每經(jīng)編輯 盧祥勇    

我國的商品房銷售主要包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種模式。

不復(fù)工，不還貸！最近，多地業(yè)主因樓盤延期交付宣布停止還貸的事件引發(fā)廣泛關(guān)注，繼而引發(fā)對商品房預(yù)售模式的探討。有觀點認為，預(yù)售制度是開發(fā)商高杠桿發(fā)展導(dǎo)致資金鏈斷裂、項目爛尾等問題出現(xiàn)的主要原因，取消預(yù)售制度利大于弊。不過，也有觀點指出，取消商品房預(yù)售制，實行現(xiàn)房銷售，會進一步加劇房企的資金壓力。

有專業(yè)人士則提出建議，不妨先調(diào)整購房款付款方式，從購房人“一次性全額”付款，變成按工程進度分期付款。

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商品房預(yù)售模式一直存在爭議

每當有爛尾樓盤出現(xiàn)在大眾眼前時，預(yù)售制這個問題總會引發(fā)一番討論。

據(jù)界面新聞報道，商品房預(yù)售制度從施行之初到現(xiàn)在，預(yù)售資金監(jiān)管制度都還沒有全國統(tǒng)一的標準，而是“一城一策”，細則由地方政府自行擬定，執(zhí)行情況也不盡相同。

就預(yù)售許可審批而言，一般是要求施工進度基本完成主體結(jié)構(gòu)的1/4以上，部分城市相較寬松，正負零即可申請商品房預(yù)售。

嚴格一些的當屬上海、北京，要求7層以下(含)的大戶型住宅及商業(yè)、辦公項目需達到主體結(jié)構(gòu)封頂方可辦理預(yù)售，8層以上(含)的則分別需完成規(guī)劃層數(shù)的1/2、2/3以上 (且不低于7層)后方可辦理預(yù)售。

在“停貸風波”前，對于商品房預(yù)售制潛藏的風險其實早有預(yù)判。

今年兩會期間，多位全國政協(xié)委員提交圍繞商品房預(yù)售制度的提案。據(jù)江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官方微信號消息，今年兩會期間，全國人大代表、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長盧天錫建議從完善商品房預(yù)售管理制度入手，有效防范房地產(chǎn)市場風險。

在盧天錫看來，商品房預(yù)售制度存在預(yù)售許可條件不明、門檻較低；預(yù)售合同的法律地位不明晰；預(yù)售資金監(jiān)管存在制度短板；購房人預(yù)付款支付方式不利于保障購房人權(quán)益；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)成本較低等社會反映強烈、亟待推動解決的突出問題。

盧天錫呼吁，逐步提高商品房預(yù)售許可門檻，建立商品房預(yù)售履約擔保機制，同時調(diào)整購房款付款方式，從購房人“一次性全額”付款，變成按工程進度分期付款。

和盧天錫一樣關(guān)注商品房預(yù)售問題的還有全國政協(xié)委員、民革安徽省委會副主委周世虹。據(jù)安徽網(wǎng)報道，關(guān)于廢除商品房預(yù)售制度，實行商品房現(xiàn)房銷售的提案，周世虹已經(jīng)連續(xù)提了4年。

預(yù)售制該不該取消？

從14日晚到15日早上，經(jīng)濟學家任澤平連發(fā)3條微博稱，該取消商品房預(yù)售制了。

任澤平認為，98年房改時，全國缺房子，開發(fā)商缺錢，預(yù)售制是權(quán)宜之計，現(xiàn)在全國套戶比超過1，從大開發(fā)進入存量時代，對購房民眾不公平的預(yù)售制已經(jīng)過時了，該取消了，改為現(xiàn)房銷售。

任澤平表示，絕大部分商品是一手交錢一手交貨。從個人層面看，預(yù)售制對購房者非常不公平，比如，交房等待期一般為兩年，在此期間，購房者不僅承擔銀行利息，還要承擔延遲交房、房屋質(zhì)量、房產(chǎn)證延期辦理甚至不能交房的風險。從行業(yè)層面看，預(yù)售制助推部分房企過度舉債、高杠桿擴張，若遇到下行周期，會引發(fā)資金鏈斷裂、項目擱置等系列風險。

