每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行的背景下，作為下游產(chǎn)業(yè)的物業(yè)行業(yè)亦受到影響。

今年以來(lái)，物業(yè)行業(yè)的收并購(gòu)雖仍在持續(xù)，但相比去年同期明顯放緩。據(jù)中指物業(yè)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，不含放棄或終止的收并購(gòu)案例，上半年物業(yè)行業(yè)公開(kāi)披露的并購(gòu)案例近20宗，涉及交易金額80億元，較去年同期的40余起、150億元大幅下降。

7月1日下午，明源不動(dòng)產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)通過(guò)微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“今年收并購(gòu)減少并不奇怪。在目前行業(yè)環(huán)境下，優(yōu)質(zhì)的可并購(gòu)資產(chǎn)有所減少，資本對(duì)物業(yè)的態(tài)度回歸理性，估值也回歸理性。而未來(lái)行業(yè)發(fā)展的不確定性增大，也會(huì)使得有實(shí)力的物業(yè)公司在收并購(gòu)市場(chǎng)上變得相對(duì)謹(jǐn)慎。”

并購(gòu)數(shù)量及金額大降

受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷影響，上半年物業(yè)行業(yè)收并購(gòu)不僅在交易宗數(shù)上同比下降達(dá)五成，涉及金額亦同比下降46%。與此同時(shí)，單筆交易的對(duì)價(jià)金額也大幅下降。

今年上半年，物業(yè)行業(yè)發(fā)生的超10億元大額并購(gòu)共3宗，并購(gòu)發(fā)起方分別是碧桂園服務(wù)和華潤(rùn)萬(wàn)象生活。其中單筆最大交易金額為碧桂園收購(gòu)中梁百悅，對(duì)價(jià)為31.3億元；其次為華潤(rùn)萬(wàn)象生活以22.6億元并購(gòu)中南物業(yè)，以及華潤(rùn)萬(wàn)象生活以10.6億元收購(gòu)禹洲物業(yè)。

而去年同期，物業(yè)行業(yè)的收并購(gòu)交易金額超10億元的多達(dá)4宗。其中最大一筆收并購(gòu)發(fā)起方為碧桂園服務(wù)，其耗資48.5億元收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.6%股權(quán)。合景悠活則以13.2億元收購(gòu)了以智慧城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)為主要業(yè)務(wù)的雪松智聯(lián)科技。

在今年上半年發(fā)生的物業(yè)并購(gòu)案中，金額在億元以下的交易有4宗，其中包括1月份中奧到家2500萬(wàn)元并購(gòu)廣東迅華電氣，3月份京城佳業(yè)近800萬(wàn)元并購(gòu)北京卓聯(lián)物業(yè)，6月底東原仁知分別斥資8000萬(wàn)元和6000萬(wàn)元收購(gòu)浙江中都和湖南金典。

除交易更為謹(jǐn)慎外，中指物業(yè)研究分析認(rèn)為，今年國(guó)企背景物業(yè)公司開(kāi)始在并購(gòu)市場(chǎng)活躍起來(lái)。在上半年的近20宗物業(yè)并購(gòu)案中，有5宗并購(gòu)主體為國(guó)資背景物業(yè)公司，交易總金額約43.14億元，占總交易金額一半以上。而去年上半年只有2宗國(guó)企背景的并購(gòu)案例，總交易對(duì)價(jià)不足2億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理還發(fā)現(xiàn)，上半年物業(yè)收并購(gòu)不僅標(biāo)的規(guī)模發(fā)生變化，業(yè)務(wù)類(lèi)型方面也有所變化。

去年物業(yè)行業(yè)收并購(gòu)熱潮高漲，業(yè)務(wù)外延趨勢(shì)得到充分?jǐn)U展探索，除了傳統(tǒng)住宅和商業(yè)物業(yè)業(yè)務(wù)外，收購(gòu)范圍還包括城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)、市政園林、安保服務(wù)業(yè)務(wù)以及保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)等。而今年上半年近20宗收并購(gòu)案例中，傳統(tǒng)住宅物業(yè)占比超80%。可見(jiàn)，在地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性緊缺的當(dāng)下，房企并購(gòu)更為謹(jǐn)慎，切入新的業(yè)態(tài)和多元業(yè)務(wù)的外延探索明顯收窄。

“物業(yè)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)瓶頸期，同質(zhì)化嚴(yán)重，服務(wù)的內(nèi)容很多，但落實(shí)程度不一，需要沉淀和夯實(shí)，有些服務(wù)是否真能夠帶來(lái)直接或者間接收益，能否覆蓋成本，也需要時(shí)間不斷驗(yàn)證。”艾振強(qiáng)分析認(rèn)為。

物企面臨獨(dú)立發(fā)展難題

由于大多數(shù)物業(yè)企業(yè)是從房企業(yè)務(wù)中剝離出來(lái)的，因此其發(fā)展對(duì)于地產(chǎn)母公司的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)依賴(lài)程度較大。

事實(shí)上，雖然經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，物業(yè)企業(yè)在管面積中來(lái)自母地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的比例仍占據(jù)主導(dǎo)。以部分物業(yè)企業(yè)為例，據(jù)中指物業(yè)研究統(tǒng)計(jì)，截至2021年12月31日，融創(chuàng)服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、佳源服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)等企業(yè)的在管面積中來(lái)自關(guān)聯(lián)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的占比仍保持在50%以上。

但從去年下半年以來(lái)，由于部分房企遇到流動(dòng)性問(wèn)題，其業(yè)務(wù)發(fā)展速度明顯降緩，并直接傳導(dǎo)至物業(yè)企業(yè)。這也對(duì)物業(yè)企業(yè)的獨(dú)立化市場(chǎng)發(fā)展提出新的要求。

盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，但目前來(lái)看，地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的項(xiàng)目供給仍是物業(yè)公司在管面積構(gòu)成的重要基石。中指物業(yè)研究認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的輸血能力將會(huì)減弱，物業(yè)企業(yè)新增在管面積中，來(lái)自第三方的項(xiàng)目占比有明顯上升趨勢(shì)，獨(dú)立市場(chǎng)擴(kuò)張將成為核心競(jìng)爭(zhēng)力。

“地產(chǎn)母公司的流動(dòng)性危機(jī)，對(duì)旗下物業(yè)公司的獨(dú)立上市和發(fā)展影響巨大，即便一些已經(jīng)獨(dú)立上市的物業(yè)企業(yè)，仍然是地產(chǎn)母公司旗下公司，業(yè)務(wù)也是跟隨著母公司沉浮的。”艾振強(qiáng)分析認(rèn)為，對(duì)于還沒(méi)有上市的物業(yè)企業(yè)而言，在toC的領(lǐng)域需要夯實(shí)已有服務(wù)，真正落到實(shí)處，服務(wù)并不是越多越好。在此基礎(chǔ)上，積極開(kāi)拓toB業(yè)務(wù)，發(fā)展出自己的特色，加深護(hù)城河。

另外值得注意的是，今年以來(lái)，物業(yè)企業(yè)的上市熱情依然不減。2月25日，金茂物業(yè)服務(wù)成為今年IPO闖關(guān)成功的第一只物業(yè)股。1月7日，龍湖智創(chuàng)生活遞交招股書(shū)，擬計(jì)劃在港交所上市。4月1日，在管住宅及商企物業(yè)建筑面積已達(dá)約7.85億平方米的頭部物業(yè)公司萬(wàn)物云正式遞交招股書(shū)。