每經(jīng)記者 黃小聰    每經(jīng)編輯 肖芮冬    

近日獲批的國金中國鐵建REIT，于6月10日正式披露詢價公告。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，國金中國鐵建REIT將于6月15日詢價，詢價區(qū)間為9.133元/份~10.516元/份。其中，向公眾投資者初始發(fā)售的基金份額數(shù)量為0.375億元，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為7.5%。

數(shù)據(jù)來源：記者整理 視覺中國圖 楊靖制圖

此外，首批上市的REITs即將在6月21日迎來部分份額的解除限售，基金公司近期頻頻發(fā)布風險提示公告，有券商也提醒投資者此時進場未必是合適時機。

發(fā)售份額總額為5億份

國金中國鐵建REIT于6月6日顯示通過審批。

記者注意到，詢價之后，6月16日將確定基金份額認購價格，并確定有效報價網(wǎng)下投資者及其配售對象；6月21日則是公眾投資者場內(nèi)認購及繳款日。也就是說，如果普通投資者想要參與的話，記得6月21日進行認購。

從發(fā)售份額來看，證監(jiān)會準予的發(fā)售份額總額為5億份。詢價公告顯示，初始戰(zhàn)略配售基金份額數(shù)量為3.75億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為75%；網(wǎng)下初始發(fā)售的基金份額數(shù)量為0.875億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為17.5%；公眾投資者初始發(fā)售的基金份額數(shù)量為0.375億元，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為7.5%，如有進行回撥，最終份額將根據(jù)回撥情況確定。

值得注意的是，該基金的管理費由固定管理費及浮動管理費兩部分組成。具體而言，當基礎(chǔ)設(shè)施基金凈現(xiàn)金流分派率不高于7%的，不收取浮動管理費；高于7%的，則就超過部分對應款項，按照9%收取浮動管理費，且浮動管理費不得高于基礎(chǔ)設(shè)施項目當年營業(yè)收入的5%。

記者還注意到，2022年度的預計分派率為8.36%，2023年度的預計分派率為9.00%。如果按照這個分派率，均會有浮動管理費產(chǎn)生。

流動性有望進一步改善

在目前已經(jīng)成立的REITs產(chǎn)品中，其實有多只高速公路類的REIT產(chǎn)品，不過從截至目前的市場表現(xiàn)來看，相比而言沒有其他類別的REITs產(chǎn)品那么搶眼。

光大證券的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，雖然自2022年2月15日以來REITs的價格有所回落，但目前REITs仍存在一定溢價率。截至2022年6月6日，環(huán)保類REITs溢價率大于倉儲物流類REITs，而倉儲物流類REITs的漲幅高于產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs；相比之下，高速公路類REITs價格上漲最不明顯。

除了這只新產(chǎn)品即將發(fā)行，《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，第一批上市的REITs產(chǎn)品，即將在6月21日迎來上市一周年，部分限售12個月的份額將同時迎來解禁。

近期，多家基金公司紛紛發(fā)布解除限售風險提示公告。比如富國首創(chuàng)水務(wù)REIT，6月21日解除限售的份額包括三峽資本控股有限責任公司持有的4250萬份、北京首鋼基金有限公司持有的2500萬份、光大證券資管－光大銀行－光證資管誠享7號集合資產(chǎn)管理計劃持有的1500萬份等，以及富國基金智享8號FOF集合資產(chǎn)管理計劃、工銀瑞投－工銀理財四海甄選集合資產(chǎn)管理計劃累計持有的2750萬份場外份額。

回看首批REITs產(chǎn)品，自上市以來大多出現(xiàn)比較明顯的上漲，而二級市場交易價格上漲會導致買入成本上漲，最終導致投資者實際的凈現(xiàn)金流分派率降低。

基金公司也在風險提示中對凈現(xiàn)金流分派率進行了詳細說明。以富國首創(chuàng)水務(wù)REIT為例，投資者在首次發(fā)行時買入該基金，買入價格3.700元/份，該投資者的2021年測算凈現(xiàn)金流分派率為7.41%。若投資者在2022年6月7日買入該基金，假設(shè)買入價格5.415元/份，則投資者2022年度凈現(xiàn)金流分派率預測值為6.204%。

隨著限售份額解禁，REITs產(chǎn)品流動性有望得到進一步改善，溢價水平有可能下降，凈現(xiàn)金流分派率也有可能提高，因此投資者如果此時進場，未必是較好的選擇。

光大證券也認為，2022年6月21日后，REITs將進一步釋放流動性，由于可流通規(guī)模較小等因素帶來的價格彈升效應將有所收斂，因此，此時入場并非合適時機。