西安    每經編輯 賀娟娟

7月14日晚間，西安住建局等五部門聯合出臺強化監(jiān)管政策文件，從嚴格執(zhí)行土地出讓規(guī)定等六個方面提出十三項要求。特別是針對高關注度的監(jiān)管資金挪用問題，文件明確，銀行擅自撥付監(jiān)管資金的，應當負責追回資金。

值得一提的是，為有效防范爛尾樓事件，西安此次反應非常迅速，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，政策內容釋放了非常強的信號意義。

監(jiān)管資金被挪用，銀行負責追回

7月14日晚間，據西安住建局官方微信“西安住建”消息，為進一步規(guī)范房地產市場秩序，有效防范商品房延期交房增量問題，促進房地產市場健康有序發(fā)展，西安市住房和城鄉(xiāng)建設局、西安市自然資源和規(guī)劃局、西安市城市管理和綜合執(zhí)法局、西安市金融工作局、中國人民銀行西安分行營業(yè)管理部聯合印發(fā)《關于印發(fā)防范商品房延期交房增量問題工作措施的通知》（下稱《工作措施》）。

該文件從嚴格執(zhí)行土地出讓規(guī)定、實施項目建設全過程監(jiān)管、加強商品房預售許可管理、強化商品房預售資金監(jiān)管、規(guī)范商品房交付行為、健全房地產信用管理等六個方面提出十三項要求。

預售監(jiān)管資金被挪用是新建樓盤爛尾的重要原因，預售監(jiān)管資金管理問題一直受到高度關注，據悉，《工作措施》從資金全額入賬、嚴格撥付標準、強化技術支撐、加強賬務核對、以及夯實銀行責任多方面強化監(jiān)管。

值得注意的是，針對監(jiān)管銀行責任落實不到位等現象，文件明確，商業(yè)銀行違反預售資金監(jiān)管協議，未經轄區(qū)住建部門核實同意，擅自撥付監(jiān)管資金的，應當負責追回資金；無法追回的依法承擔相應賠償責任。

北京建筑大學副教授蔡宗瀚也指出，房企資金問題核心在于銀行的角色。

“在房地產開發(fā)過程中，銀行應該是主要的資金來源，不管是土地購置費中的‘開發(fā)貸’、建設過程中的‘建設貸和供應鏈金融服務’，和最后消費者購買的杠桿‘按揭貸款’，都是由銀行一手掌控的。首先在前期的‘開發(fā)貸和建設貸款、供應鏈金融服務’中，開發(fā)貸、建設貸的保管（一般監(jiān)管戶、重點受限資金監(jiān)管戶、貸款發(fā)放戶）、提取的最后一關都是由銀行把控和決定的，按揭貸款發(fā)放進度和方式也都由銀行決定，以及土地、在建工程、項目公司股權，都是質押在銀行手上，所以消費者、監(jiān)管機構其實對于款項的發(fā)放進度、監(jiān)管流程肯定沒有銀行清楚。”

據悉，6月下旬以來，已有成都、杭州、山西、深圳等多個城市加強了預售資金監(jiān)管。西安早在去年3月就出臺了《西安市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》等監(jiān)管政策文件。

開發(fā)商納入信用等級監(jiān)管

《工作措施》將房地產開發(fā)企業(yè)及其他相關方都納入了信用等級監(jiān)管，明確指出，不能按期交付房屋，引發(fā)群體性事件，造成嚴重社會影響的開發(fā)企業(yè)，記為信用等級差的企業(yè)，向社會公示，并按照《陜西省房地產開發(fā)企業(yè)信用信息管理暫行辦法》有關規(guī)定予以處理。

由于在購地環(huán)節(jié)，房企違規(guī)借貸和高杠桿拿地等行為也可能導致資金鏈斷裂，樓房爛尾等問題。對此，《工作措施》指出，參與商品住房用地競買的開發(fā)企業(yè)必須使用合規(guī)自有資金，競買企業(yè)股東不得違規(guī)對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等。購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金，不得使用房地產產業(yè)鏈上下游關聯企業(yè)借款或預付款，不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，不得使用參與競買企業(yè)控制的非房地產企業(yè)融資等。經審核，存在使用非自有資金競買商品住房用地的，取消競得資格，已繳納的競買保證金不予退還。

值得一提的是，根據《工作措施》，西安各轄區(qū)多部門將協同監(jiān)管，資源規(guī)劃、住建、城管部門應建立“一項目一檔案”制度，自項目開工至竣工依照各自職責對工程建設情況實施全方位管理，做到“一月一巡查”、發(fā)現問題及時糾正。

嚴躍進表示，對于密切監(jiān)測樓盤開工動向，及早發(fā)現問題和隱患等具有積極的作用。對于各個樓盤的運作也有約束效應，促進了樓盤開工過程的透明和正規(guī)有序。

整體來看，為防范爛尾樓風險，西安此番反應非常迅速，嚴躍進表示，六方面政策內容釋放了非常強的信號意義。此次政策出臺的出發(fā)點不同，有很強的針對性，也有助于地方政府更好解決問題，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

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