每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 段煉 陳夢(mèng)妤 蓋源源    

“外地戶(hù)口不限購(gòu)、單價(jià)打折、1成首付、送寶馬車(chē)！”

這些天，代理了杭州臨安區(qū)多個(gè)樓盤(pán)的中介人員劉瑩通過(guò)電話(huà)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者推薦，在臨安區(qū)青山湖板塊，個(gè)別原價(jià)22000元/平方米的樓盤(pán)，現(xiàn)在9折后已經(jīng)降到了19000元/平方米。

甚至，“如果不要寶馬車(chē)，可以折現(xiàn)17萬(wàn)元多。”按照她提供的一房一價(jià)表，一套87平方米的新房，打折之后，加上送車(chē)抵扣的現(xiàn)金，優(yōu)惠額度約40萬(wàn)元。她的微信朋友圈顯示，“青山湖首付10萬(wàn)就能帶走一套89平的湖景住宅。”

隨著溝通的深入，劉瑩后續(xù)在微信中建議，“整個(gè)臨安優(yōu)惠力度都比較大，青山湖板塊打折更多一點(diǎn)。臨安、青山湖科技城本來(lái)就不限購(gòu)，主要目標(biāo)客戶(hù)是外地投資客。其實(shí)首付也可以做首付貸，只需要5年內(nèi)還清即可。”

杭州夜景 圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)_501636235

0首付又來(lái)了

那么這類(lèi)0成、1成首付，又是如何操作的？

5月27日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)微信向該樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)張華咨詢(xún)，項(xiàng)目方面顯然比代銷(xiāo)的中介“更懂操作”。

“要求的首付3成，一套房必須有50來(lái)萬(wàn)，如果首付貸30來(lái)萬(wàn)，那就等于首付18萬(wàn)左右了，再把車(chē)子抵扣17萬(wàn)，就相當(dāng)于0首付了。”張華詳細(xì)分析道。

甚至，“只要月供還得起，全國(guó)任何一個(gè)樓盤(pán)都能操作。”據(jù)他介紹，“如果首付貸3年等額本息，需要8000多元月供，加上6000多元房貸，月供1.4萬(wàn)；先息后本1500元月供加上房貸6000多元，基本每個(gè)月付8000元，到期3年一次性歸還30多萬(wàn)元。

據(jù)他介紹，還有一種稍微穩(wěn)健點(diǎn)的做法，就是“付四五十萬(wàn)首付，房貸一個(gè)月下來(lái)后自己去做信用貸，再把現(xiàn)金流套出來(lái)，不僅沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)而且也相當(dāng)于0首付。”

5月26日下午，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受記者微信采訪時(shí)表示：“此類(lèi)極低首付比例的操作，明顯違反了金融信貸政策，值得行業(yè)高度關(guān)注。”

“當(dāng)前全國(guó)房貸最低首付比例為2成，1成首付比例違反了既有信貸紀(jì)律和政策，這是各地在執(zhí)行房貸政策方面不能含糊的內(nèi)容，不能擅自下調(diào)首付比例。另一方面，這種現(xiàn)象也說(shuō)明當(dāng)前有各類(lèi)‘近似瘋狂’的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)開(kāi)展，這和房企的營(yíng)銷(xiāo)心態(tài)有關(guān)。”嚴(yán)躍進(jìn)指出。

嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，此類(lèi)操作只是一種盲目自我放松的做法，看似對(duì)市場(chǎng)成交有作用，但其實(shí)增加了交易風(fēng)險(xiǎn)，也違背了房住不炒基本精神。

防范“一放就炒”

據(jù)克而瑞報(bào)告，從去化情況來(lái)看，主城區(qū)及熱門(mén)板塊的樓盤(pán)往往在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日就基本去化，而外圍樓盤(pán)去化率則普遍處于低位，尤其是富陽(yáng)、臨安兩區(qū)，整體去化率不足兩成。

在低去化率之下，多個(gè)樓盤(pán)均出現(xiàn)了各種打折促銷(xiāo)，不僅價(jià)格大幅下降，用買(mǎi)房送車(chē)來(lái)吸引購(gòu)房者，甚至打出了0首付、1成首付的擦邊球。

杭州市場(chǎng)的冷熱不均，也是臨安、富陽(yáng)等區(qū)域項(xiàng)目去化承壓、營(yíng)銷(xiāo)心態(tài)偏激進(jìn)的重要原因。從杭州市本身的新房存銷(xiāo)比6.2來(lái)看，已屬于相當(dāng)健康的范圍，僅次于珠海、合肥、濟(jì)南、成都，與上海并列全國(guó)第四低，也是全國(guó)范圍內(nèi)為數(shù)不多的低于10的城市之一。在2020年疫情過(guò)后，杭州存銷(xiāo)比曾有過(guò)短暫升高，最高為5.7，之后再次回落至2.0附近，進(jìn)入2022年，存銷(xiāo)比再度反彈，1、2、3月分別為3.9、5.2、6.2。

但2022年以來(lái)，杭州新房市場(chǎng)整體成交量仍然呈現(xiàn)走低的趨勢(shì)?？硕鹫憬瓟?shù)據(jù)顯示，全市商品住宅成交面積約71.1萬(wàn)平方米，雖較上月環(huán)比增加6%，但同比仍下降60%，跌幅明顯。

“房貸政策確實(shí)以放松為導(dǎo)向，多地允許首付比例降至2成，但也是有基本約束和條件的?？桃饨档褪赘侗壤?，會(huì)無(wú)形中夸大購(gòu)買(mǎi)力，也很容易產(chǎn)生后續(xù)購(gòu)房方面的信貸違約風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，各地要把優(yōu)質(zhì)貸款用于合理的住房消費(fèi)需求上，同時(shí)要強(qiáng)化近期市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)秩序的管理，防范樓市出現(xiàn)‘一緊就死、一放就炒’的亂象。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)_501636235

記者| 包晶晶

編輯| 段煉 陳夢(mèng)妤 蓋源源

校對(duì)|王月龍

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