每經(jīng)評(píng)論員 薛暉

近日，北京德云社原藝人陳某擅闖女子臥室事件上了熱搜，涉事小區(qū)“中弘·北京像素”也被熱議。受害者向媒體表示，希望此事能推動(dòng)小區(qū)設(shè)置監(jiān)控。令人唏噓的是，這個(gè)小區(qū)曾經(jīng)是同名電視劇里面“新北京人”的夢(mèng)想出發(fā)之地，如今卻已淪為“治安洼地”。

北京像素衰落得有點(diǎn)快。隨著開(kāi)發(fā)商中弘股份于2018年底黯然退市，旗下物業(yè)公司維持著北京像素的服務(wù)，但因缺少資金，電梯維修、監(jiān)控、安保等服務(wù)有點(diǎn)力不從心。如今的北京像素，施設(shè)和服務(wù)都有些陳舊，于是有網(wǎng)民感慨“北京像素老了”！

誠(chéng)然，房齡當(dāng)然會(huì)越來(lái)越長(zhǎng)，硬件必然也會(huì)老舊，那么接下來(lái)，服務(wù)是否也必然衰老？筆者認(rèn)為，未必如此！

首先，物業(yè)服務(wù)是可重復(fù)交易。由于物業(yè)管理費(fèi)是每年收取的，還可以隨行就市漲價(jià)。因而，物業(yè)公司的現(xiàn)金流是可持續(xù)的，獲得可持續(xù)收入的物業(yè)公司除了做好基本服務(wù)，還可以提供升級(jí)服務(wù)。例如用視頻監(jiān)控排除安保死角，提升住戶(hù)的安全感；用數(shù)智化檢修系統(tǒng)，排查各類(lèi)管線(xiàn)事故，減少維修頻度；用可升降智能泊車(chē)技術(shù)，提高車(chē)位數(shù)量和使用效率，滿(mǎn)足住戶(hù)停車(chē)需求。凡此種種，都可以提升住戶(hù)的居住體驗(yàn)。

也正是由于物業(yè)收入較之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有可持續(xù)性和可增長(zhǎng)性，因而更獲得資本青睞，近兩年物業(yè)公司迎來(lái)“上市潮”，頭部物業(yè)企業(yè)市值上千億，甚至超過(guò)母公司。

其次，物業(yè)服務(wù)的軟硬件均可升級(jí)換代。和房地產(chǎn)上市公司的利潤(rùn)率持續(xù)下滑相反，物業(yè)上市公司的利潤(rùn)率近年來(lái)穩(wěn)中有升。原因在于，物業(yè)公司引入了大量的“增值服務(wù)”。如智能泊車(chē)以及樓宇電梯、車(chē)庫(kù)、外墻的液晶屏廣告也是增值服務(wù)，廣告收入即便與業(yè)主委員會(huì)分成，剩余部分也是一筆可觀收入。此外，入戶(hù)家政、家裝、社區(qū)商業(yè)、短租，也正在成為物業(yè)公司增值服務(wù)的新項(xiàng)目。

有了這些增值服務(wù)的收入，物業(yè)公司就可以有更多資金投入物業(yè)硬件和軟件的升級(jí)迭代。房齡可以老，但物業(yè)的硬件和軟件可以常新。老與新之間并不矛盾，只看物業(yè)如何處理兩者間的關(guān)系。做好了，就可以實(shí)現(xiàn)居住感的良性循環(huán)。

其三，物業(yè)公司是可“換新”的。雖然商品房的初始物業(yè)公司多是開(kāi)發(fā)商指定的，但在業(yè)主入住以后，可以根據(jù)其服務(wù)水平和業(yè)主滿(mǎn)意度決定是否留用。隨著物業(yè)市場(chǎng)化程度的提升，越來(lái)越多的品牌物業(yè)公司開(kāi)始擴(kuò)張，尤其是從其他開(kāi)發(fā)商或業(yè)主手中接管物業(yè)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可以?xún)?yōu)勝劣汰，對(duì)業(yè)主而言，選擇余地更大。“老物業(yè)”離開(kāi)，“新物業(yè)”接手，服務(wù)水平自然可以煥然一新。

總之，類(lèi)似北京像素這樣的負(fù)面案例可以少一點(diǎn)。在當(dāng)下物業(yè)公司“跑馬圈地”加速競(jìng)爭(zhēng)的大環(huán)境下，商品房社區(qū)實(shí)際上有更多機(jī)會(huì)提升居住服務(wù)品質(zhì)。房子也許必將老去，但居住服務(wù)仍然可以升級(jí)迭代，甚至常換常新。