記者最新獲得的權(quán)威研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)的困境是近幾年所罕見，房地產(chǎn)行業(yè)是否見底，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1~5月全國商品房銷售面積和銷售額同比分別下降了23.6%和31.5%，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資亦同比下降4.0%；土地市場表現(xiàn)不佳，中指研究院統(tǒng)計(jì)，上半年全國300城共成交土地規(guī)劃建筑面積6.7億平方米，同比下降28.6%；房企業(yè)績方面，克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年百強(qiáng)房企累計(jì)銷售操盤金額同比降幅達(dá)50.3%，慘遭“腰斬”。 不過值得一提的是，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，5月份全國百城新房成交面積環(huán)比由降轉(zhuǎn)增，6月份成交環(huán)比繼續(xù)增長，初步統(tǒng)計(jì)增幅在五成左右，呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。 正如近日龍頭房企萬科董事會(huì)主席郁亮所言，“從短期來看市場已經(jīng)觸底，并不是觸底反彈，而是一個(gè)緩慢溫和的恢復(fù)過程?！倍嗉覚C(jī)構(gòu)則認(rèn)為，在疫情影響逐漸消除和政策持續(xù)助力之下，下半年房地產(chǎn)市場將逐步企穩(wěn)恢復(fù)，新的競爭格局也將形成。 新房成交環(huán)比降轉(zhuǎn)增二手房市場筑底 雖然今年樓市開局不利，但隨著各地政府頻繁松綁樓市，樓市成交回暖明顯。 國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~2月全國商品房銷售面積和金額分別同比下降9.6%和19.3%，增速降至近7年次低。至4月受國內(nèi)疫情沖擊明顯的超預(yù)期影響，全國房地產(chǎn)銷售與投資雙雙進(jìn)入負(fù)增長。 從中指研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，上半年重點(diǎn)100城新房月均成交面積降幅超4成，成交規(guī)模為近幾年同期最低水平。百城新房月均成交面積約3099萬平方米，同比下降42%，與2019~2021年同期均值相比下降31%，較2019年同期下降28%。 從不同梯隊(duì)城市來看，雖然上半年上海、北京受疫情干擾較大，但一線城市新房成交面積同比降幅仍最低，為32.9%；二線代表城市同比下降42.0%，三四線代表城市同比下降43.8%。 疫情得到有效控制后，長三角等區(qū)域熱點(diǎn)城市樓市迅速恢復(fù)。5~6月，在熱點(diǎn)城市快速回暖的帶動(dòng)下，百城新房成交面積同比降幅持續(xù)收窄，5月環(huán)比轉(zhuǎn)增，臨近半年考“交卷”，6月份成交環(huán)比繼續(xù)增長，初步統(tǒng)計(jì)增幅在五成左右，同比降幅收窄至27%。同時(shí)，一線城市也是成交回暖最快的城市，6月份各線代表城市新建商品住宅成交面積環(huán)比均增長，但同比仍延續(xù)下降趨勢。其中一線城市同比下降8.1%，降幅大幅收窄；三四線城市同比降幅超三成。 百城新房價(jià)格同樣處于橫盤態(tài)勢。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年6月全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為16205元/平方米，環(huán)比上漲0.04%。從房價(jià)漲跌城市個(gè)數(shù)看，47個(gè)城市環(huán)比上漲，41個(gè)城市環(huán)比下跌，12個(gè)城市與上月持平，上漲城市數(shù)量較上月增加7個(gè)。 而作為“樓市晴雨表”的二手房交易，復(fù)蘇不及預(yù)期。易居研究院報(bào)告顯示，6月熱點(diǎn)城市二手住宅成交量整體仍在復(fù)蘇初期，價(jià)格同比漲幅自2015年7月以來首次由正轉(zhuǎn)負(fù)。 與新房市場類似，易居研究院監(jiān)測的14個(gè)熱點(diǎn)城市6月單月二手住宅成交量環(huán)比大增33.8%，同比下降9.1%，同比降幅收窄25.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，青島、成都、南京等二線城市表現(xiàn)搶眼，青島6月二手房成交量環(huán)比大增260%?？紤]到去年下半年市場急速降溫，熱點(diǎn)城市二手住宅成交量總體基數(shù)較低，預(yù)計(jì)下半年成交量同比降幅將呈現(xiàn)穩(wěn)步收窄趨勢。 從價(jià)格來看，易居研究院通過對熱點(diǎn)城市近6個(gè)月移動(dòng)平均數(shù)據(jù)的監(jiān)測得出，當(dāng)前二手住宅成交量近6個(gè)月移動(dòng)平均同比增速曲線位置和形態(tài)類似2014年二季度的筑底盤整，二手住宅價(jià)格同比漲幅經(jīng)歷了2015年3月的階段低點(diǎn)和2018年的偏低位運(yùn)行后，當(dāng)前正在構(gòu)筑新的底部。