每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近日，又一家民營房企走到了債務(wù)違約的邊緣。

6月15日晚間，天譽(yù)置業(yè)（HK00059，股價0.072元，6.08億元）發(fā)布內(nèi)幕消息公告稱，對于即將到期需要支付的2022年7月優(yōu)先票據(jù)和2023年12月優(yōu)先票據(jù)本息，公司將積極尋求于合理時間范圍內(nèi)與票據(jù)持有人協(xié)商以期達(dá)成一致的方式解決相應(yīng)問題。若未能履行到期債務(wù)的義務(wù)，且無法及時與債權(quán)人達(dá)成解決相應(yīng)問題的方案可能導(dǎo)致相關(guān)債權(quán)人要求相關(guān)債務(wù)的義務(wù)加速履行等，并可能引發(fā)若干債務(wù)交叉違約。

公告顯示，天譽(yù)置業(yè)發(fā)行于新加坡證券交易所有限公司（以下簡稱新交所）上市的2022年7月8日到期13%計息優(yōu)先票據(jù)，尚未償還本金為2.47億美元，屆時到期日需支付的利息為1605.5萬美元；子公司發(fā)行的于新交所上市的2023年12月16日到期13%計息優(yōu)先票據(jù)，目前尚未償還金額為2.92億美元，公司將于2022年6月16日及2022年12月16日分別需支付的利息為1898萬美元。

來源：天譽(yù)置業(yè)公告

“面臨巨大流動性壓力”

官網(wǎng)資料顯示，天譽(yù)創(chuàng)立于1996年，總部位于廣州，是以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，同時在青創(chuàng)發(fā)展、物業(yè)服務(wù)、文體旅游、醫(yī)療健康等領(lǐng)域多元發(fā)展的綜合性集團(tuán)，旗下天譽(yù)置業(yè)于2006年在港交所主板上市。

天譽(yù)置業(yè)從廣州起步，后逐步拓展至大灣區(qū)以及南寧、桂林、昆明、重慶、徐州等全國核心城市及潛力區(qū)域，打造了包括廣州天譽(yù)半島、廣州天譽(yù)花園、南寧天譽(yù)城、重慶天譽(yù)智慧城、昆明天譽(yù)城、徐州天譽(yù)魚先生的時代等在內(nèi)的多個高端項目和城市地標(biāo)建筑。

不過自去年以來，天譽(yù)置業(yè)的業(yè)績持續(xù)下滑。

年報顯示，2021年天譽(yù)置業(yè)的合同銷售額111億元，同比減少了32.73%；歸母凈利虧損2.84億元，由盈轉(zhuǎn)虧。公告顯示，今年前5月，天譽(yù)置業(yè)合同銷售認(rèn)購金額同比下滑63%。

同時，天譽(yù)置業(yè)在公告中提到，今年前5個月，即使在境外新增融資為零及房屋銷售行情低迷的情況下，集團(tuán)已累計償付銀行及其他債權(quán)人本息約28.9億元。“但2022年度內(nèi)仍面臨若干債務(wù)本息到期，且集團(tuán)目前仍看不到境外再融資環(huán)境改善的跡象，這些均使得集團(tuán)現(xiàn)階段面臨著史無前例的巨大流動性壓力。”

天譽(yù)置業(yè)上述2筆將到期的優(yōu)先票據(jù)需償還本息合計約5.74億美元。其中，天譽(yù)置業(yè)需要在近一個月內(nèi)拿出約2.8億美元償還票據(jù)本息。截至本公告日期，天譽(yù)置業(yè)未收到任何關(guān)于上述優(yōu)先票據(jù)持有人就加速還款發(fā)出的任何通知。

公告表示，為更好地保護(hù)集團(tuán)所有利益相關(guān)方的利益，天譽(yù)置業(yè)正尋求相關(guān)專業(yè)中介機(jī)構(gòu)建議，協(xié)助評估集團(tuán)的資本結(jié)構(gòu)及流動性狀況，探索所有可行的方案以緩解當(dāng)前階段性流動資金問題。若未能履行到期債務(wù)的義務(wù)，且無法及時與債權(quán)人達(dá)成解決相應(yīng)問題的方案可能導(dǎo)致相關(guān)債權(quán)人要求相關(guān)債務(wù)的義務(wù)加速履行等，并可能引發(fā)若干債務(wù)交叉違約。

