每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行的背景下，作為下游產(chǎn)業(yè)的物業(yè)行業(yè)亦受到影響。

今年以來，物業(yè)行業(yè)的收并購雖仍在持續(xù)，但相比去年同期明顯放緩。據(jù)中指物業(yè)研究不完全統(tǒng)計，不含放棄或終止的收并購案例，上半年物業(yè)行業(yè)公開披露的并購案例近20宗，涉及交易金額80億元，較去年同期的40余起、150億元大幅下降。

今日（7月1日）下午，明源不動產(chǎn)研究院首席研究員艾振強通過微信接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，“今年收并購減少并不奇怪。在目前行業(yè)環(huán)境下，優(yōu)質(zhì)的可并購資產(chǎn)有所減少，資本對物業(yè)的態(tài)度回歸理性，估值也回歸理性。而未來行業(yè)發(fā)展的不確定性增大，也會使得有實力的物業(yè)公司在收并購市場上變得相對謹慎。”

收并購數(shù)量及金額均同比大降

受房地產(chǎn)市場低迷影響，上半年物業(yè)行業(yè)收并購不僅在交易宗數(shù)上同比下降達五成，涉及金額亦同比下降46%。與此同時，單筆交易的對價金額也大幅下降。

今年上半年，物業(yè)行業(yè)發(fā)生的超10億元大額并購共3宗，并購發(fā)起方分別是碧桂園服務(wù)和華潤萬象生活。其中單筆最大交易金額為碧桂園收購中梁百悅，對價為31.3億元；其次為華潤萬象生活以22.6億元并購中南物業(yè)，以及華潤萬象生活以10.6億元收購禹洲物業(yè)。

而去年同期，物業(yè)行業(yè)的收并購交易金額超10億元的多達4宗。其中最大一筆收并購發(fā)起方為碧桂園服務(wù)，其耗資48.5億元收購藍光嘉寶服務(wù)64.6%股權(quán)。合景悠活則以13.2億元收購了以智慧城市運營服務(wù)為主要業(yè)務(wù)的雪松智聯(lián)科技。

在今年上半年發(fā)生的物業(yè)并購案中，金額在億元以下的交易有4宗，其中包括1月份中奧到家2500萬元并購廣東迅華電氣，3月份京城佳業(yè)近800萬元并購北京卓聯(lián)物業(yè)，6月底東原仁知分別斥資8000萬元和6000萬元收購浙江中都和湖南金典。

除交易更為謹慎外，中指物業(yè)研究分析認為，今年國企背景物業(yè)公司開始在并購市場活躍起來。在上半年的近20宗物業(yè)并購案中，有5宗并購主體為國資背景物業(yè)公司，交易總金額約43.14億元，占總交易金額一半以上。而去年上半年只有2宗國企背景的并購案例，總交易對價不足2億元。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理還發(fā)現(xiàn)，上半年物業(yè)收并購不僅標的規(guī)模發(fā)生變化，業(yè)務(wù)類型方面也有所變化。

去年物業(yè)行業(yè)收并購熱潮高漲，業(yè)務(wù)外延趨勢得到充分擴展探索，除了傳統(tǒng)住宅和商業(yè)物業(yè)業(yè)務(wù)外，收購范圍還包括城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)、市政園林、安保服務(wù)業(yè)務(wù)以及保險經(jīng)紀業(yè)務(wù)等。而今年上半年近20宗收并購案例中，傳統(tǒng)住宅物業(yè)占比超80%?？梢?，在地產(chǎn)行業(yè)流動性緊缺的當下，房企并購更為謹慎，切入新的業(yè)態(tài)和多元業(yè)務(wù)的外延探索明顯收窄。

“物業(yè)行業(yè)發(fā)展進入了一個瓶頸期，同質(zhì)化嚴重，服務(wù)的內(nèi)容很多，但落實程度不一，需要沉淀和夯實，有些服務(wù)是否真能夠帶來直接或者間接收益，能否覆蓋成本，也需要時間不斷驗證。”艾振強分析認為。

物企面臨獨立市場化發(fā)展難題

由于大多數(shù)物業(yè)企業(yè)是從房企業(yè)務(wù)中剝離出來的，因此其發(fā)展對于地產(chǎn)母公司的開發(fā)業(yè)務(wù)依賴程度較大。

事實上，雖然經(jīng)過多年發(fā)展，物業(yè)企業(yè)在管面積中來自母地產(chǎn)公司開發(fā)項目的比例仍占據(jù)主導(dǎo)。以部分物業(yè)企業(yè)為例，據(jù)中指物業(yè)研究統(tǒng)計，截至2021年12月31日，融創(chuàng)服務(wù)、華潤萬象生活、佳源服務(wù)、遠洋服務(wù)等企業(yè)的在管面積中來自關(guān)聯(lián)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的占比仍保持在50%以上。

但從去年下半年以來，由于部分房企遇到流動性問題，其業(yè)務(wù)發(fā)展速度明顯降緩，并直接傳導(dǎo)至物業(yè)企業(yè)。這也對物業(yè)企業(yè)的獨立化市場發(fā)展提出新的要求。

盡管房地產(chǎn)市場出現(xiàn)流動性危機，但目前來看，地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的項目供給仍是物業(yè)公司在管面積構(gòu)成的重要基石。中指物業(yè)研究認為，長期來看，地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的輸血能力將會減弱，物業(yè)企業(yè)新增在管面積中，來自第三方的項目占比有明顯上升趨勢，獨立市場擴張將成為核心競爭力。

“地產(chǎn)母公司的流動性危機，對旗下物業(yè)公司的獨立上市和發(fā)展影響巨大，即便一些已經(jīng)獨立上市的物業(yè)企業(yè)，仍然是地產(chǎn)母公司旗下公司，業(yè)務(wù)也是跟隨著母公司沉浮的。”艾振強分析認為，對于還沒有上市的物業(yè)企業(yè)而言，在toC的領(lǐng)域需要夯實已有服務(wù)，真正落到實處，服務(wù)并不是越多越好。在此基礎(chǔ)上，積極開拓toB業(yè)務(wù)，發(fā)展出自己的特色，加深護城河。

另外值得注意的是，今年以來，物業(yè)企業(yè)的上市熱情依然不減。2月25日，金茂物業(yè)服務(wù)成為今年IPO闖關(guān)成功的第一只物業(yè)股。1月7日，龍湖智創(chuàng)生活遞交招股書，擬計劃在港交所上市。4月1日，在管住宅及商企物業(yè)建筑面積已達約7.85億平方米的頭部物業(yè)公司萬物云正式遞交招股書。

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封面圖片來源：視覺中國-VCG111256477869