日，雅詩(shī)閣中國(guó)華南區(qū)大區(qū)總經(jīng)理黃瑞安在線上接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)表示，在疫情常態(tài)化時(shí)期，“去商業(yè)化”是高端服務(wù)式公寓市場(chǎng)的一個(gè)普遍趨勢(shì)，一站式生活設(shè)施和定制化服務(wù)體驗(yàn)是客戶選擇高端服務(wù)式公寓的重要訴求之一。未來(lái)高端服務(wù)式公寓的整體素質(zhì)將得到再次打磨升級(jí)。

雅詩(shī)閣中國(guó)華南區(qū)大區(qū)總經(jīng)理 黃瑞安 受訪者供圖

維持長(zhǎng)短租比例平衡

雅詩(shī)閣是凱德投資旗下全資子公司，1998年就進(jìn)入了中國(guó)市場(chǎng)，距今已有24年時(shí)間。

2021年，雅詩(shī)閣在中國(guó)的總營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)了21%，在一線城市的平均入住率超過(guò)80%（新開物業(yè)不計(jì)入），長(zhǎng)住收入同比去年增長(zhǎng)14.9%。在華南區(qū)，雅詩(shī)閣15家物業(yè)的月平均入住率約68%，而長(zhǎng)住客占比近42%。但這并不意味著長(zhǎng)住比例越高越好。

黃瑞安表示，長(zhǎng)住客市場(chǎng)一直是雅詩(shī)閣的優(yōu)勢(shì)所在。但就項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，堅(jiān)持貫徹長(zhǎng)短租雙管齊下的運(yùn)營(yíng)模式，才能更好地服務(wù)不同客群。

具體而言，長(zhǎng)住帶來(lái)穩(wěn)定的入住率，使得高端服務(wù)式公寓在特殊時(shí)期擁有酒店無(wú)法比擬的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和韌勁；而短住能帶來(lái)更高收入，為物業(yè)獲取持續(xù)增長(zhǎng)的收益提供了強(qiáng)大動(dòng)力。

“我們運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)每周都會(huì)關(guān)注項(xiàng)目的長(zhǎng)短租比例，當(dāng)然長(zhǎng)租多的話抗風(fēng)險(xiǎn)能力會(huì)比較好，這也是疫情期間一些酒店想改做服務(wù)式公寓的原因。但長(zhǎng)租多的時(shí)候，項(xiàng)目每月已售客房的平均房?jī)r(jià)（也叫ADR，Average Daily Rate）就會(huì)比較低。因此基于效益管理等原因，我們就會(huì)去平衡一下長(zhǎng)短租的比例，當(dāng)然比例也不是一成不變的，會(huì)跟隨市場(chǎng)變化而變化。”

比如在廣州一年一度的廣交會(huì)期間，如果還是按平時(shí)的長(zhǎng)短租比例肯定就失去一些高ADR客人，因此雅詩(shī)閣華南區(qū)每年這個(gè)時(shí)候會(huì)多留出一些房源比例給短住客人。

一般來(lái)說(shuō)在華南區(qū)，雅詩(shī)閣每家物業(yè)長(zhǎng)短租的比例因地制宜，但就長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，每家物業(yè)長(zhǎng)短租比例的變化不會(huì)太大。如廣州金融中心雅詩(shī)閣服務(wù)式公寓，客群以世界500強(qiáng)企業(yè)高管、各國(guó)使領(lǐng)館工作人員為主，長(zhǎng)租占比達(dá)8成以上。而去年開業(yè)的廣州環(huán)貿(mào)中心雅詩(shī)閣服務(wù)式公寓，以單房公寓房型為主，因區(qū)位和產(chǎn)品定位的關(guān)系，短租商旅客人占比即使在疫情期間依然能夠達(dá)到6至7成。

低價(jià)策略不是唯一出路

在疫情的反復(fù)下，全球的商務(wù)交往、休閑旅游等頻次均有明顯下滑，因此一些酒店或服務(wù)式公寓往往會(huì)以降價(jià)方式吸引更多客戶。

但在黃瑞安看來(lái)，低價(jià)策略不是唯一出路。“我們選擇利用這段時(shí)間去提升服務(wù)力，尤其是針對(duì)疫情方面的服務(wù)。這也是因?yàn)楦叨朔?wù)式公寓面向的是高凈值客戶群體，較之價(jià)格，他們對(duì)于品質(zhì)服務(wù)的要求會(huì)更高。”

他認(rèn)為，高品質(zhì)的軟硬件設(shè)施及優(yōu)雅精致的住宿環(huán)境是客戶決策的必要條件，而個(gè)性化體驗(yàn)及增值服務(wù)則是催化劑，在前者同質(zhì)化嚴(yán)重的市場(chǎng)大環(huán)境下，增值服務(wù)或?qū)⒊蔀槠放聘?jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。

因?yàn)槭菄?guó)際品牌，雅詩(shī)閣以往多年的客群構(gòu)成中有不少都是外籍客人，近幾年中國(guó)籍客人逐漸成雅詩(shī)閣客群主力。黃瑞安表示，疫情期間外籍客戶減少了，但公司也沒(méi)有浪費(fèi)這兩年時(shí)間，都在盡力開拓國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，仍大有可為。

