每經(jīng)記者 黃婉銀    廣州報道    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

雖然開發(fā)商從4月底開始就摩拳擦掌備戰(zhàn)“紅五月”，但市場仍然很“骨感”。

從成交數(shù)據(jù)看，在“五一”假期短暫亮眼后，廣州5月一手住宅成交套數(shù)環(huán)比僅增長13%，增加不足千宗。與此同時，市場供應(yīng)又在放量增長，多個區(qū)域庫存去化周期超過18個月，最長達到25個月。

《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪多位廣州房企及中介機構(gòu)人士了解到，中心區(qū)域好地段的樓盤因貨量少、推盤少去化較快，與外圍區(qū)域形成明顯冷熱對比。樓市沒有迎來“紅五月”也在預(yù)料之中，后市走勢的關(guān)鍵還是在政策層面。

也有“一房難求”

作為市場晴雨表，廣州二手住宅成交4月已經(jīng)環(huán)比下降13.5%，5月的數(shù)據(jù)仍未有明顯起色。

廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計，2022年5月（1-26日）,廣州市二手中介網(wǎng)簽量為1723宗（不含自助網(wǎng)簽），較4月同期（1733宗）環(huán)比微跌0.6%；二手網(wǎng)簽均價為26715元/平方米，環(huán)比上月下降1.2%。二手成交并未出現(xiàn)明顯起色，貸款利率的連續(xù)下調(diào)未能有效刺激買家入市，對市場造成的“水花”有限。

記者也從天河、番禺多位中介人士處了解到，5月以來市場筍盤頻出，業(yè)主議價空間也在加大，調(diào)價從幾十萬到上百萬元不等。

今年“五一”期間，廣州大多數(shù)樓盤都抓住節(jié)點拉動到訪、激勵全民營銷、讓利促銷等，部分樓盤還發(fā)布了成交喜報，但依然沒能帶紅整個5月。

一手市場則冷熱對比明顯加劇，增城、從化、花都等區(qū)域依舊冷清，而海珠、黃埔核心區(qū)域多個項目去化達到90%以上，如海珠琶洲一樓盤的套均價格在1000萬元以上，首批推售就引得“一房難求”。

6月1日，克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者微信采訪時表示，在“等風(fēng)來”而廣州版政策春風(fēng)遲遲沒有來的情況下，樓市沒有迎來“紅五月”也在預(yù)料之中，開發(fā)商和購房者都在觀望這個懸而未決的“暖市傳聞”兌現(xiàn)，令市場的交易節(jié)奏沒有辦法加速。

而在這種不確定性的環(huán)境之下，中心區(qū)域部分樓盤因為其地段的優(yōu)越性和產(chǎn)品的稀缺性，不管政策如何變化都不影響購房者的價值判斷，在政策寬松的預(yù)期內(nèi)反而有可能加速入場，這就是為何近期市中心一手項目和二手樓盤銷售有所起色的原因。

中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，5月廣州新房網(wǎng)簽6177宗，環(huán)比增加13%，比去年同期成交下跌40%。其中，中心六區(qū)成交同比增加28%，外圍區(qū)僅12%。住宅新批供應(yīng)10553套（119.1萬平方米），面積環(huán)比增加102%，比去年同期則增加33%。

6月1日，廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜通過微信告訴記者，市中心區(qū)因為推盤少且貨量也不多，一次推售一般在200套上下，土儲也少，所以很容易感覺“比較好賣”；外圍區(qū)域貨量大，持銷周期比較長，所以造成去化少的觀感。不過如果市場和政策面還是現(xiàn)在的狀態(tài)，前面這種冷熱不均的局面還是會持續(xù)。

大家都在等政策

5月后樓市就進入了傳統(tǒng)淡季，而當前絕大多數(shù)購房者仍然于觀望狀態(tài)，且懷有政策預(yù)期。

“值得注意的是，如果利好政策一直在傳聞之中不能兌現(xiàn)，其所滋生的觀望心態(tài)并不利于市場復(fù)蘇，因此無論是選擇兌現(xiàn)傳聞還是打破幻想，都建議有關(guān)部門盡早定奪，穩(wěn)定市場預(yù)期，開發(fā)商該賣樓就賣樓，購房者該買房就買房。”

肖文曉也認為，從近年的市場趨勢來看，在調(diào)控新常態(tài)下，傳統(tǒng)淡旺季概念已經(jīng)淡化，市場趨勢更多的是跟隨行業(yè)大周期下的政策小周期變化，因此廣州樓市復(fù)蘇的步伐能否加快，還是要看有無暖市政策的助力。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，廣州僅有5區(qū)去化周期健康，分別是黃埔、越秀、荔灣、番禺和天河，去化周期在8.1個月至11.8個月之間。

按照行業(yè)公認的庫存警戒線，只要庫存量超過12個月，就被認為存銷比過大，存貨壓力較大，存在積壓和滯銷的風(fēng)險。

另外，白云（15.2個月）、海珠（18個月），兩區(qū)去化周期低于一年半，市場行情稍稍低迷；剩余的4個區(qū)，去化周期在18.6個月-25.2個月之間。

5月31日，廣州一名房企中層人士在微信接受記者采訪時表示，現(xiàn)在中心區(qū)好地段的項目倒不愁賣，豪宅去化都不錯，但剛改項目去化就比較差一點。

黃韜指出，接下來的市場走勢還是要看政策，以及整體經(jīng)濟是否真的回暖。市場分化這幾年一直在持續(xù)，貴的房子持續(xù)升價，但是不會大漲，而其余大部分（房子）的價格都處在平穩(wěn)或緩慢下降的通道。

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