每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“由甲方文化向乙方文化轉(zhuǎn)變，由躺著賺錢向跪著賺錢轉(zhuǎn)變。”

7月5日，在華夏幸福（SH600340，股價3.22元，市值126.02億元）舉行的戰(zhàn)略宣貫大會上，華夏幸福副總裁、主管戰(zhàn)略負責人林成紅如此表示。當天，董事長王文學與公司管理層和員工代表出席。

對于本次大會宣布的華夏幸福“將全面轉(zhuǎn)型成為產(chǎn)業(yè)新城服務商”，華夏幸福相關(guān)負責人今日（7月6日）下午通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“此后，華夏幸福的業(yè)務范圍和結(jié)算方式都會有所不同”。

不過值得注意的是，目前華夏幸福仍有接近半數(shù)的債務需要重組，未償還債務累計達461億元，而且近期大股東還在不斷被動減持。華夏幸福最新的表態(tài)是，計劃在2022-2023年完成債務重組。

來源：華夏幸福官微

“跪著賺錢”

戰(zhàn)略宣貫大會宣布，華夏幸福將全面轉(zhuǎn)型成為產(chǎn)業(yè)新城服務商。

所謂產(chǎn)業(yè)新城服務商，該公司的解釋是，將重塑以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心的政府服務體系（含融資服務、產(chǎn)業(yè)招商、綜合運營與城市營銷推廣等）和以空間服務為核心的企業(yè)服務體系（含選址、代建、企業(yè)物業(yè)、投融資咨詢等）。

同時，“輕資產(chǎn)”成為了一個關(guān)鍵詞。

華夏幸福方面表示，招商與園區(qū)服務將全面向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，做好產(chǎn)業(yè)招商與園區(qū)運營服務，同時積極培育以空間服務為核心的企業(yè)服務。住宅業(yè)務也將“輕重分離”，重資產(chǎn)開發(fā)業(yè)務繼續(xù)完成保交房任務，探索地產(chǎn)發(fā)展新模式，發(fā)展房地產(chǎn)代建和裝修、營銷、總包等開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈輕資產(chǎn)業(yè)務。

對此，上述華夏幸福相關(guān)負責人向記者進行了更為詳細的解釋，“輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后，華夏幸福的業(yè)務拓展就不局限于原有的產(chǎn)業(yè)新城了，因為要轉(zhuǎn)型成為服務商，所以產(chǎn)業(yè)新城之外的產(chǎn)業(yè)和運營服務華夏幸福也會去做。”

“此外，結(jié)算模式也不同了。雖然還是以服務費為主，但是收取的比例上會比此前低，不過來源會比之前多些。此前結(jié)算的客戶是以政府為主，今后的結(jié)算客戶會既有政府也有企業(yè)，會服務于企業(yè)的選址、融資等，提供一站式保姆服務。這些產(chǎn)業(yè)新城域外服務的收入結(jié)算，將采用更加市場化的方式，以服務費方式收取。”

林成紅在華夏幸福官微上表示，“未來房地產(chǎn)將是服務驅(qū)動型，只有依靠專精特新，依靠技術(shù)，依靠服務”“文化變了。由甲方文化向乙方文化轉(zhuǎn)變，由躺著賺錢向跪著賺錢轉(zhuǎn)變”。

華夏幸福方面表示：“在新戰(zhàn)略的指引下，華夏幸福業(yè)務將分為住宅開發(fā)、資產(chǎn)管理、產(chǎn)城開發(fā)及服務、招商服務、園區(qū)服務和物業(yè)服務六大核心板塊。”

此外，華夏幸福還提供了轉(zhuǎn)型后的幾個案例。“目前，輕資產(chǎn)招商業(yè)務累計簽約項目7個，總投資超45億元，其中4個項目已落地在輕資產(chǎn)招商業(yè)務。物業(yè)累計簽約項目25個，簽約面積283萬平方米，合同簽約額2.8億元，新進山東、陜西、云南三省，新業(yè)務拓展已覆蓋7省7市；產(chǎn)業(yè)園區(qū)輕資產(chǎn)運營模式已新拓展項目3個，為無錫梁溪、河南平頂山和祥符提供產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營等服務。”

