每日經(jīng)濟新聞 2022-07-07 18:20:28
◎5月以來重點城市銷售面積環(huán)比轉增，二手房市場筑底，土地市場呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。不過，房地產開發(fā)企業(yè)仍然面臨著業(yè)績下滑與償債高壓的雙重考驗。
每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 魏文藝
每經(jīng)記者最新獲得的權威研究機構數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產行業(yè)的困境是近幾年所罕見，房地產行業(yè)是否見底，引起社會廣泛關注。
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年1-5月全國商品房銷售面積和銷售額同比分別下降了23.6%和31.5%，全國房地產開發(fā)投資亦同比下降4.0%；土地市場表現(xiàn)不佳，中指研究院統(tǒng)計，上半年全國300城共成交土地規(guī)劃建筑面積6.7億平方米，同比下降28.6%；房企業(yè)績方面，克而瑞統(tǒng)計據(jù)顯示，上半年百強房企累計銷售操盤金額同比降幅達50.3%，慘遭“腰斬”。
不過值得一提的是，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，5月份全國百城新房成交面積環(huán)比由降轉增，6月份成交環(huán)比繼續(xù)增長，初步統(tǒng)計增幅在五成左右，呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。
正如近日龍頭房企萬科董事會主席郁亮所言，“從短期來看市場已經(jīng)觸底，并不是觸底反彈，而是一個緩慢溫和的恢復過程。”多家機構則認為，在疫情影響逐漸消除和政策持續(xù)助力之下，下半年房地產市場將逐步企穩(wěn)恢復，新的競爭格局也將形成。
雖然今年樓市開局不利，但隨著各地政府頻繁松綁樓市，樓市成交回暖明顯。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月全國商品房銷售面積和金額分別同比下降9.6%和19.3%，增速降至近7年次低。至4月受國內疫情沖擊明顯的超預期影響，全國房地產銷售與投資雙雙進入負增長。
從中指研究院數(shù)統(tǒng)計據(jù)來看，上半年重點100城新房月均成交面積降幅超4成，成交規(guī)模為近幾年同期最低水平。百城新房月均成交面積約3099萬平方米，同比下降42%，與2019-2021年同期均值相比下降31%，較2019年同期下降28%。
從不同梯隊城市來看，雖然上半年上海、北京受疫情干擾較大，但一線城市新房成交面積同比降幅仍最低，為32.9%；二線代表城市同比下降42.0%，三四線代表城市同比下降43.8%。
疫情得到有效控制后，長三角等區(qū)域熱點城市樓市迅速恢復。5-6月，在熱點城市快速回暖的帶動下，百城新房成交面積同比降幅持續(xù)收窄，5月環(huán)比轉增，臨近半年考“交卷”，6月份成交環(huán)比繼續(xù)增長，初步統(tǒng)計增幅在五成左右，同比降幅收窄至27%。同時，一線城市也是成交回暖最快的城市，6月份各線代表城市新建商品住宅成交面積環(huán)比均增長，但同比仍延續(xù)下降趨勢。其中一線城市同比下降8.1%，降幅大幅收窄；三四線城市同比降幅超三成。
百城新房價格同樣處于橫盤態(tài)勢。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年6月全國100個城市新建住宅平均價格為16205元/平方米，環(huán)比上漲0.04%。從房價漲跌城市個數(shù)看，47個城市環(huán)比上漲，41個城市環(huán)比下跌，12個城市與上月持平，上漲城市數(shù)量較上月增加 7個。
而作為“樓市晴雨表”的二手房交易，復蘇不及預期。易居研究院報告顯示，6月熱點城市二手住宅成交量整體仍在復蘇初期，價格同比漲幅自2015年7月以來首次由正轉負。
來源：各地官方房地產信息網(wǎng) 易居研究院
與新房市場類似，易居研究院監(jiān)測的14個熱點城市6月單月二手住宅成交量環(huán)比大增33.8%，同比下降9.1%，同比降幅收窄25.9個百分點。其中，青島、成都、南京等二線城市表現(xiàn)搶眼，青島6月二手房成交量環(huán)比大增260%。考慮到去年下半年市場急速降溫，熱點城市二手住宅成交量總體基數(shù)較低，預計下半年成交量同比降幅將呈現(xiàn)穩(wěn)步收窄趨勢。