據(jù)第一財經(jīng)報道，上海師范大學商學院教授、房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦認為，預(yù)售制是我國房地產(chǎn)開發(fā)模式與融資模式?jīng)Q定的，是我國商品房建設(shè)供應(yīng)機制的重要部分，當前在沒有新的開發(fā)模式和融資模式變化下，尚無法簡單一刀切式的取消，所以要從長效制度建設(shè)考慮完善并逐步調(diào)整這一制度，最終是建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式，更好的服務(wù)人民安居。

人大國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大則稱，預(yù)售制是針對樓市供小于求的背景下制定出臺的。彼時，購房者根據(jù)供銷情況和實際購房需求，預(yù)判未來房價大概率會呈上升趨勢，故此愿意承擔一定的購房風險。當前，對于一些去化壓力大的三四線城市，預(yù)售制或已不再適用，建議在這些地區(qū)試點推行現(xiàn)房銷售制度。

7月14日，北京建筑大學副教授蔡宗瀚對每日經(jīng)濟新聞記者稱：“取消預(yù)售制短期內(nèi)不可行，但可以徐徐圖之。一是很多城市如北京、上海、杭州等已經(jīng)采取主體結(jié)構(gòu)封頂才發(fā)放預(yù)售許可證；二是現(xiàn)在開發(fā)商不論國央企或是民企，多半還是采取資金高錯配性的方式進行開發(fā)，在這種情況下，短期內(nèi)會增加開發(fā)商資金壓力， 造成更多開發(fā)商‘沒死也進太平間’ 。”

“現(xiàn)在取消預(yù)售制無異于釜底抽薪，不但不能穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)，反而會讓房地產(chǎn)行業(yè)更加雪上加霜。”北京盈科（上海）律師事務(wù)所趙然律師對記者表示，“現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)融資越來越難、成本越來越高，再取消預(yù)售制會導(dǎo)致行業(yè)產(chǎn)生更大風險。”

“預(yù)售制是全世界通行并且合理的，如果取消預(yù)售制，房企資金壓力更大，房價會進一步上漲，更加不利于購房者 。”趙然表示。

多地新政直指商品房預(yù)售資金監(jiān)管

7月14日晚間，西安住建局等5部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于防范商品房延期交房增量問題的工作措施》（以下簡稱《措施》）。《措施》提出，要加強商品房預(yù)售許可管理，規(guī)定“開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可，原則上地上7層及以下的多層建筑，工程形象進度須主體結(jié)構(gòu)工程封頂；7層以上的，須達到地上規(guī)劃總層數(shù)的1/3，且不得少于7層。”

《措施》還提出，要強化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，具體舉措包括資金全額入賬；嚴格撥付標準；強化技術(shù)支撐；加強賬務(wù)核對；夯實銀行責任等。

在商品房預(yù)售資金監(jiān)管方面，預(yù)售資金全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購房人的購房款。銀行若擅自撥付預(yù)售監(jiān)管資金，將負責追回。此外，不能按期交房并造成嚴重社會影響的企業(yè)將被列為信用差企業(yè)公示。

7月12日，河北省滄州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于征求<滄州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法>（征求意見稿）意見的公告》（以下簡稱“《意見稿》”）?！兑庖姼濉凤@示，監(jiān)管銀行在監(jiān)管部門指導(dǎo)、監(jiān)督下，預(yù)售人可選擇監(jiān)管銀行，對監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管。與開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)管協(xié)議后，須在監(jiān)管項目售樓處設(shè)置監(jiān)管賬戶專用存儲設(shè)備，且能夠與監(jiān)管部門信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，達到監(jiān)管賬戶信息即時傳遞與交換。

預(yù)售人申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當選擇監(jiān)管銀行，按照一次商品房預(yù)售許可申請對應(yīng)唯一一個賬戶的原則，開立專用賬戶，并同監(jiān)管銀行、監(jiān)管部門簽訂新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。

商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議格式文本由滄州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行滄州市中心支行和中國銀行保險監(jiān)督管理委員會滄州監(jiān)管分局共同擬定。設(shè)立監(jiān)管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明：“購房款不進入監(jiān)管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”字樣。

編輯|盧祥勇 杜恒峰

校對|段煉

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