6月二手住宅價(jià)格同比漲幅自2015年7月以來，首次由正轉(zhuǎn)負(fù)至-0.1%，未來兩三個(gè)月熱點(diǎn)城市二手房價(jià)格同比降幅或?qū)⒗^續(xù)擴(kuò)大。 二季度土地市場回暖國企成拿地主力 土地市場在政策調(diào)整與預(yù)期寬松之下，正在緩慢回暖。 上半年，全國300城共成交土地規(guī)劃建筑面積6.7億平方米，同比下降28.6%；6月300城成交規(guī)劃建筑面積1.4億平方米，同比降幅收窄至26.3%。此外，上半年土地市場多項(xiàng)指標(biāo)同比大幅下跌：成交樓面均價(jià)為2155元/平方米，同比下跌31.6%；平均溢價(jià)率為4.4%，同比下降11.64個(gè)百分點(diǎn)；各類用地出讓金達(dá)14545億元，同比下降51.16%。 不過二季度以來，土地市場回暖明顯。300城成交樓面均價(jià)環(huán)比上漲78.98%；平均溢價(jià)率為4.26%，較一季度增長0.42個(gè)百分點(diǎn)；各類用地出讓金達(dá)10077億元，環(huán)比增長143.64%。 此外，今年22城首批集中供地共成交397宗地塊，總成交率84.65%，流拍及撤牌地塊72宗，流拍地塊占比較去年第三批次集中供地明顯減少。土地出讓金4969億元，占去年全年成交21.9%。 與2021年集中供地相比，今年22城集中供地由3批次增至4批次，因而今年首批次集中供地推出土地規(guī)模同比走低。22城今年首批集中供地成交規(guī)劃建筑面積3907萬平方米，較去年首批集中供地下降62.9%，較去年第三批集中供地降低34.5%。 以今年首批集中供地表現(xiàn)最搶眼的杭州例，目前已經(jīng)完成了一、二批次集中供地，分別收金827億元和364億元，上半年土拍金額排在全國第一。當(dāng)然，也有不少城市的集中供地表現(xiàn)不佳，如天津29宗涉宅地塊中15宗因故停牌，長春、濟(jì)南、福州、南京、合肥、沈陽流拍率也較高。 從拿地端來看，房企拿地意愿仍不足，國企、央企、城投公司托底，也是今年以來土地市場的顯著特色。 據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，上前年TOP100房企拿地總額6594.7億元，拿地規(guī)模同比下降60%，降幅比上月收窄4.7個(gè)百分點(diǎn)；TOP100拿地門檻值20億元，較上年同期下降17億元；TOP100房企招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為44.3%。 今年以來，50家代表房企拿地金額始終處于低位。不過6月份拿地總額環(huán)比大幅回升，同比下降仍達(dá)63.6%，但降幅較上月有所收窄。主要是上海進(jìn)行了第一批次集中供地，北京、蘇州、杭州、寧波、合肥等熱點(diǎn)城市完成第二批集中供地，令房企拿地意愿有所回升。 但50家代表企房企拿地內(nèi)部分化顯著，如今年首批集中供地的拿地主力軍依然是國央企和地方城投公司。在中指研究院《2022年1~6月中國房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益拿地榜》上，濱江集團(tuán)與華置地以392億元并列第一。在TOP10房企中民營房企僅占2席——濱江集團(tuán)與綠城中國。值得注意的是，作為民營房企的濱江集團(tuán)，以全口徑新增貨值912億元超過華潤置地居榜首位置；權(quán)益新增貨值625億元，排在第三位。 包括濱江集團(tuán)在內(nèi)，拿地積極的房企仍然最為看重長三角區(qū)域城市。各區(qū)域代表房企上半年拿地面積中，長三角土地占比達(dá)到46.9%。從布局城市等級(jí)來看，代表房企在二線城市的投資面積占比最高，達(dá)到63.6%。杭州、寧波和北京位列代表房企拿地面積前三位。其中杭州以382.7萬平方米位列第一，寧波以171.4萬平方米排名第二。 百強(qiáng)房企業(yè)績遭腰斬去化力度再加大 在剛剛過去的6月，規(guī)模房企積極推盤及營銷去化，沖刺半年度業(yè)績。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，6月TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額7329.7億元，環(huán)比大幅增長61.2%。雖然6月同比跌幅略有收窄，但上半年百強(qiáng)房企累計(jì)銷售操盤金額的同比降幅仍達(dá)50.3%，與前兩月基本持平。 具體來看，6月部分規(guī)模房企項(xiàng)目去化情況較佳、單月業(yè)績表現(xiàn)突出，如中海、華潤、綠城、招商、金地、綠地、濱江、金茂、越秀、華發(fā)、仁恒等企業(yè)，單月業(yè)績環(huán)比增幅均在60%以上。 從近期多家房企發(fā)布的6月份銷售簡報(bào)，就可一窺房企上半年的業(yè)績表現(xiàn)。 如上半年排在百強(qiáng)房企銷售榜Top3的保利發(fā)展，6月份實(shí)現(xiàn)簽約面積291.68萬平方米，同比增長25.23%；實(shí)現(xiàn)簽約金額510.03億元，同比增長1.42%。不過，上半年保利發(fā)展累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積1307.31萬平方米，同比減少21.78%；實(shí)現(xiàn)簽約金額2102.21億元，同比減少26.29%。 