從價格來看，易居研究院通過對熱點城市近6個月移動平均數(shù)據(jù)的監(jiān)測得出，當前二手住宅成交量近6個月移動平均同比增速曲線位置和形態(tài)類似2014年二季度的筑底盤整，二手住宅價格同比漲幅經(jīng)歷了2015年3月的階段低點和2018年的偏低位運行后，當前正在構筑新的底部。6月二手住宅價格同比漲幅自2015年7月以來，首次由正轉負至-0.1%，未來兩三個月熱點城市二手房價格同比降幅或將繼續(xù)擴大。
土地市場在政策調整與預期寬松之下，正在緩慢回暖。
上半年，全國300城共成交土地規(guī)劃建筑面積6.7億平方米，同比下降28.6%；6月300城成交規(guī)劃建筑面積1.4億平方米，同比降幅收窄至26.3%。此外，上半年土地市場多項指標同比大幅下跌：成交樓面均價為2155元/平方米，同比下跌31.6%；平均溢價率為4.4%，同比下降11.64個百分點；各類用地出讓金達14545億元，同比下降51.16%。
不過二季度以來，土地市場回暖明顯。300城成交樓面均價環(huán)比上漲78.98%；平均溢價率為4.26%，較一季度增長0.42個百分點；各類用地出讓金達10077億元，環(huán)比增長143.64%。
此外，今年22城首批集中供地共成交397宗地塊，總成交率84.65%，流拍及撤牌地塊72宗，流拍地塊占比較去年第三批次集中供地明顯減少。土地出讓金4969億元，占去年全年成交21.9%。
與2021年集中供地相比，今年22城集中供地由3批次增至4批次，因而今年首批次集中供地推出土地規(guī)模同比走低。22城今年首批集中供地成交規(guī)劃建筑面積3907萬平方米，較去年首批集中供地下降62.9%，較去年第三批集中供地降低34.5%。
以今年首批集中供地表現(xiàn)最搶眼的杭州例，目前已經(jīng)完成了一、二批次集中供地，分別收金827億元和364億元，上半年土拍金額排在全國第一。當然，也有不少城市的集中供地表現(xiàn)不佳，如天津29宗涉宅地塊中15宗因故停牌，長春、濟南、福州、南京、合肥、沈陽流拍率也較高。
從拿地端來看，房企拿地意愿仍不足，國企、央企、城投公司托底，也是今年以來土地市場的顯著特色。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計，上前年TOP100房企拿地總額6594.7億元，拿地規(guī)模同比下降60%，降幅比上月收窄4.7個百分點；TOP100拿地門檻值20億元，較上年同期下降17億元；TOP100房企招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為 44.3%。
今年以來，50家代表房企拿地金額始終處于低位。不過6月份拿地總額環(huán)比大幅回升，同比下降仍達63.6%，但降幅較上月有所收窄。主要是上海進行了第一批次集中供地，北京、蘇州、杭州、寧波、合肥等熱點城市完成第二批集中供地，令房企拿地意愿有所回升。
但50家代表企房企拿地內部分化顯著，如今年首批集中供地的拿地主力軍依然是國央企和地方城投公司。在中指研究院《2022年1-6月中國房地產企業(yè)權益拿地榜》上，濱江集團與華置地以392億元并列第一。在TOP10房企中民營房企僅占2席——濱江集團與綠城中國。值得注意的是，作為民營房企的濱江集團，以全口徑新增貨值912億元超過華潤置地居榜首位置；權益新增貨值625億元，排在第三位。
包括濱江集團在內，拿地積極的房企仍然最為看重長三角區(qū)域城市。各區(qū)域代表房企上半年拿地面積中，長三角土地占比達到46.9%。從布局城市等級來看，代表房企在二線城市的投資面積占比最高，達到63.6%。杭州、寧波和北京位列代表房企拿地面積前三位。其中杭州以382.7萬平方米位列第一，寧波以171.4萬平方米排名第二。
在剛剛過去的6月，規(guī)模房企積極推盤及營銷去化，沖刺半年度業(yè)績。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，6月TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額7329.7億元，環(huán)比大幅增長61.2%。雖然6月同比跌幅略有收窄，但上半年百強房企累計銷售操盤金額的同比降幅仍達50.3%，與前兩月基本持平。
具體來看，6月部分規(guī)模房企項目去化情況較佳、單月業(yè)績表現(xiàn)突出，如中海、華潤、綠城、招商、金地、綠地、濱江、金茂、越秀、華發(fā)、仁恒等企業(yè)，單月業(yè)績環(huán)比增幅均在60%以上。
數(shù)據(jù)來源：克而瑞
從近期多家房企發(fā)布的6月份銷售簡報，就可一窺房企上半年的業(yè)績表現(xiàn)。
