每經(jīng)記者 劉明濤    每經(jīng)編輯 肖芮冬    

進(jìn)入7月以來，炎熱的天氣不僅令日常生活充滿焦躁氣息，也讓資本市場(chǎng)異常的躁動(dòng)。

由于疫情反復(fù)和信用違約事件突降，又一次打擊了市場(chǎng)信心，導(dǎo)致本周A股各大指數(shù)紛紛下挫，每經(jīng)品牌100指數(shù)也無法幸免，本周跌幅約5%，失守千點(diǎn)大關(guān)。不過，弱市期間的信用違約事件往往是市場(chǎng)調(diào)整進(jìn)入下半場(chǎng)的標(biāo)志，機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)短期依舊保持樂觀。

利空侵襲，投資更需耐心

本周，上證指數(shù)下跌3.81%，創(chuàng)業(yè)板指數(shù)調(diào)整2.03%，國(guó)證價(jià)值下跌4.99%，每經(jīng)品牌100指數(shù)則跌5.7%，表現(xiàn)欠佳。

從板塊個(gè)股來看，房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)板塊跌幅較大，成為壓垮指數(shù)的主要因素。其中，碧桂園、龍湖集團(tuán)、阿里巴巴、新城控股跌幅均超過10%，綠地控股、華潤(rùn)置地、萬科A等跌幅也超過5%。估值方面，每經(jīng)品牌100指數(shù)平均估值回調(diào)至10.1倍，再度進(jìn)入歷史低點(diǎn)，估值優(yōu)勢(shì)明顯。

西部證券表示，當(dāng)前市場(chǎng)并不脆弱，不會(huì)出現(xiàn)上半年市場(chǎng)快速急跌的情況。當(dāng)前只是因?yàn)橐咔閿_動(dòng)下居民就業(yè)和收入的短期擾動(dòng)，仍然屬于現(xiàn)金流量表問題范疇，與2008年美國(guó)金融危機(jī)對(duì)于家庭資產(chǎn)負(fù)債表的沖擊有較大差異。

深圳一不愿具名的私募經(jīng)理也指出，眼下雖然地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)股票市場(chǎng)造成短期影響，但是總體不必過于悲觀，就市場(chǎng)本身而言，兩個(gè)月時(shí)間，A股從2800點(diǎn)一帶反彈到3400點(diǎn)，短期也有調(diào)整的需求，只是目前疊加了信用違約事件和疫情反復(fù)，放大了市場(chǎng)擔(dān)憂情緒。對(duì)于板塊而言，地產(chǎn)政策松動(dòng)是有目共睹的，在經(jīng)歷持續(xù)的估值修復(fù)后，真正的反轉(zhuǎn)其實(shí)隨時(shí)可能上演，此次信用違約事件，或許將是地產(chǎn)板塊最后一次深蹲。

地產(chǎn)估值修復(fù)基本到位

每經(jīng)記者注意到，本周地產(chǎn)板塊遭遇重創(chuàng)，個(gè)股跌幅較大，但是從近一年表現(xiàn)來看，地產(chǎn)行業(yè)的估值修復(fù)已經(jīng)基本到位。

自2021下半年以來，地產(chǎn)板塊總共經(jīng)歷了三輪由政策驅(qū)動(dòng)的估值修復(fù)：

第一輪（2021/7~2021/9）：2021年7月初，恒大信用風(fēng)險(xiǎn)事件爆發(fā)，商品房銷售額單月同比轉(zhuǎn)負(fù)，板塊估值開始下探；8月保利集團(tuán)大股東及高管宣布增持，對(duì)板塊估值起到拉升作用；9月央行定調(diào)“兩維護(hù)”，政策驅(qū)動(dòng)板塊完成第一輪估值修復(fù)。“十一”期間，花樣年等民企發(fā)生債務(wù)違約，估值承壓下行。

第二輪（2021/11~2022/1）：2021年四季度，恒大、奧園企業(yè)等構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約，針對(duì)性指導(dǎo)政策密集出臺(tái)，政策邊際轉(zhuǎn)暖，板塊行情回升。2022年初，銷售延續(xù)低迷表現(xiàn)、基本面數(shù)據(jù)降幅擴(kuò)大，市場(chǎng)信心受挫下估值出現(xiàn)回落。

第三輪（2022/3~2022/4）：2022年3月高層會(huì)議提出“防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)”，同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)定調(diào)穩(wěn)增長(zhǎng)，地產(chǎn)股迎來反彈行情。但4月疫情反復(fù)疊加市場(chǎng)對(duì)本輪放松的政策上限存在擔(dān)憂，板塊估值跟隨基本面趨勢(shì)再次震蕩下行。

