每經(jīng)記者 包晶晶  王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2022年已然過半。

上半年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了太多“周期之外”的波折，令原本就處于下行趨勢的市場更加迷霧籠罩。尤其受疫情反復(fù)影響，使得本就低迷的房地產(chǎn)市場“雪上加霜”。4-5月各地密集松綁政策穩(wěn)定樓市，使得市場整體供求開始有了復(fù)蘇征兆。

與此同時，在市場低迷的背景下，房企的營銷自救也從以價換量升級為各類“花式促銷”，從河南房企首推的用小麥、大蒜抵首付，再到近日江蘇房企推出的以西瓜、水蜜桃抵房款，無不體現(xiàn)出房企對于銷售回暖的期待。

不過，隨著上海和北京疫情得到有效控制，各地寬松政策效果的逐漸顯現(xiàn)，也為樓市上下半年劃出了一條比較明確的分界線。6月中下旬，多個城市的樓市成交已現(xiàn)整體上揚，二手房交易預(yù)期從底部回升，市場再次充滿了積極預(yù)期。

下半年，房地產(chǎn)市場怎么走？我們通過6個關(guān)鍵詞進(jìn)行解讀。

關(guān)鍵詞1：樓市政策

各地已出臺400余次政策，下半年將進(jìn)一步松綁

截至目前，今年全國已有超180個省市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購房補貼、提高公積金貸款額度等方面放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策，需求端政策不斷發(fā)力，政策出臺頻次超400次。在紓困房地產(chǎn)企業(yè)層面，政策圍繞優(yōu)化限價、調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管辦法等展開；對于支持合理購房需求，多地政策手段多樣，包括支持多孩家庭購房需求、優(yōu)化限購、放松限貸，以及取消限售等。

僅6月份以來，就有70余城因城施策出臺政策超過100次。優(yōu)化政策逐漸在購房補貼、增發(fā)房票等方面陸續(xù)加碼。如九江市對中心城區(qū)購買家庭唯一一套新建商品住房的家庭或個人，給予300元/平方米、500元/平方米、200元/平方米等的補貼標(biāo)準(zhǔn)；湖北省咸寧市宣布在城區(qū)購買新建商品房最高可以獲得10萬元財政補貼；中山市則拿出了購房消費券政策，用于購置家裝產(chǎn)品、家具等；佛山三水區(qū)階段性推出購買商品住房，1萬-2萬元不等的消費券。

來源：中指研究院

值得注意的是，三四線城市政策調(diào)整得轟轟烈烈，但一線城市中除了廣州限購政策微調(diào)外，北京、上海、深圳的相關(guān)政策均未出現(xiàn)大的松動。

對此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜6月30日下午書面回復(fù)《每日新聞記者》記者表示，今年以來，在中央“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”“支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”的指引下，各地積極結(jié)合自身情況出臺相關(guān)調(diào)控措施。近兩個月因城施策節(jié)奏明顯加快，政策內(nèi)容向限購、限貸等方面延伸，城市明顯向二線城市擴(kuò)圍。

“熱點一二線城市需求較為旺盛，因此政策調(diào)控優(yōu)化較為謹(jǐn)慎；普通二線及三四線城市房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大，政策調(diào)控頻次高于熱點一二線城市，但市場對調(diào)控措施優(yōu)化的敏感性弱，政策效果不明顯。”

2022年1-5月各地樓市松綁政策類型 來源：中指研究院

對于下半年的政策走向，陳文靜預(yù)計，從政策趨勢來看，“房住不炒”底線思維下各地因城施策或?qū)⑦M(jìn)一步松綁。其中，一線城市政策預(yù)計繼續(xù)以微調(diào)為主；二線城市多通過親屬投靠、多孩家庭、租賃置換等方式增加戶籍家庭限購套數(shù)，非戶籍家庭通過縮短、補繳社?；騻€稅年限精準(zhǔn)激活有效需求，同時降低房貸利率、調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)、降低交易稅費、繼續(xù)優(yōu)化限售等均有空間；多數(shù)仍限購的三四線城市有望全面取消限購。