如上半年排在百強房企銷售榜Top3的保利發(fā)展，6月份實現(xiàn)簽約面積291.68萬平方米，同比增長25.23%；實現(xiàn)簽約金額510.03億元，同比增長1.42%。不過，上半年保利發(fā)展累計實現(xiàn)簽約面積1307.31萬平方米，同比減少21.78%；實現(xiàn)簽約金額2102.21億元，同比減少26.29%。
再看TOP10房企融創(chuàng)中國，上半年累計實現(xiàn)合同銷售金額約1128.2億元，累計合同銷售面積約852.1萬平方米。據(jù)以此計算，融創(chuàng)中國上半年合同銷售額同比下跌64.83%，權益銷售額同比下跌66.9%。
而河南最大房企建業(yè)地產6月取得物業(yè)合同銷售額29.73億元，同比減少68.8%；合同銷售建筑面積440,065平方米，同比減少64.9%。上半年累計取得物業(yè)合同銷售總額140.40億元，同比減少為54.8%；總合同銷售建筑面積1,914,891平方米，同比減少為52.7%。
中指研究院統(tǒng)計顯示，上半年TOP100房企銷售額均值356.4億元，同比下降48.6%，相較1-5月降幅持續(xù)收窄，房企銷售業(yè)績邊際性改善；銷售額破千億房企9家，較去年同期（19家）減少10家；百億房企85家，較去年同期（132家）減少47家。
值得注意的是，在今年公開披露年度目標的規(guī)模上市房企中，多數(shù)企業(yè)截至6月末的目標完成率不足40%，有近半數(shù)企業(yè)甚至不足30%。絕大多數(shù)企業(yè)上半年的目標完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標完成度較去年同期的降幅大于20個百分點。隨著近期各地政策面放松，房企在三四季度需進一步加緊貨量供應，并積極營銷以提高去化率水平。
上半年通常是房企的集中籌資期，不少房企歷年來1-6月發(fā)行占比超過存續(xù)規(guī)模的60%以上。不過，今年融資窗口期并未如期到來，銷售低迷疊加償債高峰期，也使各今年成為“分水嶺”。
觀點指數(shù)統(tǒng)計，今年上半年，房地產開發(fā)境內債券融資共計發(fā)行268筆，較去年同期減少102筆；發(fā)行規(guī)模合計約2530億元，同比減少41.35%。
數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點指數(shù)整理
另據(jù)克而瑞統(tǒng)計，上半年100家典型房企的融資總量為3837億元，同比下降53%。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)也顯示，1-5月份房地產開發(fā)企業(yè)到位資金60404億元，同比下降25.8%。
從同策研究院持續(xù)追蹤情況來看，央企國企和民營房企今年上半年的融資規(guī)模分化加劇。
先看國企央企性質的房企，上半年共融資1426.36億元，公司債、中期票據(jù)、境內銀行貸款及其他債權融資比例均衡，融資結構健康。而民營房企上半年共計融資1664.96億元，在數(shù)量上超過央國企，但融資結構明顯變形。最突出的境內銀行貸款，剔除3月份碧桂園和美的置業(yè)融得4筆總額超500億元的并購貸以及保障房租賃融資，民營房企并沒有得到多少銀行的支持。其他債權融資是民營房企的主要融資渠道，主要依靠出售資產和透過金融機構花式融資過活。
此外，民營房企為了自救，積極出售項目公司股權或配售新股。僅6月份，就有包括云南城投、陽光城等在內的10余家房企發(fā)布了出售、轉讓資產或股權的相關公告，涉及標的總額超過400億元。同時，部分房企還開啟了高利息的信托貸款。
事實上，據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，自2021年初以來，房企境內信用債融資便呈現(xiàn)“流出”狀態(tài)，發(fā)行端口的萎靡是主要原因。2021年融資缺口為月均80億元，今年上半年該指標為78億元。
今年下半年，房企境內債務到期規(guī)模約2328億元，約占下半年行業(yè)整體債務到期量的57%。雖然境內到期規(guī)模沒有境外集中，沒有明顯突出的清償情況，但龐大的債務規(guī)模不容輕視。
美元債方面，上半年房企發(fā)行美元債總額約167.8億美元，達到近5年來的發(fā)行最低值，同比下降約78%。
觀點指數(shù)表示，今年是房企美元債務償還高峰期，規(guī)模比去年更高。不少房企對其到期美元債尋求展期，本質是以時間換空間，有些房企的甚至對期債務進行二次展期，說明企業(yè)償付能力并未恢復，整體資金面還在走下坡路。而此前房企鋪排展期方案，大多將兌付比例較大部分放在今年下半年。面對下半年的幾波債券到期高峰，房企整體償債壓力依然較大。
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