每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年以來，各地為穩(wěn)樓市密集推出各類松綁政策，部分城市銷售端的觀望情緒已出現(xiàn)松動跡象。

以熱點城市南京為例，據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，本周（6月6日-12日）南京樓市共認購商品住宅1612套，成交1272套，日均認購約230套、成交約182套，環(huán)比上周（認購1533套，成交922套），認購量微漲約5.2%，成交量大漲約38%。

值得注意的是，僅6月初，南京就出現(xiàn)兩個“日光盤”，分別為望樾府和嘉璟峰。今年1月和4月，南京還曾出現(xiàn)過時光璟宸、玖峰蘭庭這樣的“日光盤”。

這些樓盤為何能在市場下行之下實現(xiàn)翻紅？它們憑什么受到購房者的追捧？其自身優(yōu)勢和未來的升值潛力如何？每經(jīng)品房小程序從11個維度對南京的部分“日光盤”及周邊項目進行解析。

數(shù)據(jù)來源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)

6月1日下午，南京南部新城的金基望樾府項目迎來收官之戰(zhàn)，加推3棟樓共104套房源，精裝均價約5.6萬-5.7萬元/平方米，開盤僅兩個小時即售罄。

在金基望樾府周邊1公里范圍內(nèi)，在售的項目包括金基璞悅和園、翡麗鉑灣、南京云上等項目。每經(jīng)品房小程序顯示，南京云上項目的估值參考價約為4.6萬元/平方米。

從南京云上項目周邊配套看，其通勤車速、地鐵配置的得分分別為9分和7.1分。其中通勤車速優(yōu)于秦淮區(qū)90%的住宅項目，屬于出行舒適度較高的區(qū)域。在項目周邊1公里范圍內(nèi)有石門坎、小天堂和七橋甕3個地鐵站，交通相對便利，高于秦淮區(qū)71%的住宅項目。

不過除了交通優(yōu)勢外，南京云上項目在居住密度、醫(yī)療配置、購物配置、消費檔次等方面的得分均低于3分，這也在一定程度上反映了該項目周邊的基礎配套尚不成熟。

通過以上各維度綜合測評，每經(jīng)品房小程序預計，南京云上未來5年的房價漲幅將跑平秦淮區(qū)平均漲幅，將跑贏全國平均漲幅。

來源：每經(jīng)品房小程序

同樣在6月1日，位于河西南的嘉華嘉璟峰項目開盤，共推出62套房源，均價44706元/平方米，最終吸引了393組客戶報名，中簽率僅15.8%，開盤即售罄。

在嘉華嘉璟峰周邊1.5公里范圍內(nèi)，在售的項目包括天悅公館（住宅）、金地中心菁華（商?。?、正榮中心天寓（商住）等樓盤。

以距離嘉華嘉璟峰僅533米的金地中心菁華公寓項目為例，該項目與嘉璟峰共享著地鐵、商業(yè)和醫(yī)療等基礎配套。每經(jīng)品房小程序顯示，金地中心菁華公寓的估值參考價約為3.29萬元/平方米，在包括人口結(jié)構(gòu)、居住密度、商務密度等在內(nèi)10項指標中，通勤車速得分為9.8分，而其他指標得分均低于4分，這在一定程度上反映了該項目周邊人流相對較為稀少，整體居住配套仍處于待完善狀態(tài)。

對于金地中心菁華公寓升值潛力，每經(jīng)品房小程序預計，未來5年該項目的房價漲幅將跑輸建鄴區(qū)的平均漲幅，僅高于建鄴區(qū)10%的小區(qū)。

來源：每經(jīng)品房小程序

再以位于江寧區(qū)麒麟科創(chuàng)園的時光璟宸項目為例，該項目曾在年初開盤實現(xiàn)日光。項目所處區(qū)域作為紫東地區(qū)的產(chǎn)業(yè)起點，有著啟迪科技園、金弘基長三角企業(yè)總部基地等數(shù)個千億級產(chǎn)業(yè)群集，發(fā)展?jié)摿薮?，客群購房需求明顯。

目前，時光璟宸周邊二手房的均價普遍在2.8萬元/平方米以上。以中海御山府為例，每經(jīng)品房小程序顯示，該項目一期的估值參考價約為4.15萬元/平方米。

從周邊配套看，中海御山府的地鐵配置、通勤車速和小學配置的得分分別為8.2分、7.5分和7.0分。項目周邊擁有2個地鐵站，分別為北灣營地鐵站和麒麟公園地鐵站，優(yōu)于江寧區(qū)82%的住宅小區(qū)，屬于地鐵出行相對舒適的區(qū)域。早晚平均通勤車速為28.25公里/小時，高于江寧區(qū)75%的住宅項目，相對屬于駕車出行舒適度中的區(qū)域。

此外，該項目周邊的公交配套、消費檔次、商務密度等的得分也均在3.5分以上。每經(jīng)品房小程序綜合以上各維度測評顯示，中海御山府未來5年的房價漲幅將跑平江寧區(qū)的平均漲幅，將跑贏全國平均漲幅。

來源：每經(jīng)品房小程序

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