再看TOP10房企融創(chuàng)中國，上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1128.2億元，累計(jì)合同銷售面積約852.1萬平方米。據(jù)以此計(jì)算，融創(chuàng)中國上半年合同銷售額同比下跌64.83%，權(quán)益銷售額同比下跌66.9%。 而河南最大房企建業(yè)地產(chǎn)6月取得物業(yè)合同銷售額29.73億元，同比減少68.8%；合同銷售建筑面積440，065平方米，同比減少64.9%。上半年累計(jì)取得物業(yè)合同銷售總額140.40億元，同比減少為54.8%；總合同銷售建筑面積1，914，891平方米，同比減少為52.7%。 中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，上半年TOP100房企銷售額均值356.4億元，同比下降48.6%，相較1~5月降幅持續(xù)收窄，房企銷售業(yè)績邊際性改善；銷售額破千億房企9家，較去年同期（19家）減少10家；百億房企85家，較去年同期（132家）減少47家。 值得注意的是，在今年公開披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，多數(shù)企業(yè)截至6月末的目標(biāo)完成率不足40%，有近半數(shù)企業(yè)甚至不足30%。絕大多數(shù)企業(yè)上半年的目標(biāo)完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期的降幅大于20個(gè)百分點(diǎn)。隨著近期各地政策面放松，房企在三四季度需進(jìn)一步加緊貨量供應(yīng)，并積極營銷以提高去化率水平。 月均融資缺口近80億房企融資再承壓 上半年通常是房企的集中籌資期，不少房企歷年來1~6月發(fā)行占比超過存續(xù)規(guī)模的60%以上。不過，今年融資窗口期并未如期到來，銷售低迷疊加償債高峰期，也使各今年成為“分水嶺”。 觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)境內(nèi)債券融資共計(jì)發(fā)行268筆，較去年同期減少102筆；發(fā)行規(guī)模合計(jì)約2530億元，同比減少41.35%。 另據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，上半年100家典型房企的融資總量為3837億元，同比下降53%。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，1~5月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金60404億元，同比下降25.8%。 從同策研究院持續(xù)追蹤情況來看，央企國企和民營房企今年上半年的融資規(guī)模分化加劇。先看國企央企類房企，上半年共融資1426.36億元，公司債、中期票據(jù)、境內(nèi)銀行貸款及其他債權(quán)融資比例均衡，融資結(jié)構(gòu)健康。而民營房企上半年共計(jì)融資1664.96億元，在數(shù)量上超過央國企，但融資結(jié)構(gòu)明顯變形。最突出的境內(nèi)銀行貸款，剔除3月份碧桂園和美的置業(yè)融得4筆總額超500億元的并購貸以及保障房租賃融資，民營房企并沒有得到多少銀行的支持。其他債權(quán)融資是民營房企的主要融資渠道，主要依靠出售資產(chǎn)和透過金融機(jī)構(gòu)花式融資過活。 此外，民營房企為自救，積極出售項(xiàng)目公司股權(quán)或配售新股。僅6月份，就有包括云南城投、陽光城等在內(nèi)的10余家房企發(fā)布了出售、轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或股權(quán)的相關(guān)公告，涉及標(biāo)的總額超過400億元。同時(shí)，部分房企還開啟了高利息的信托貸款。 事實(shí)上，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，自2021年初以來，房企境內(nèi)信用債融資便呈現(xiàn)“流出”狀態(tài)，發(fā)行端口的萎靡是主要原因。2021年融資缺口為月均80億元，今年上半年該指標(biāo)為78億元。 今年下半年，房企境內(nèi)債務(wù)到期規(guī)模約2328億元，約占下半年行業(yè)整體債務(wù)到期量的57%。雖然境內(nèi)到期規(guī)模沒有境外集中，沒有明顯突出的清償情況，但龐大的債務(wù)規(guī)模不容輕視。 美元債方面，上半年房企發(fā)行美元債總額約167.8億美元，達(dá)到近5年來的發(fā)行最低值，同比下降約78%。觀點(diǎn)指數(shù)表示，今年是房企美元債務(wù)償還高峰期，規(guī)模比去年更高。不少房企對其到期美元債尋求展期，本質(zhì)是以時(shí)間換空間，甚至有些房企對到期債務(wù)進(jìn)行二次展期，說明企業(yè)償付能力并未恢復(fù)，整體資金面還在走下坡路。而此前房企鋪排展期方案，大多將兌付比例較大部分放在今年下半年。面對下半年的幾波債券到期高峰，房企整體償債壓力依然較大。