每經(jīng)編輯 盧祥勇    

期房銷售模式下，商品房尚未建成，買受人即需要向開發(fā)商全額支付購房款。如果買受人沒有能力全款購買房子，往往選擇向銀行按揭貸款的方式，向開發(fā)商支付購房款。

但假如樓盤爛尾，購房者一邊面臨每個(gè)月要還房貸的壓力，另一邊是爛尾樓不知道何時(shí)能交付。近期爛尾樓購房者強(qiáng)制斷供事件發(fā)酵，備受市場關(guān)注。購房者眼看著樓盤爛尾，不再愿意向銀行繼續(xù)還貸。

圖片來源：攝圖網(wǎng)_501361075

購房者認(rèn)為，在爛尾樓形成過程中，銀行負(fù)有主要責(zé)任，如樓盤主體結(jié)構(gòu)未封頂銀行就發(fā)放按揭貸款；資金未轉(zhuǎn)入開發(fā)商監(jiān)管賬戶；未盡到專款資金監(jiān)管的義務(wù)等。

購房者斷供會(huì)面臨怎樣的風(fēng)險(xiǎn)？如果銀行違反規(guī)定，存有過錯(cuò)，購房人是否可以不還貸？2018年，廣東省的一個(gè)案件或提供一些參考。

廣東高院：未交房前無需還貸

根據(jù)2018年12月公開的“某行惠州分行、黃某某金融借款合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書”，在該案中，銀行沒有將貸款支付到預(yù)售款專用賬戶，而是轉(zhuǎn)到開發(fā)商的另一個(gè)賬戶，導(dǎo)致資金被挪用，項(xiàng)目爛尾。該案歷經(jīng)惠州市中級(jí)人民法院二審、廣東省高級(jí)人民法院再審，最終均維持一審法院判決結(jié)果。

廣東省高院認(rèn)為，本案為金融借款合同糾紛。根據(jù)某行惠州分行的再審申請(qǐng)，本案的主要爭議焦點(diǎn)為黃某某是否應(yīng)依約向某行惠州分行償還借款本金及利息。

本案中，某行惠州分行與黃某某簽訂的《個(gè)人購房借款及擔(dān)保合同》未約定案涉貸款支付賬戶，而后某行惠州分行未將貸款支付至案涉商品房項(xiàng)目開設(shè)的商品房預(yù)售款專用賬戶，而是支付至其他銀行賬戶。對(duì)此，惠州市房產(chǎn)管理局向某行惠州分行發(fā)出的《關(guān)于對(duì)預(yù)售房按揭貸款發(fā)放進(jìn)行整改的函》（惠市房函[2016]255號(hào)）表明，惠州地區(qū)商品房按揭貸款必須劃轉(zhuǎn)到貸款商品房對(duì)應(yīng)的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，由房管部門監(jiān)管使用，違規(guī)可能引發(fā)不良后果。

而且，某行惠州分行就案涉貸款出具的《商品房購房（按揭）款存入專戶具結(jié)書》，承諾將買受人所購商品房的后續(xù)房款（按揭款）全部存入預(yù)收款專用賬戶，如有違反愿承擔(dān)責(zé)任。由此可見，某行惠州分行在知曉商品房按揭款?？顚Ｓ靡?、商品房預(yù)售款專用賬戶以及違規(guī)發(fā)放貸款可能引發(fā)不良后果的情況下，仍將案涉貸款支付至商品房預(yù)售款專用賬戶之外的銀行賬戶，并出具與實(shí)際付款行為不符的具結(jié)書，其作為專業(yè)金融機(jī)構(gòu)在簽訂和履行合同過程中存在過錯(cuò)。

一、二審判決據(jù)此認(rèn)定黃某某從起訴之日起至案涉商品房具備交付條件之前無需向某行惠州分行履行《個(gè)人購房借款及擔(dān)保合同》中償還本金及利息的義務(wù)，黃某某已經(jīng)向某行惠州分行償還的本金及利息不予退回，在案涉商品房具備交付條件之時(shí)黃某某仍應(yīng)履行《個(gè)人購房借款及擔(dān)保合同》中償還本金及利息的義務(wù)，并無不當(dāng)。

但上述案例只是廣東高院的裁定，最高人民法院并沒有發(fā)布統(tǒng)一的司法解釋。

銀行人士：停貸是違約

商品住房買賣過程中存在著兩種法律關(guān)系，一種是購房者和開發(fā)商之間的買賣關(guān)系，另一層是購房者和銀行之間的借款關(guān)系。按期交付房屋是開發(fā)商和購房者的約定，不是銀行和購房者的約定。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，一位國有大行相關(guān)人士稱，“一般在簽署合同上，借款人的還款義務(wù)是無條件的，至于住房交割是購房者與開發(fā)商之間的事情，跟銀行沒有直接關(guān)系?！币晃粐写笮邢嚓P(guān)人士對(duì)記者稱，而且銀行跟購房者的房貸協(xié)議里，也并不是以購房者是否獲得了房屋的所有權(quán)登記，或拿到了房子作為還款的前提條件，通常是一個(gè)無條件的還款。

中倫律師事務(wù)所合伙人劉新宇表示，在實(shí)踐中，銀行的貸款合同中大多會(huì)有“無論購房者與房屋開發(fā)商之間有何種糾紛，均不影響購房者和銀行貸款合同履行”等類似的條款。在這種觀點(diǎn)下，無論房屋交付情況如何，一旦購房者停止還貸，即視為購房者違反其與銀行之間的合同約定。

據(jù)澎湃新聞報(bào)道，盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師表示，強(qiáng)制停貸對(duì)于購房者來說可能會(huì)使其上失信名單，在法院沒判決認(rèn)可停貸下擅自停貸可能被告，被要求承擔(dān)還款責(zé)任，產(chǎn)生逾期利息，被強(qiáng)制拍賣房屋等。另外，郭韌律師認(rèn)為，從法律角度而言，購房者們可以選擇起訴解除買賣合同并解除貸款合同。

在（2019）最高法民再245號(hào)民事判決書中，最高法院指出，如果因開發(fā)商原因無法交付房屋的，《商品房預(yù)售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實(shí)現(xiàn)亦被解除，應(yīng)由出賣人將收取的購房貸款本金及利息返還擔(dān)保權(quán)人（貸款銀行）和買受人（購房者），而買受人不負(fù)有返還義務(wù)。

編輯|盧祥勇?杜波

校對(duì)|段煉

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合自中國裁判文書網(wǎng)、第一財(cái)經(jīng)、澎湃新聞