融資5億推進(jìn)舊改項目

公告顯示，2021年初，天譽(yù)置業(yè)已果斷采取收縮戰(zhàn)線舉措，暫停所有拿地投資，大力推進(jìn)以廣州為中心的重新聚焦粵港澳大灣區(qū)發(fā)展策略。

根據(jù)年報，截至2021年12月31日，天譽(yù)置業(yè)項目組合與潛在土地儲備之總建筑面積為3300萬平方米，以住宅為主，主要位于粵港澳大灣區(qū)、二線及周邊城市。其中在內(nèi)地持有18個房地產(chǎn)開發(fā)項目，6個已竣工，其他項目正在建造或可即時開發(fā)。全部項目提供總計建筑面積約1530萬平方米。

來源：天譽(yù)置業(yè)2021年報

值得注意的是，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱天譽(yù)置業(yè)年報發(fā)現(xiàn)，天譽(yù)置業(yè)對舊改的重視程度極高，已經(jīng)把舊改項目當(dāng)做實現(xiàn)高質(zhì)量增長的重要方向之一。

在天譽(yù)置業(yè)對2021年的業(yè)務(wù)回顧過程中提到，“公司正加強(qiáng)資金回籠以集中資源推進(jìn)廣州鳳尾村舊改項目，有關(guān)項目的建筑面積約為190萬平方米，集團(tuán)于舊改項目轉(zhuǎn)化過程中亦承擔(dān)了業(yè)務(wù)策略階段的過渡性成本。”

事實上，鳳尾村舊改項目也是天譽(yù)置業(yè)極為看好的項目之一。其在年報中曾提到，未來的策略將更為注重項目運(yùn)營效率，布局上回歸以廣州為中心的粵港澳大灣區(qū)，深耕具有豐厚利潤潛力的項目，抓緊推進(jìn)鳳尾村項目的規(guī)劃、報建、融資等系列工作。

公開資料顯示，天譽(yù)置業(yè)所提到的廣州鳳尾舊改項目位于廣州市黃埔區(qū)九佛街鳳尾村，東至開放大道，南至康耀七路，西至永久快速，北至康耀北路。根據(jù)《廣州市黃埔區(qū)鳳尾村舊村改造實施方案》，該項目的改造成本約38.46億元，復(fù)建區(qū)總建筑量高達(dá)81.99萬平方米，融資區(qū)總建筑量為76.27萬平方米。

來源：天譽(yù)置業(yè)公告

而最近，天譽(yù)置業(yè)的一則公告，再次把天譽(yù)置業(yè)所面臨的困局?jǐn)[到了臺面上。6月14日，天譽(yù)置業(yè)在公告中透露，其下屬子公司簽了一份貸款協(xié)議，計劃融資不超過5億元，年息達(dá)14.8%。這筆資金將用于廣州鳳尾村項目的開發(fā)建設(shè)，出借資金的一方享有期權(quán)，可以1.4億元購買鳳尾村項目公司51%股權(quán)。

公告顯示，天譽(yù)置業(yè)下屬的南寧天譽(yù)譽(yù)浚投資有限公司與貸款人廣州市融悅商業(yè)服務(wù)有限公司訂立貸款協(xié)議，后者同意提供不超過5億元的貸款融資，年息為14.8%，須于首次提取貸款融資之日起60個月內(nèi)償還。

這份貸款協(xié)議中還提到了不少的限制條件。比如，自首次提款之日起24個月內(nèi)，超過1.4億元的貸款，貸款人有權(quán)要求提前償還。貸款人還有權(quán)以1.4億元的對價購買廣州鳳尾村項目公司——廣州市天鳳有限責(zé)任公司51%股權(quán)，這一對價將以等額方式抵消未償還貸款金額。如果轉(zhuǎn)讓時貸款金額低于1.4億元，雙方將協(xié)商結(jié)算方式，或減少貸款人將收購獲得項目公司的權(quán)益。

簡言之，天譽(yù)置業(yè)為了盤活鳳尾村的舊改項目，找了一家從事房貸業(yè)務(wù)的公司，向該公司借款不超過5億元的資金，以14.8%利息為代價，規(guī)定在60個月內(nèi)償還。若到期未能償還，將面臨損失廣州市天鳳有限責(zé)任公司51%股權(quán)的后果。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-500687299