6月7日晚，綠景（中國(guó)）地產(chǎn)投資有限公司（HK00095，股價(jià)1.25港元，市值63.72億港元；以下簡(jiǎn)稱綠景中國(guó)）公告稱，萬科將有條件向其旗下位于深圳的著名舊改項(xiàng)目——白石洲舊改項(xiàng)目母公司注資23億元人民幣，該項(xiàng)目是近幾年深圳規(guī)模最大的舊改項(xiàng)目，位于深圳南山區(qū)核心區(qū)域，被稱為“舊改航母”。 公告顯示，萬科企業(yè)股份有限公司（HK02202，股價(jià)17.24港元，市值2004.22億港元）間接非全資附屬公司深圳市深全房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱深全房地產(chǎn)）向綠景中國(guó)旗下深圳市四達(dá)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱四達(dá)實(shí)業(yè)）注資23億元人民幣。注資完成后，深全房地產(chǎn)將持有四達(dá)實(shí)業(yè)8%股權(quán)，綠景中國(guó)持股攤薄至92%。 白石洲項(xiàng)目目前分四期開發(fā)，在本次投資中，萬科不參與一、二期項(xiàng)目，主要是享有項(xiàng)目第三期及第四期的分派盈利，分派比例綠景與萬科分別為80%、20%。值得注意的是，萬科本次是有條件注資，設(shè)置有退出權(quán)。 綠景中國(guó)與萬科的合作早已有之。事實(shí)上，萬科自2015年就斥資6.6億港元入股了綠景中國(guó)成為財(cái)務(wù)投資者，持股比例還不低，彼時(shí)達(dá)到了17.81%。 值得一提提是，在6月7日晚發(fā)布公告后，綠景中國(guó)股價(jià)今日（6月8日）暴漲，盤中一度飆升超50%。截至收盤，綠景中國(guó)報(bào)收每股1.25港元，漲幅達(dá)43.68%；萬科企業(yè)微漲0.59%，報(bào)每股16.96港元。 此外，綠景中國(guó)地產(chǎn)2023年3月到期美元債今日漲幅亦創(chuàng)紀(jì)錄，該公司12%債券每1美元漲10美分，至69.4美分。 交易價(jià)為估值的87折，設(shè)有退出條款 自2014年確定舊改至今，白石洲項(xiàng)目改造周期距今已有8年。項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約440萬平方米，計(jì)容面積約358萬平方米，計(jì)劃分四期開發(fā)，8-10年完成 在今年3月底的業(yè)績(jī)會(huì)上，綠景中國(guó)方面預(yù)計(jì)白石洲項(xiàng)目一期明年有望銷售。一期建筑面積超過90萬平方米，權(quán)益占比為80%，有將近33萬平方米屬于可售部分。從目前周邊項(xiàng)目批復(fù)的限售價(jià)看，按單價(jià)13萬元/平方米計(jì)，一期預(yù)計(jì)可售貨值超過400億元。 圖片來源：來源：綠景中國(guó)公告 截至本次公告日，白石洲項(xiàng)目第一期已順利動(dòng)工，并已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性發(fā)展階段。 白石洲舊改項(xiàng)目公司深圳市綠景天盛實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目公司）的實(shí)控人為四達(dá)實(shí)業(yè)，綠景中國(guó)通過智慧城市發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱智慧城市）此前持有四達(dá)實(shí)業(yè)100%股權(quán)。萬科注資23億元后，智慧城市的股權(quán)將由100%攤薄至92%。 公告顯示，注資金額乃由訂約方經(jīng)參考（其中包括）獨(dú)立合資格估值師所評(píng)估于今年3月31日四達(dá)實(shí)業(yè)100%股權(quán)的估值約330億元后，按公平原則磋商后厘定。按萬科23億注資獲取8%的股權(quán)推算，四達(dá)實(shí)業(yè)100%股權(quán)對(duì)應(yīng)價(jià)值約287.5億元，相當(dāng)于估算的330億的87%。 在本次交易中，萬科與智慧城市均設(shè)有退出權(quán)，但其實(shí)從根本上還是為萬科兜底。對(duì)智慧城市來說，如果項(xiàng)目公司沒能在2025年9月30日前就該項(xiàng)目向商業(yè)銀行取得項(xiàng)目開發(fā)貸款（包括該項(xiàng)目第三期及第四期開發(fā)貸款）或項(xiàng)目公司出現(xiàn)資金缺口，但并無任何來自外部金融機(jī)構(gòu)之融資解決方案，致使項(xiàng)目公司之股東需要投資超出彼等預(yù)期之資本額。 