三年轉(zhuǎn)型期

此前，根據(jù)華夏幸福自己的說法，產(chǎn)業(yè)新城的收費項目大致有5個方面：

一是向地方政府收取的規(guī)劃設(shè)計費用，金額為成本的110%；二是向地方政府收取土地整理費，金額為成本的115%；三是向地方政府收取基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用，金額為成本的115%；四是向地方政府收取產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務費用，金額為合作區(qū)域內(nèi)入?yún)^(qū)項目當年新增落地投資額的45%；五是向地方政府收取城市運營維護費用，具體金額由雙方協(xié)商。

值得注意的是第四點，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務費用，這種收費方式表明，只要產(chǎn)業(yè)新城園區(qū)內(nèi)企業(yè)有新的投資，那么華夏幸福便能從政府那里得到投資額的45%。

不過，表面上穩(wěn)賺不賠的產(chǎn)業(yè)新城生意并沒有為華夏幸福貢獻利潤。據(jù)2021年報，產(chǎn)業(yè)新城及相關(guān)業(yè)務為華夏幸福貢獻了-378.94億元的營業(yè)利潤。

如今，華夏幸福將放棄這個舊有的模式，以輕資產(chǎn)的方式來收取服務費。上述華夏幸福相關(guān)負責人的描述是“可以跑得通的”，但具體效果如何還有待觀察，華夏幸福給自己的轉(zhuǎn)型時限是從2022年至2025年的三年時間。

需要注意的是，華夏幸福并沒有放棄房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，住宅開發(fā)不僅仍舊是核心板塊，并且還排名第一。

林成紅的發(fā)言足見房地產(chǎn)業(yè)務對于華夏幸福轉(zhuǎn)型的重要作用，“在華夏幸福新戰(zhàn)略的實現(xiàn)路徑中，我們提出以住宅開發(fā)和資產(chǎn)管理為基礎(chǔ)，就是通過住宅開發(fā)一方面完成保交房的基本任務，履行企業(yè)主體責任，同時住宅開發(fā)銷售與存量資產(chǎn)運營產(chǎn)生的現(xiàn)金流，將在企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型實施的同時，確保團隊穩(wěn)定、企業(yè)生存、經(jīng)營企穩(wěn)與可持續(xù)發(fā)展。”

債務重組過半

就在本次戰(zhàn)略宣貫大會的前一天（7月4日），華夏幸股公告了債務重組的最新進展。截至6月30日，華夏幸?！秱鶆罩亟M計劃》中金融債務已簽約實現(xiàn)債務重組的金額累計為1186.03億元，相對于總共2192億元的金融債務已經(jīng)重組過半，累計未能如期償還債務金額合計461.25億元。

來源：華夏幸福公告

而近期，王文學所持華夏幸福股票在持續(xù)被動減持。6月23日，華夏幸福公告稱，其控股股東華夏控股對其持股比例自 2021年11月30日至2022年6月22日累計被動下降達到公司目前總股本的5%（其中4.58%此前已披露），原因則是“因開展融資業(yè)務的相關(guān)金融機構(gòu)處置其持有的公司股份”。

被動減持后，華夏控股及其一致行動人占華夏幸福股權(quán)從23.56%進一步下跌到了18.56%，但早已失去第一大股東地位的王文學仍舊是華夏幸股的實際控制人，“本次權(quán)益變動不會導致公司控股股東及實際控制人發(fā)生變化”。

華夏幸福最新的表態(tài)是，計劃在2022-2023年完成債務重組。

也有好消息。7月1日華夏幸福公告了和安徽六安金安區(qū)的協(xié)議，“各方約定前期已認定未支付的2838.7萬元結(jié)算款，由金安區(qū)人民政府于2022年12月30日前支付給項目公司，用于解決項目區(qū)域內(nèi)的欠款糾紛。”

此外，6月30日，華夏幸福旗下的杭州北孔雀城錦悅府、孔雀城問津蘭亭、鄭南孔雀城、鄭州孔雀城、固安孔雀城大湖、大灣區(qū)孔雀城等6項目，實現(xiàn)近萬套房源品質(zhì)交付。

另據(jù)今日市場消息，華夏幸福擬出售武漢長江中心項目（該地塊于2019年9月以116.25億元獲得，計劃總投資300億元），目前正與華潤置地接洽。對此，《每日經(jīng)濟新聞》記者向華夏幸福方面求證，對方表示，“暫無相關(guān)信息，有確切消息會公告。”

而此前，華夏幸福就曾表示，該公司南方總部的相關(guān)資產(chǎn)需要盤活。

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封面圖片來源：視覺中國-VCG111245782843