“從供給端來看，預(yù)計下半年各地將繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策，更好地為企業(yè)補充資金流動性，提高預(yù)售資金使用效率。另外，降低企業(yè)交易稅費，減輕企業(yè)資金壓力亦是政策發(fā)力方向。”

關(guān)鍵詞2：新房市場

6月成交上揚，下半年市場有望企穩(wěn)回升

上半年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從下行加劇到筑底趨穩(wěn)的過程。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月商品房銷售面積和金額分別同比下降9.6%和19.3%，增速降至近7年次低；4月房地產(chǎn)行業(yè)銷售與投資雙雙進(jìn)入負(fù)增長；5月行業(yè)主要指標(biāo)開始改善，單月新房銷售規(guī)模和開發(fā)投資規(guī)模分別環(huán)比上漲26%和14%，市場信心開始恢復(fù)。

進(jìn)入6月份以來，樓市成交開始回暖。據(jù)中指研究數(shù)據(jù)，6月一線城市成交量整體環(huán)比升幅高達(dá)122.1%，雖然同比仍然下行，但降幅明顯收窄。成交下行也帶來各線城市庫存環(huán)比微小上升，中指研究院監(jiān)測的7個代表城市庫存總量平穩(wěn)，環(huán)比整體上升0.89% 。其中深圳庫存漲幅較大，為14.43%，溫州次之，5.95%。福州、廣州和北京庫存有所下降，北京降幅較大，達(dá)到2.88%。

價格方面，根據(jù)中指研究院百城價格指數(shù)顯示，2022年上半年，百城新建商品房上漲0.15%，4月以來多地疫情反復(fù)、市場活躍度不足等多重因素影響，百城新建住宅價格波動較小，各月環(huán)比漲跌幅均在0.05%以內(nèi)。

對于下半年新房市場走勢，貝殼研究院預(yù)測，從絕對量上看，全年新房有望實現(xiàn)13.8萬億元的銷售額，與2019年13.9萬億元的銷售規(guī)模基本持平，略低于2018-2020年三年平均14萬億元的規(guī)模，新房市場基本回到合理中樞水平。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)6月30日通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“今年上半年新房價格整體呈現(xiàn)企穩(wěn)橫盤態(tài)勢。分梯隊來看，一線城市市場憑借強大需求支撐，保持穩(wěn)步運行態(tài)勢；二線城市樓市寬松政策逐漸顯現(xiàn)效果，市場購買力有所釋放，房價出現(xiàn)恢復(fù)跡象；三四線城市樓市政策寬松力度更強、范圍更廣，但效果并不明顯，市場表現(xiàn)依舊低迷。”

展望下半年，徐躍進(jìn)表示，全國樓市調(diào)控預(yù)計將保持寬松，各地方政府將進(jìn)一步貫徹落實因城施策。隨著疫情防控形勢逐漸向好以及寬松政策持續(xù)顯效，預(yù)計下半年居民購房信心或逐漸恢復(fù)，全國房地產(chǎn)市場有望企穩(wěn)回升。

關(guān)鍵詞3：二手房市場

市場預(yù)期已從底部回升，下半年交易將進(jìn)一步復(fù)蘇

在上半年各地政策優(yōu)化的共同影響下，核心城市群二手房市場復(fù)蘇節(jié)奏快、力度大。

克而瑞統(tǒng)計顯示，今年1-5月全國二手房累計成交面積3799萬平方米，同比下降49%。其中，1月20個重點城市成交面積同比下降53%，至5月降幅收窄至47%。不過，4月起二手房市場開始回暖，環(huán)比降幅由4月9%收窄至5月7%，至5月末全國二手房市場已完成結(jié)構(gòu)性筑底。