智慧城市要購(gòu)買萬科于目標(biāo)公司所持有之所有股權(quán)和相關(guān)債務(wù)，倘智慧城市于指定期間內(nèi)選擇不行使退出權(quán)，則萬科就該項(xiàng)目第三期及第四期盈利之盈利分派比例將由20%提高至40%。 對(duì)萬科來說，如果項(xiàng)目公司未能于2025年12月31日前就該項(xiàng)目之第三期及第四期取得所有四項(xiàng)證書或許可證；或智慧城市及萬科未能就該項(xiàng)目第四期之整體發(fā)展及營(yíng)運(yùn)規(guī)劃達(dá)成協(xié)議，萬科將有選擇權(quán)可于取得智慧城市之書面同意后，向智慧城市出售其于目標(biāo)公司之所有或部分股權(quán)或債務(wù)（如有）（包括項(xiàng)目公司之債務(wù)）。 另外，智慧城市及四達(dá)實(shí)業(yè)各自向萬科方面承諾，除就撥付該項(xiàng)目所需資金而向境內(nèi)或境外債權(quán)人作出之抵押、質(zhì)押或?qū)ν鈸?dān)保外，智慧城市不得促使就其于四達(dá)實(shí)業(yè)之股權(quán)以及其于四達(dá)實(shí)業(yè)各附屬公司之間接權(quán)益作出任何形式之質(zhì)押，且四達(dá)實(shí)業(yè)及四達(dá)實(shí)業(yè)各附屬公司不得提供任何對(duì)外擔(dān)保。 已是7年財(cái)務(wù)投資者，持股比例有所下降 綠景與萬科的合作早已有之。事實(shí)上，萬科自2015年就斥資6.6億港元入股了綠景中國(guó)成為財(cái)務(wù)投資者，持股比例還不低，彼時(shí)達(dá)到了17.81%。不過截至2021年度，萬科持股比例已降至11.78%。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，萬科總裁祝九勝自2014年起還被委任過綠景中國(guó)獨(dú)立非執(zhí)行董事，2019年該職位換由現(xiàn)任萬科物業(yè)與戴德梁行合資公司首席財(cái)務(wù)官莫凡擔(dān)任。 年報(bào)顯示，2021年綠景中國(guó)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收約43.78億元，同比下降約19.3%；毛利約21.88億元，同比下跌約17.9%；毛利率50.0%，去年同期為49.1%。由于擅長(zhǎng)舊改且規(guī)模小，因此綠景中國(guó)毛利率長(zhǎng)期都處于高位。 圖片來源：來源：綠景中國(guó)2021年報(bào) 白石洲項(xiàng)目對(duì)于綠景中國(guó)頗為關(guān)鍵。截至2021年末，綠景中國(guó)一年內(nèi)到期的有息負(fù)債約為98億元，但在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為39.07億元。 對(duì)于這近100億元到期有息負(fù)債償付及資金來源問題，綠景中國(guó)地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官兼公司秘書陳健民在今年3月底的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，一年內(nèi)到期的98億元中，有70%以上屬于有抵押的銀行貸款，這部分再融資的機(jī)會(huì)比較大。對(duì)于沒有抵押品的融資，諸如可轉(zhuǎn)債及境內(nèi)小公募，由于白石洲項(xiàng)目進(jìn)展比較良好，公司現(xiàn)在初步與投資人溝通，只要項(xiàng)目按計(jì)劃在明年達(dá)到預(yù)售階段，基本存續(xù)的機(jī)會(huì)也是很大的。 因此，在本次公告中，綠景中國(guó)也表示，萬科的注資可以讓四達(dá)實(shí)業(yè)就發(fā)展該項(xiàng)目第三期及第四期籌措資金，并將減低其對(duì)集團(tuán)財(cái)政支持的依賴程度，亦可讓四達(dá)實(shí)業(yè)優(yōu)化其財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，并支持其后續(xù)于市場(chǎng)上之業(yè)務(wù)發(fā)展。透過引入萬科，公司相信將會(huì)提高一眾投資者對(duì)公司的信心，同時(shí)為公司提供更多融資選擇。 【每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)Real-estate-Circle】