每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

樓市步入復(fù)蘇期，區(qū)域與區(qū)域、樓盤(pán)與樓盤(pán)間的分化愈加明顯。

合富研究院最新發(fā)布的《2022年廣州半年度總結(jié)及展望》報(bào)告顯示，二季度廣州中心五區(qū)具有優(yōu)質(zhì)資源（地段/景觀/學(xué)位/交通等）的樓盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格大多走升，環(huán)比漲幅在3%-22%，同比漲幅在6%～25%；而外圍六區(qū)多數(shù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格下跌，環(huán)比跌幅在5%～10%，同比跌幅最高的達(dá)16%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，二季度廣州還有個(gè)別地段、配套不差的樓盤(pán)，同比跌幅也達(dá)到了兩位數(shù)。這些項(xiàng)目為什么沒(méi)有跑贏同區(qū)域的其他樓盤(pán)？未來(lái)是否還有升值潛力？每經(jīng)品房小程序從11個(gè)維度對(duì)廣州部分熱門(mén)樓盤(pán)項(xiàng)目進(jìn)行解析。

2022年二季度廣州部分樓盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格變化 數(shù)據(jù)來(lái)源：合富研究院

通過(guò)對(duì)廣州市9個(gè)區(qū)域部分代表性二手房項(xiàng)目二季度的價(jià)格變化環(huán)比、同比統(tǒng)計(jì)，位于黃埔區(qū)科學(xué)城的萬(wàn)科東薈城成為23個(gè)二手房項(xiàng)目中同比跌幅最大的樓盤(pán)，達(dá)到16%；其二季度均價(jià)為41000元/平方米，環(huán)比跌幅也有7%。

每經(jīng)品房小程序顯示，萬(wàn)科東薈城的估值參考價(jià)為45534元/平方米。但綜合測(cè)評(píng)顯示，未來(lái)5年房?jī)r(jià)會(huì)跑輸黃埔區(qū)的平均漲幅，高于黃埔區(qū)25%小區(qū)。

從周邊配套看，萬(wàn)科東薈城的各項(xiàng)目配套得分上整體較為均衡，不過(guò)僅有公交配置最為突出，周邊（1公里直接距離）有公交站20個(gè)，但無(wú)地鐵站點(diǎn)。人口結(jié)構(gòu)方面，該區(qū)域?qū)儆诶夏耆吮壤叩膮^(qū)域，得分僅為1.2分（滿分10分）。醫(yī)療、購(gòu)物、幼兒園、小學(xué)配置均處于區(qū)域內(nèi)中等。

來(lái)源：每經(jīng)品房小程序

跌幅僅次于萬(wàn)科東薈城的，是廣州中心區(qū)之一天河區(qū)東圃車陂板塊的中?？党?。今年二季度，中海康城均價(jià)在60000元/平方米，環(huán)比跌幅8%，同比跌幅14%。每經(jīng)品房小程序給出的該項(xiàng)目估值參考價(jià)為57027元/平方米。

中?？党潜粡V州環(huán)城高速和廣園快速路包圍，交通優(yōu)勢(shì)明顯，周邊既有地鐵也有公交配置。每經(jīng)品房小程序顯示，該項(xiàng)目周邊主干道早晚高峰平均車速優(yōu)于天河區(qū)92%的住宅項(xiàng)目，駕車出行極為便利。但也因此，由于被高速路、快速路包圍，小區(qū)亦免不了噪音困擾。

教育和醫(yī)療配套方面，中海康城周圍一公里內(nèi)有8所幼兒園、3所小學(xué)，有大小醫(yī)療機(jī)構(gòu)6個(gè)，其中包括暨南大學(xué)附屬第一醫(yī)院、廣州市天河區(qū)人民醫(yī)院等，在天河區(qū)優(yōu)于52%的住宅項(xiàng)目。此外，項(xiàng)目周邊的購(gòu)物便利程度也優(yōu)于區(qū)域內(nèi)51%的住宅小區(qū)，周邊有大小購(gòu)物場(chǎng)所26個(gè)。

基于交通、醫(yī)療、商業(yè)等方面的優(yōu)勢(shì)，每經(jīng)品房小程序測(cè)算，中?？党堑膬r(jià)格在未來(lái)幾年將保持緩慢增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)會(huì)跑平天河區(qū)平均漲幅，高于天河區(qū)29%小區(qū)。

來(lái)源：每經(jīng)品房小程序

合富研究院指出，下半年廣州遠(yuǎn)郊市場(chǎng)（增城/南沙）供求或走出低位，但庫(kù)存壓力大，總體熱度回升或仍有限，市場(chǎng)機(jī)會(huì)更集中優(yōu)勢(shì)突出的“復(fù)合型”樓盤(pán)。

比如位于花都迎賓大道的合和新城和增城新塘的錦繡天倫花園，今年二季度價(jià)格同比跌幅都達(dá)到了14%，其中合和新城環(huán)比下跌5%至19000元/平方米，這與每經(jīng)品房小程序估值參考價(jià)（19911元/平方米）接近。

合和新城靠近廣州白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)，不可避免會(huì)受到飛機(jī)噪音影響。由于遠(yuǎn)離市區(qū)，周邊配套相對(duì)有所不足。每經(jīng)品房小程序顯示，該項(xiàng)目周邊既無(wú)大型購(gòu)物中心，也無(wú)大中型醫(yī)院，同時(shí)商務(wù)密度、居住密度較低。

在花都區(qū)內(nèi)，合和新城屬于老年人口居多、學(xué)生兒童比例較小的區(qū)域，周邊有兩所小學(xué)、一所幼兒園。雖然周邊有17個(gè)公交站，但配置得分僅優(yōu)于花都區(qū)10%的住宅項(xiàng)目，相對(duì)屬于公交出行舒適度較低的區(qū)域。

該項(xiàng)目的最大亮點(diǎn)是，周邊有2個(gè)地鐵站點(diǎn)，優(yōu)于花都區(qū)74%的住宅項(xiàng)目，不過(guò)都屬于同一條地鐵線路。

因此，多維度綜合來(lái)看，每經(jīng)品房小程序顯示，合和新城未來(lái)幾年房?jī)r(jià)漲幅將跑平花都區(qū)平均漲幅，高于花都區(qū)49%的小區(qū)。

來(lái)源：每經(jīng)品房小程序

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