究其原因，一方面主要城市同比降幅趨穩(wěn)且有收窄跡象，另一方面環(huán)比降幅收窄，其中部分二線及三四線城市5月已環(huán)比增長。整體市場出現(xiàn)筑底變化的主要原因是4月以來政策監(jiān)管環(huán)境快速寬松，如房貸利率和購房首付降低、二手房買賣增值稅征免年限5改2等。

經(jīng)過4月和5月初步筑底，6月主要城市二手房成交均顯著回升。6月8個重點城市二手房成交量為389萬平方米，環(huán)比上漲4%，同比降幅收窄10pcts至下降31%。受此拉動，8城前6月累計同比降幅較前5月收窄3pcts至下降45%。

貝殼研究院數(shù)據(jù)也顯示，5月份及6月份，貝殼50城二手房成交量連續(xù)環(huán)比增長，環(huán)比增幅分別為14%、25%。從階段性數(shù)據(jù)看，二季度成交量比一季度增長約15%。特別是上海，處于景氣擴(kuò)張區(qū)間，表明短期房價將出現(xiàn)修復(fù)上漲。杭州、廈門、成都、合肥、大連、佛山、南昌、福州、東莞、廣州等城市預(yù)期處于平穩(wěn)區(qū)間。

“從房價走勢來看，今年上半年二手房價格整體也呈現(xiàn)企穩(wěn)橫盤態(tài)勢。根據(jù)中指研究院百城價格指數(shù)，2022年上半年，百城二手住宅價格累計上漲0.17%。”徐躍進(jìn)認(rèn)為，“今年4月以來，二手住宅價格波動較小，各月環(huán)比漲跌幅均也在0.05%以內(nèi)。其中長三角城市群房價穩(wěn)步恢復(fù)；珠三角及京津冀新房價格整體平穩(wěn)運行，二手房價格表現(xiàn)低迷；山東半島城市群新房及二手房價格仍持續(xù)調(diào)整。”

對于下半年的二手房場走勢，克而瑞認(rèn)為，基于6月主要城市二手房成交量環(huán)比大增，下半年二手房市場將伴隨新房市場一并回升，部分城市二手市場增速將超過新房市場，但整體成交規(guī)模在三季度仍將處于歷史低位，全年成交規(guī)模將同比2021年穩(wěn)中有降。

貝殼研究院則認(rèn)為，市場的預(yù)期和信心也在逐步恢復(fù)。貝殼二手房市場景氣指數(shù)目前已經(jīng)觸底、正在回升，預(yù)計即將突破20的榮枯線。一旦越過20，就意味著房價上漲的螺旋就能夠啟動。值得注意的是，代表著需求變化的“帶看量指數(shù)”今年以來開始恢復(fù)上升，預(yù)示著未來交易將進(jìn)一步復(fù)蘇。

關(guān)鍵詞4：土地市場

6月土地市回暖明顯，下半年供求或有所提升

隨著6月22日鄭州首批次集中供地收官，2022年全國首批次22城集中供地全部完成，共收金4969億元。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，22城今年首批集中供地共計推出涉宅用地469宗，供應(yīng)建設(shè)用地面積2135萬平米，推出規(guī)劃建面4713萬平米。最終成交397宗，成交規(guī)劃建面3907萬平米。

與2021年集中供地相比，今年集中供地呈現(xiàn)四大特點：推出端集中供地增至四批次，首批次推出規(guī)模同比走低；成交熱度穩(wěn)重有進(jìn)，庫存量少城市回升明顯；拿地企業(yè)依舊國央企主導(dǎo)，供給端有意降成本做出讓利。

而不同城市在供應(yīng)和成交面積上分化明顯。上半年300城住宅用地推出規(guī)?？s量明顯，由于房企拿地積極性不足，住宅用地成交面積同比明顯下降，土拍市場低溫運行，全國流拍撤牌率仍處高位。

