每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 程鵬 陳夢妤    

“基本買豪宅的都是一次性付款。”

近期，在大灣區(qū)樓市普遍低迷情況下，廣州豪宅交易走出了獨立行情，成交速度明顯快于低總價房源。

6月14日，一份廣州頂豪僑鑫匯悅臺當(dāng)日掛牌、次日成交的截圖更是掀起軒然大波，總價6330萬元，折合單價26.8萬元/平方米，令市場錯愕，多名中介人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者確認了這一消息。

6月15日，中原集團企業(yè)文化部黎慶華在接受記者微信采訪時表示，廣州豪宅（千萬以上）成交卻逆勢上漲，成交占比直線上漲，目前已經(jīng)成為獨立行情了。在市場調(diào)整的低點，高端買家出手撿筍。

一年漲價超800萬元？

6月14日，一份匯悅臺的成交截圖在市場上引起關(guān)注。截圖顯示，該房源面積為236平方米，掛牌價為7500萬元， 最終以6330萬元成交， 折合單價為26.8萬元/平方米， 成交周期僅一天。

匯悅臺被譽為廣州第一豪宅，位于廣州珠江新城東板塊，在城市新中軸線上的CBD區(qū)域，南臨珠江新城臨江大道，面向珠江，擁有一線珠江美景。

置業(yè)顧問孫經(jīng)理告訴記者，確實成交了一套236平方米的房源，單價約26.8萬元/平方米，目前改善置換豪宅的客戶還是挺多的，而之前單價約22萬元/平方米。

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這一成交速度讓不少置業(yè)顧問感到意外，不過孫經(jīng)理向記者解釋道，匯悅臺是廣州豪宅的標(biāo)桿，對標(biāo)深圳灣一號。

而中介陳經(jīng)理則認為， 該套房源之所以成交周期短，是因為總價低，且項目本身并無太多房源放賣。

記者在采訪中查詢網(wǎng)站獲悉，目前匯悅臺并無在售住宅對外展示，網(wǎng)站上僅有兩個車位在掛牌出售，單價也已經(jīng)高達8.7萬-9.4萬元/平方米，總價也超100萬元。

來源：貝殼找房

匯悅臺之所以并無房源展示，與其近一年來不斷攀升的掛牌價有很大關(guān)系。據(jù)自媒體廣州樓市發(fā)布，在半個多月前， 匯悅臺曾集體掛牌超30萬元/平方米，最高曾超過35萬元/平方米，致使房源一夜消失。

而這一價格是在短期內(nèi)攀升的， 記者6月15日從某中介機構(gòu)柴經(jīng)理處獲悉，今年業(yè)主對外售價已經(jīng)普遍超過了7000萬元。而在去年三四月時， 235平方米的房源對外售價約5500萬元，若按照上述最終6330萬元的成交價格計算，一年時間一套236平方米的豪宅價格漲超800萬元。

“大概率相當(dāng)于2020年10月以后買入深圳”

匯悅臺的快速成交僅是近期廣州頂豪板塊的交易縮影。

據(jù)時代在線報道，2022年1-2月，珠江新城二手成交套數(shù)分別為36套、28套，3-5月分別為79套、76套、99套，6月珠江新城二手成交套數(shù)已達20套，千萬級豪宅有11套（截至6月12日）。

新房方面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，5月廣州超10萬元/平方米的一手房源網(wǎng)簽成交了189套，環(huán)比大增894.74%（4月份僅成交19套）；另外8萬-10萬元/平方米的一手房源合計網(wǎng)簽成交149套，環(huán)比大增71.26%。

對于近期豪宅板塊的市場表現(xiàn)，6月15日，廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者微信采訪時表示，本輪廣州豪宅的回暖趨勢跟2020年疫情后相似，主要原因在于高收入群體受疫情的影響比較小，支付能力沒有問題，高收入群體本身還有很久的資產(chǎn)積淀，對政策比較敏感，特別是當(dāng)房貸利率明顯下降時，他們往往會有非常強的嗅覺力，出于家庭資產(chǎn)保值增值等目的，豪宅需求就會上升。

而從資產(chǎn)保值增值現(xiàn)實來看，市場趨勢或也印證著業(yè)內(nèi)人士的判斷，記者從諸葛找房上查詢獲悉，2016年公開成交記錄的匯悅臺同戶型房源價格是1800萬元，近6年漲幅驚人。

廣州豪宅為何能實現(xiàn)逆勢上漲，賣出剛需速度？合富研究院認為，從政策面上看，房地產(chǎn)穩(wěn)健向好是大趨勢。疫情后，央行持續(xù)保持貨幣合理充裕，疊加國外投資風(fēng)險上升，尋求避險性高、保值力強的資產(chǎn)成為了不少人的共同需求。從資產(chǎn)配置角度看，最能跑贏通脹、最保值、最抗跌、最有升值空間的，莫過于地段好、產(chǎn)品好的豪宅。

而廣州豪宅板塊成交強勁，也引起了業(yè)內(nèi)人士的警覺和關(guān)注。記者之前采訪過的一位地產(chǎn)人士6月14日在社交平臺上發(fā)布評論稱，廣州珠江新城豪宅現(xiàn)在價格秒殺深圳，并舉例稱前海時代單價16萬元/平方米左右，寶中豪宅壹方城高樓層18萬元/平方米，珠江新城花城灣20萬元/平方米。

該名地產(chǎn)人士分析認為，現(xiàn)在這種時候還繼續(xù)追高買入珠江新城的土壕，大概率相當(dāng)于2020年10月以后買入深圳，風(fēng)險大于機遇，將面臨長時間橫盤或者回調(diào)。

分化或是主旋律

雖然豪宅板塊成交火熱，甚至在市場上出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象，但據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計分析，大部分剛需板塊成交略顯失色，成交量僅維持在相對低位水平。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計，2022年5月，廣州市二手住宅成交量為7325宗，環(huán)比微漲0.7%，同比大減30.4%。

廣州中原研究發(fā)展部認為，5月剛需客戶觀望情緒濃，入市步伐放緩。受目前整體經(jīng)濟大環(huán)境相對低迷的影響，不少剛需客戶因口袋無糧和擔(dān)心后續(xù)月供的問題；加上不少購房客戶欲待廣州出臺“松綁”政策后再決定入市，因而暫時擱置購房計劃，導(dǎo)致近幾個月剛需盤源成交相對低迷，客戶看房量減少。

而當(dāng)下市場置換改善需求表現(xiàn)活躍，如珠江新城板塊的多個高端盤成交熱度高，促使業(yè)主對市場信心強，議價空間較之前反而有所收窄，市場持續(xù)分化，高端盤需求活躍，叫價強硬。

來源：廣州中原

對于今后廣州樓市后期走勢，李宇嘉認為分化將是市場主旋律，主城區(qū)新房供應(yīng)很少，特別是天河、越秀、海珠、荔灣等區(qū)域，加之品質(zhì)不錯，新房基本容易銷售。而在外圍區(qū)域，房價走勢下跌的，特別是黃埔、南沙、增城等地，一方面是外地投資者炒高了這些區(qū)域，疊加近來實施的人才寬松政策，這些區(qū)域在過去一輪上漲速度特別快，預(yù)計會進入到價值回調(diào)階段。

“目前來看廣州不太可能出臺幅度較大的放松政策，只能是微調(diào)。豪宅盤預(yù)計依然成交較為可觀，廣州今年是豪宅年，很多一手豪宅項目推出，會刺激高端買家入市。”黎慶華說。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