“目前華南區(qū)已運(yùn)營(yíng)的雅詩(shī)閣服務(wù)式公寓平均入住率在76%左右，這也印證了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展吸引了大量外來(lái)人口和高頻次的商務(wù)往來(lái)，高凈值客群的租賃需求較為旺盛。在未來(lái)，隨著粵港澳大灣區(qū)輻射效應(yīng)加大、福建旅游及會(huì)展經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)、海南的自由貿(mào)易港發(fā)展，我相信，華南旅宿行業(yè)也會(huì)迎來(lái)前所未有的機(jī)遇。”

堅(jiān)持輕重結(jié)合

進(jìn)入雅詩(shī)閣中國(guó)工作已有12年的黃瑞安感受到，12年前國(guó)內(nèi)的高端服務(wù)式公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)就十分激烈，只是當(dāng)時(shí)更多是跟國(guó)際品牌競(jìng)爭(zhēng)。而現(xiàn)在，有很多本地品牌和國(guó)際酒店品牌也在入局。如此市場(chǎng)環(huán)境下依然保持著強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)力，雅詩(shī)閣也自有一套“秘訣”。

“雅詩(shī)閣的競(jìng)爭(zhēng)力在于綜合實(shí)力，具體體現(xiàn)在規(guī)模集群效應(yīng)、品牌多元、產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力、運(yùn)營(yíng)能力、分銷儲(chǔ)備、IT研發(fā)實(shí)力等諸多方面。”黃瑞安補(bǔ)充道，“這既讓我們可以服務(wù)不同住宿需求的客群，同時(shí)也贏得了更多的合作業(yè)主和投資方的青睞。”

2021年度，雅詩(shī)閣在華管理及儲(chǔ)備的公寓單元及酒店客房數(shù)約40,000套，新簽項(xiàng)目涉及中國(guó)15座城市，其中分布在華南的城市就有博鰲、廣州、?？?、三亞、深圳和珠海。華南區(qū)新開4家物業(yè)，創(chuàng)下了雅詩(shī)閣進(jìn)入華南區(qū)以來(lái)同年新開物業(yè)數(shù)量的新高。其中，佛山地區(qū)首家雅詩(shī)閣品牌物業(yè)已投入運(yùn)營(yíng)，三亞首家雅詩(shī)閣項(xiàng)目也正在籌備中，計(jì)劃今年底迎來(lái)開業(yè)。

為了覆蓋更多的客戶群體、擴(kuò)大市場(chǎng)份額，雅詩(shī)閣也不局限于發(fā)展高端服務(wù)式公寓，近年來(lái)亦開始加碼共享公寓、白領(lǐng)長(zhǎng)租公寓、樂(lè)齡服務(wù)公寓等在內(nèi)的多條產(chǎn)品線。

在城市能級(jí)的拓展上，雅詩(shī)閣將持續(xù)深耕一二線城市，并不斷關(guān)注其他城市的市場(chǎng)情況。黃瑞安表示，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展與人均收入的增長(zhǎng)，二線以下城市居民的消費(fèi)熱情和消費(fèi)能力將穩(wěn)步提升，對(duì)居住品質(zhì)的要求也會(huì)更高。2022年，除了繼續(xù)深耕廣深等一線城市之外，他們也將充分抓住機(jī)遇下沉市場(chǎng)，積極開拓更多城市版圖，同時(shí)發(fā)力青年長(zhǎng)租公寓方向。

過(guò)去雅詩(shī)閣在擴(kuò)張上多以輸出資產(chǎn)為主，近幾年開始了由重轉(zhuǎn)輕的擴(kuò)張戰(zhàn)略。“雅詩(shī)閣堅(jiān)持輕重結(jié)合的打法，在拓展品牌輸出管理模式的同時(shí)關(guān)注房產(chǎn)投資。”黃瑞安解釋道。

2022年，雅詩(shī)閣的全球政策依然側(cè)重于委托管理及特許經(jīng)營(yíng)的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略模式，以期實(shí)現(xiàn)全球范圍內(nèi)的快速增長(zhǎng)；同時(shí)借助凱德投資所管理的多項(xiàng)基金，積極尋找地產(chǎn)投資可能。

“后疫情時(shí)代，機(jī)遇要大于挑戰(zhàn)。因?yàn)橐咔橛绊懀覀冇龅搅艘恍┰咀鼍频甑暮献骰锇楝F(xiàn)在更傾向去做服務(wù)式公寓，這就有利于我們的合作拓展。挑戰(zhàn)還是在于一些受疫情影響比較大的城市項(xiàng)目，我們得想辦法拓展新的客源，讓業(yè)績(jī)恢復(fù)到疫情之前。”黃瑞安表示，希望未來(lái)能夠繼續(xù)與大型房企集團(tuán)保持合作，實(shí)現(xiàn)入駐福州、泉州、桂林、南寧等華南重地，不斷拓寬市場(chǎng)版圖。

封面圖片來(lái)源：受訪者供圖