每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“今年日子特別難過，這也是我從業(yè)以來覺得壓力最大的一段時間。最難的事情就是3月底跟大家交我們成績單的時候，壓力很大。”

6月28日下午，萬科A（SZ000002，股價19.63元，市值2282億元）在深圳舉行2021年度股東大會。會上，面對當(dāng)前投資者最關(guān)心的房地產(chǎn)市場形勢問題，萬科董事會主席郁亮表示，短期房地產(chǎn)市場已觸底，市場恢復(fù)是一個緩慢溫和的過程，恢復(fù)仍需要時間。

過去幾年，萬科為同時探索多元化賽道業(yè)務(wù)付出了不少學(xué)費和代價。郁亮認(rèn)為，物業(yè)、物流、商業(yè)、長租公寓等經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)將構(gòu)成萬科未來的增長空間。

“今天行業(yè)需要什么？行業(yè)需要信心，不需要再去警醒。”以往善于警醒行業(yè)的郁亮，這次希望能給行業(yè)傳遞信心。

市場恢復(fù)仍然需要時間

在行業(yè)不明朗和資本市場低信心的大環(huán)境下，迷茫仍然是常態(tài)。

常做敲鐘人和預(yù)言家的郁亮這次希望能給行業(yè)傳遞清晰信息。他分享了一組行業(yè)數(shù)據(jù)，雖然今年上半年行業(yè)經(jīng)歷了一段艱難時間，但根據(jù)各地網(wǎng)簽公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，主要一二線城市商品住宅銷售面積1~2月同比下降36%，4月同比下降約六成，但5月情況已出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，進入6月之后環(huán)比明顯上升。

郁亮認(rèn)為，短期市場已經(jīng)觸底，但不是反彈，而是恢復(fù)。市場恢復(fù)是一個緩慢溫和的過程，仍然需要時間。盡管6月環(huán)比明顯上升，但同比仍然下降，只是下降幅度相對收縮。更重要的是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場所處環(huán)境已與過去不同。

換言之，壓力最大的階段已過，現(xiàn)在至少比年初好一點點，對行業(yè)、對郁亮個人來說都是如此。

“今年日子特別難過，這也是我從業(yè)以來覺得壓力最大的一段時間。最難的事情就是3月底跟大家交我們成績單的時候，壓力很大。”郁亮如是表示。

行業(yè)日子很難過，但他認(rèn)為，放在社會中，房地產(chǎn)行業(yè)一定不是最艱難的一個，所以沒有任何理由躺平。只要一個企業(yè)能夠服務(wù)好自己最主要的客戶，做出好產(chǎn)品和好服務(wù)來，還是可以熬過去的。

2021年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入4528億元，同比增長8.0%；歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元，同比下降45.7%。這是萬科繼1995年、2008年后出現(xiàn)的上市31年以來第三次凈利潤下滑。

萬科今年的工作重點就是實現(xiàn)止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升。房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)上，萬科今年在投資機制方面做了進一步優(yōu)化，投資標(biāo)的提升預(yù)計會對其未來業(yè)績起到比較好的支撐作用。

“我們在年初或3月份時對于市場下行有預(yù)估，但沒想過這么嚴(yán)重。”萬科總裁祝九勝表示，萬科1~5月份的銷售下降41%左右，稍微強一點，但行業(yè)中也有表現(xiàn)更好的企業(yè)，這確實會帶來更大的挑戰(zhàn)。對萬科而言，把困難都想到前面，提前做了一些鋪排和布置，目前只是增加了工作難度，會用更積極的銷售、更具體的措施來兌現(xiàn)今年實現(xiàn)業(yè)績止跌企穩(wěn)的承諾。

物流業(yè)務(wù)或?qū)蟊碛?/strong>

過去，萬科善于做行業(yè)的悲觀者和焦慮師，從另一個角度看這叫做憂患意識，比如2018年的“活下去”，以及今年初的“黑鐵時代”。

郁亮在股東大會上解釋了萬科為什么老是扮演不合時宜地說“狼來了”的孩子，是希望堅持“不貪婪、不恐懼”的戰(zhàn)略定力，也就是在好的時候留一分清醒，在壞的時候有一分信心。

“市場好的時候我們知道要留一分清醒在，不要去賺最后一個銅板。在這個10萬億級別的行業(yè)未來怎么會沒有機會？需要自己去找到機會。”

為何當(dāng)下萬科似乎顯得更樂觀？郁亮指出，對同一個事情，大家有時候看的角度有差異，無論是用警醒還是給壓力的方式，目標(biāo)都是希望把企業(yè)做得更好。今天行業(yè)需要信心，需要熬著往前走。這個時候市場情緒也變得很重要，但凡有一絲微光就當(dāng)是光明所在，往前走，所以需要更多發(fā)掘好的一面。

單一的住宅開發(fā)已不能滿足時代要求，但多元化業(yè)務(wù)目前也無法與住宅開發(fā)貢獻并重。郁亮表示，萬科開發(fā)經(jīng)營服務(wù)板塊結(jié)構(gòu)今后應(yīng)該不會有大的改變，如物流、物業(yè)等行業(yè)本來市場規(guī)模就有限，要想這些經(jīng)營服務(wù)板塊未來在營業(yè)收入及利潤上占到很大比重是有難度的。

萬科的多元化業(yè)務(wù)除了物業(yè)外，目前在財務(wù)報表上還沒有明確體現(xiàn)。祝九勝表示，萬科今年將在物流業(yè)務(wù)實現(xiàn)報表盈利，長租公寓業(yè)務(wù)今年已經(jīng)在現(xiàn)金流層面實現(xiàn)了盈利，預(yù)計明年實現(xiàn)會計報表層面的盈利。

另外，萬科旗下萬物云已經(jīng)在港交所提交了招股書，2021年，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入237.04億元，同比增長30.6%；毛利約40.2億元，凈利潤約17.14億元。

郁亮認(rèn)為，一個業(yè)務(wù)除了有收入和利潤占比的關(guān)聯(lián)，還有市場化價值和社會所需程度等關(guān)系。他在年初也呼吁機構(gòu)投資者能夠?qū)ι鲜鼋?jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)建立一個新的估值模型，看到萬科新的市場價值。