其中天津流拍宗數(shù)最多，出讓的30宗地塊中有15宗提前撤牌9宗流拍；濟(jì)南15個組團(tuán)包含31宗涉宅用地，出讓時14宗涉宅用地流拍。此外，福州流拍6宗，南京流拍6宗，合肥流拍8宗，沈陽流拍1宗，流拍宗數(shù)占比分別為33%、32%、25%、20%。

進(jìn)入6月以來，土地市場回暖趨勢明顯。6月監(jiān)測城市出讓金總額較5月增逾六成，其中上海以近864億元領(lǐng)跑；長三角地區(qū)宅地密集入市，占據(jù)出讓金總額榜單八席。而排在末尾的沈陽和長春僅分別有14億元和2.6億元，城市之間分化愈發(fā)明顯。

對于下半年的土地市場走勢，中指研究院預(yù)測，由于今年集中供地次數(shù)增加至4次，也增加了房企拿地靈活性，優(yōu)質(zhì)地塊占比提升，未來供地將“量縮價漲”；預(yù)計下半年土拍規(guī)則繼續(xù)放寬，降門檻、降地價、提利潤，提升企業(yè)拿地意愿。

“各線城市住宅用地供求規(guī)模均下降，優(yōu)質(zhì)地塊增加帶動一線和二線城市住宅用地成交樓面均價結(jié)構(gòu)性上漲。從22城首批集中供地來看，供地規(guī)模繼續(xù)縮量，土拍規(guī)則繼續(xù)調(diào)整放寬，但多城市成交熱度仍在低位，土拍熱度分化明顯，房企整體拿地仍偏謹(jǐn)慎，國央企仍為拿地主力。”

陳文靜表示，預(yù)計下半年土拍規(guī)則繼續(xù)優(yōu)化，后續(xù)批次土地供應(yīng)力度或有所加大，但在房企在銷售不暢、償債高峰情況下，短期投資意愿仍偏弱，整體土拍市場熱度改善或有限。熱點城市隨著交易市場的率先企穩(wěn)恢復(fù)，土地市場或繼續(xù)好轉(zhuǎn)，其他城市預(yù)計繼續(xù)低溫運行。整體來看，預(yù)計下半年土地供求量有所提升，土拍熱度或好于上半年。

關(guān)鍵詞5：房企業(yè)績

百強房企業(yè)績近乎“腰斬”，下半年或筑底回穩(wěn)

上半年，受各地疫情反復(fù)、需求預(yù)期偏弱等不利因素影響，房企銷售業(yè)績呈現(xiàn)負(fù)增長。

中指研究院最新統(tǒng)計顯示，上半年TOP100房企銷售額均值356.4億元，同比下降48.6%，相較1-5月降幅持續(xù)收窄，房企銷售業(yè)績邊際性改善；銷售額破千億房企9家，較去年同期（19家）減少10家；百億房企85家，較去年同期（132家）減少47家。

TOP100房企權(quán)益銷售額均值為252.8億元，同比下降49.4%。單月來看，6月TOP100房企銷售額同比下降28.6%，銷售業(yè)績持續(xù)負(fù)增長，但降幅顯著收窄，主要是由于房企半年度沖業(yè)績，單月銷量顯著提升。

上半年，除第四陣營外，房企各陣營“縮編”。其中，第一陣營（1000億-3000億求你了）共9家，較去年同期縮減10家；第二陣營（500億-1000億元）有7家企業(yè)，較去年同期縮減16家，為四個陣營中企業(yè)數(shù)量縮減最多陣營；第三陣營（300億-500億元）為17家，縮減1家；第四陣營（100億-300億元）為52家，較同期增加12家。