7月中上旬，地產(chǎn)7月銷售數(shù)據(jù)不及預(yù)期等再度擾動(dòng)行業(yè)。不過，中信證券預(yù)計(jì)市場(chǎng)仍處于復(fù)蘇通道，比如按揭貸款利率仍有明顯的下降空間，因城施策的空間依然不小，且交付問題、信用問題、投資問題、拿地問題交織，也意味著政策有加碼的意愿。

的確，房地產(chǎn)回歸正常軌道，是當(dāng)前政府、企業(yè)、居民的共同利益所在，因此沒有必要對(duì)地產(chǎn)銷售有超過對(duì)經(jīng)濟(jì)整體的擔(dān)憂，期待需求端創(chuàng)新政策的推出。進(jìn)入下半年，在基數(shù)明顯下降、疫情趨于穩(wěn)定、放松政策起效、前期需求釋放的共同作用之下，單月同比降幅大概率收窄。最難熬的時(shí)候已經(jīng)過去，靜候三季度基本面修復(fù)。

房地產(chǎn)將迎“新三高”投資趨向

天風(fēng)證券表示，如果房地產(chǎn)基本面短期復(fù)蘇趨勢(shì)得到確立，在行業(yè)市凈率觸底的背景下，下半年銷售回暖有望推動(dòng)預(yù)期修正和估值滯后修復(fù)，基本面潛在交易價(jià)值向好。我們看好行業(yè)從“舊三高”向“新三高”切換的投資邏輯，即由“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“高能級(jí)、高信用、高品質(zhì)”。具有更優(yōu)秀信用資質(zhì)及資源儲(chǔ)備的央企和頭部房企有望率先受益于下半年的行業(yè)復(fù)蘇。

而每經(jīng)品牌100指數(shù)成分股就不乏多個(gè)優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)企業(yè)，比如龍湖集團(tuán)、碧桂園、招商蛇口、萬科A等。

以龍湖集團(tuán)（HK00960，股價(jià)28.00港元，市值1702億港元）為例，該集團(tuán)拿地方面資金優(yōu)勢(shì)顯著，連續(xù)穩(wěn)定增儲(chǔ)，同時(shí)公司的多元化業(yè)務(wù)均處于高速增長(zhǎng)中，利潤(rùn)率可觀。2021年，公司實(shí)現(xiàn)12座商場(chǎng)開業(yè)，其中包括11個(gè)重資產(chǎn)和首座輕資產(chǎn)項(xiàng)目武漢范湖里。截至去年末，該公司的開業(yè)商場(chǎng)個(gè)數(shù)為61個(gè)，2022年計(jì)劃開業(yè)13個(gè)重資產(chǎn)項(xiàng)目和5個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，截至今年末的開業(yè)商場(chǎng)總數(shù)將達(dá)到79個(gè)。2021年，該公司實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)零售額467億元，同比增長(zhǎng)53%，其中同店同比增長(zhǎng)22%；所有輕+重商場(chǎng)的年租金為82億元，同比增長(zhǎng)40%，同店同比增長(zhǎng)12%。2021年商場(chǎng)的平均出租率保持97%的較高水平。

去年，在地產(chǎn)行業(yè)三道紅線方面，龍湖集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率（扣除預(yù)收款）為67.4%，凈負(fù)債率為46.7%，現(xiàn)金短債覆蓋比為6.11，三道紅線穩(wěn)居綠檔，杠桿水平長(zhǎng)期維持穩(wěn)定克制。

同樣，A股中的招商蛇口（SZ001979，股價(jià)12.24元，市值947.27億元），該公司近三年拿地強(qiáng)度逆勢(shì)提升，核心城市優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)占比較高，為公司未來銷售總量提升和穩(wěn)定的去化率奠定基礎(chǔ)。當(dāng)前行業(yè)供給側(cè)改革背景下，公司有望成為最終受益者。

首創(chuàng)證券指出，目前融資集中度提升已傳導(dǎo)到拿地端，疊加土地市場(chǎng)潛在利潤(rùn)率的回升，未來招商蛇口的市場(chǎng)集中度以及利潤(rùn)率有望迎來雙升。“十四五”期間，隨著“雙百”戰(zhàn)略逐步落地，公司核心城市的自持類物業(yè)數(shù)量及占比穩(wěn)健提升。行業(yè)格局改善帶來龍頭公司市場(chǎng)集中度和利潤(rùn)率的雙升，以及永續(xù)類業(yè)務(wù)的占比提升，將改善公司的長(zhǎng)期估值水平。

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