每經(jīng)記者 甄素靜    深圳報道    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

消息傳了1個月有余，寶能大老板姚振華的“心頭好”寶能城花園保留房源終于在法拍網(wǎng)站上了線。

5月27日，阿里法拍發(fā)布10套寶能城花園房源拍賣信息，套均建筑面積約152平方米，起拍價約1504萬元，折合單價約9.85萬元/平方米，與周邊二手房成交參考價相近。不過此次上線的房源僅有10套住宅，并非傳說中的400多套，價格也比此前市場傳言的11萬-12萬元/平方米單價低很多。

來源：阿里法拍

該批房源上線后迅速引起熱議，短短半天時間內(nèi)，每套房源圍觀人數(shù)均超過千，B座1單元高層圍觀人數(shù)已超3000，但仍無人報名。市場更關注的是，這批房源值不值得買，稅費多少？怎么算？

《每日經(jīng)濟新聞》記者今日分別采訪了寶能城發(fā)集團和寶能集團相關人士，相關人士均表示不清楚。

484套房產(chǎn)將被拍賣、變賣以清償債務

不動產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果告知單顯示，該批寶能城花園的權(quán)利人為寶能城有限公司，是市場化商品房。以寶能城花園B座24B房為例，登記日期為2018年3月9日，登記價為80.5萬元，無人居住使用，為空置狀態(tài)，房屋現(xiàn)狀為毛坯，為抵押查封狀態(tài)。

那么，這批被姚老板視為“心頭好”，市場備受關注的保留房源，是如何流入法拍房市場的？

此次拍賣信息和公告或可還原這一過程。

寶能城花園被拍房源分別在2018年到2021年，前后三次被抵押給平安銀行深圳分行和前海世紀基金管理有限公司。

其中，2018年10月，寶能城有限公司作為抵押人，被擔保主債權(quán)數(shù)額為65億元；2021年7月29日，寶能城有限公司再次作為抵押人，被擔保主債權(quán)數(shù)額為35億元；到2021年7月31日，寶能城有限公司和深圳深業(yè)物流再次作為抵押人，抵押給前海世紀基金管理有限公司，被擔保主債權(quán)數(shù)額為49億元。

寶能城花園 來源：阿里法拍

距離最后一次抵押不到3個月，2021年10月19日，該批抵押房源就被深圳中級人民法院輪候查封，查封期限從2021年10月14日到2024年10月13日。

根據(jù)深圳市中級人民法院執(zhí)行裁定書，該批房源的申請執(zhí)行人為平安銀行深圳分行，被執(zhí)行人有5位，分別為姚振華、寶能地產(chǎn)股份有限公司、寶能城有限公司、寶能控股(中國)有限公司、寶能控股(中國)有限公司以及深圳六金投資有限公司。

執(zhí)行裁定書顯示，在訴訟過程中，根據(jù)平安銀行深圳分行申請，深圳中院依法保全查封了本案抵押房產(chǎn)，即被執(zhí)行人寶能城有限公司名下位于深圳市南山區(qū)留仙大道北側(cè)寶能城花園共484套房產(chǎn),案號為(2021)粵03民初6223、6224號。

由于被執(zhí)行人沒有履行生效法律文書確定的內(nèi)容，平安銀行深圳分行向省高級法院申請強制執(zhí)行，后省高級法院為提高執(zhí)行效率、減少執(zhí)行成本，指定深圳市中級人民法院執(zhí)行。

深圳中院認為，姚振華、寶能城有限公司等被執(zhí)行人在指定期限內(nèi)拒不履行生效法律文書確定的義務，申請執(zhí)行人申請?zhí)幏直粓?zhí)行人的上述財產(chǎn)，符合有關法律規(guī)定，應予準許裁定如下：拍賣、變賣被執(zhí)行人寶能城有限公司名下位于深圳市南山區(qū)留仙大道北側(cè)寶能城花園共484套房產(chǎn)以清償債務。

交易稅費近千萬？

實際上，在該批房源正式在法拍平臺上線之前，平安資管等各方均已發(fā)布過相關消息，并開啟問詢通道。彼時，市場各方還有傳出看房需要驗資800萬-1000萬元的消息。

鼎泓易拍客戶經(jīng)理曾曉初5月27日在接受記者微信采訪時表示，此前平安和寶能自身也在預熱，平臺預告信息中看房有接待通道，成交還送物業(yè)管理費，這類表述更像是現(xiàn)房推售。

寶能城花園法拍房源之所以備受關注原因有二，一是價格倒掛，目前法拍房起拍單價僅約9.85萬元/平方米，而周邊二手房成交價格最高已達15萬元/平方米，巨大價差確實具有吸引力；二是寶能城花園產(chǎn)品設計的高得房率。有購房者在看到拍賣公告后表示，考慮得房率肯定值，考慮其他就要做好高位站崗的準備。

記者關注到，最讓意向購房者關注的還是最終交易稅費的計算。在標的物介紹中提及，拍賣成交時，成交價不包含轉(zhuǎn)讓時雙方的一切稅、費、應補地價、土地使用費等；與本次過戶相關的雙方需繳納的一切稅、費（包括但不限于所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅及其附加、印花稅、契稅等）、應補地價、土地使用費等均由買受人承擔。

市場上關于稅費討論分為兩種，一是已出證，是公司產(chǎn)權(quán)，原登記價格低，這樣會產(chǎn)生60%土地增值稅，看起來稅費非常高；另一種可能，因為開發(fā)商名下物業(yè)，按照新房現(xiàn)售原則，只有契稅，按照成交價首套1.5%，二套3%繳納。

5月27日，“法拍深圳”工作人員在接受記者微信采訪時表示，目前房子還在寶能城有限公司名下，當時開發(fā)商為了融資，做了分證處理。房子如果最后認定為是公司產(chǎn)權(quán)，則是二手房交易，就需要繳納土地增值稅。如果沒有清算，土增可以按2%-3%征收，清算后就需要按30%-60%征收。

其以一套155平方米的房源按照二手房交易為例計算稅費，不同成交價需要承擔964萬-1105萬元稅費，其中土地增值稅占比則最大。假如最終以起拍價1505萬元成交，買受人最終需要承擔963.9萬元稅費，總成本為2469萬元，稅后單價折合15.9萬元/平方米。

受訪者供圖

曾曉初提示，除需要注意交易稅費外，還需要注意的是法拍房不同于二手房，二手房有比較寬松的房款支付時間，而法拍房則需要在參與競拍前留意好款項的最后支付時間，提前確定好自己的按揭貸款能在規(guī)定時間內(nèi)批復下來，否則會產(chǎn)生支付逾期，有可能面臨保證金被罰沒的風險。

封面圖片來源：阿里法拍