克而瑞方面認(rèn)為，6月是驗證各城市市場成色的重要節(jié)點，并給下半年市場定調(diào)。在各地放松政策不斷加碼的情況下，房地產(chǎn)市場有望逐漸復(fù)蘇，但城市分化加劇。兩類城市成交有望明顯改善：其一，市場供求基本平衡，包括上海、北京、深圳、杭州、成都等，供應(yīng)放量必然成交明顯回升；其二，放松政策力度較大的城市，如太原、無錫、南通等，短期或?qū)⒋碳ぞ用褓彿肯M，成交有望企穩(wěn)回升。

“下半年房企銷售業(yè)績會筑底回穩(wěn)。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水6月30日下午通過微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，首先從重點房企銷售來看，根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，上半年TOP100房企銷售額同比下降48.6%，與1-4月、1-5月基本持平，表明房企銷售持續(xù)深度下降的情況基本結(jié)束，房企銷售正在筑底；其次從市場來看，部分城市因城施策、加大支持剛性需求的措施，這些措施在下半年效果將逐漸顯現(xiàn)，有助于需求的釋放，將有助于房企銷售筑底回穩(wěn)。

關(guān)鍵詞6：房企融資

上半年規(guī)模降超5成，下半年融資環(huán)境有望改善

今年以來，房企經(jīng)歷了前所未有的資金壓力。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1-5月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金60404億元，同比下降25.8%。

在融資層面，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，盡管境內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模同比提升，但1-5月房企債券發(fā)行總額3344.7億元，同比下降30.0%。6月份，房企融資類型仍以公司債為主，部分企業(yè)通過中期票據(jù)、超短期融資券、ABS債券等方式獲取資金。

2022年，房地產(chǎn)企業(yè)整體處于債務(wù)到期的高峰，但房地產(chǎn)行業(yè)銷售額和利潤率的下滑在侵蝕房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約風(fēng)險仍將上升。多家機(jī)構(gòu)均認(rèn)為，7月份房企將再次迎來償債高峰期，對脆弱的市場仍是一次嚴(yán)峻考驗。

克而瑞統(tǒng)計顯示，從歷年100家典型房企的融資總量來看，2021年出現(xiàn)了近五年來的首次負(fù)增長，融資總量13244億元，同比下降了25%；進(jìn)入2022年融資規(guī)模的下滑趨勢仍在擴(kuò)大，上半年100家典型房企的融資總量為3837億元，同比下降53%。

對于下半年的房企融資走向，貝殼研究院認(rèn)為，金融政策將進(jìn)一步寬松。影響房地產(chǎn)短期市場最重要的因素是金融貨幣條件，每次貨幣寬松都必然導(dǎo)致資產(chǎn)價格上漲。為了對沖經(jīng)濟(jì)下行壓力，國家實施了寬松的貨幣政策，5月末廣義貨幣（M2）余額252.7萬億元，同比增長11.1%，增速比上月末高0.6個百分點。央行5月份下調(diào)了首套房貸款利率為LPR-20個基點，20日5年期LPR利率水平又下調(diào)到4.45%，這些舉措減輕了購房者貸款成本，有利于房地產(chǎn)貸款增長。

受下調(diào)利率的影響，5月份居民貸款的需求由負(fù)轉(zhuǎn)正，居民中長期貸款增加1047億元。前期居民還貸數(shù)量高于貸款數(shù)量，導(dǎo)致貸款增加值為負(fù)。房貸需求上升，表明居民風(fēng)險偏好的逐步恢復(fù)，打消了對“居民資產(chǎn)負(fù)債表衰退”的擔(dān)憂。

劉水也認(rèn)為，支持房企融資的政策力度將會加大。“當(dāng)前，房企融資環(huán)境未發(fā)生實質(zhì)性改善，下半年仍將可能推出支持房企融資的政策。從市場看，房地產(chǎn)銷售筑底回穩(wěn)，有助于房企融資環(huán)境改善。房地產(chǎn)銷售回穩(wěn)，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)預(yù)期或?qū)⑥D(zhuǎn)強，避險情緒下降，愿意加大投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金，從而房企融資環(huán)境將改善。”

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