每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

房地產(chǎn)行業(yè)的縮表陣痛正反映在房企上半年的業(yè)績(jī)報(bào)表上。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者據(jù)choice數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至7月20日，已有79家A股上市房企（申萬(wàn)行業(yè)）發(fā)布2022年中期業(yè)績(jī)預(yù)告。其中，43家房企預(yù)計(jì)虧損，其中22家房企為首虧，12家房企增虧；虧損最多的達(dá)46億元。而盈利房企業(yè)績(jī)分化十分明顯，36家預(yù)計(jì)盈利的房企中有24家預(yù)減，5家預(yù)增，6家業(yè)績(jī)扭虧；盈利最多的達(dá)107億元。

多位房地產(chǎn)專家在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，房企多數(shù)出現(xiàn)業(yè)績(jī)虧損或預(yù)減也在市場(chǎng)的預(yù)期之中。近一兩年房企在銷售規(guī)模受到影響的同時(shí)，拿地、融資、人力等成本費(fèi)用的提升進(jìn)一步壓縮了利潤(rùn)空間。另外，也不排除個(gè)別房企此時(shí)對(duì)某些項(xiàng)目或債務(wù)在資產(chǎn)負(fù)債表或利潤(rùn)表中進(jìn)行“風(fēng)險(xiǎn)出清”。

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22家房企中報(bào)首現(xiàn)預(yù)虧

截至目前，在43家預(yù)虧房企中，9家房企虧損上限在10億元以上，其中包括陽(yáng)光城、中天金融、榮盛發(fā)展、中南建設(shè)、金科股份、首開(kāi)股份等2022年中期業(yè)績(jī)預(yù)告出現(xiàn)首虧的房企。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，這些房企對(duì)業(yè)績(jī)變動(dòng)原因說(shuō)明均大同小異。一方面，因受疫情反復(fù)、行業(yè)政策持續(xù)調(diào)控等因素影響，竣工交付項(xiàng)目規(guī)模同比減少，導(dǎo)致整體結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模和利潤(rùn)下降；另一方面，因行業(yè)銷售整體大幅下挫，采用以價(jià)換量實(shí)現(xiàn)去化，在利潤(rùn)率面臨下行壓力的行業(yè)趨勢(shì)下加劇了毛利率下降。

7月15日，陽(yáng)光城發(fā)布2022半年度業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，報(bào)告期歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損35億-45億元，上年同期其盈利為19.94億元。

“2022年上半年疊加疫情等因素，市場(chǎng)需求持續(xù)下滑，行業(yè)銷售整體下挫嚴(yán)重；同時(shí)，行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)，部分排名靠前地產(chǎn)企業(yè)觸發(fā)評(píng)級(jí)下調(diào)，全行業(yè)再融資進(jìn)一步受阻，流動(dòng)性承壓明顯，客戶信心進(jìn)一步受到重挫，客流量大幅下降，市場(chǎng)并未出現(xiàn)預(yù)期企穩(wěn)反轉(zhuǎn)。公司銷售進(jìn)一步受到極大影響，且未來(lái)銷售情況亦不容樂(lè)觀，公司為進(jìn)一步促進(jìn)銷售回款，擬采取降價(jià)措施。綜上，公司管理層根據(jù)當(dāng)前情況，基于謹(jǐn)慎性原則計(jì)提的相應(yīng)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。”

陽(yáng)光城在公告中表示，報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較2021年同期降幅較大，一是因?yàn)楣净谥?jǐn)慎性原則計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下降，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)減少；二是，本報(bào)告期歸屬于上市公司股東的稅后非經(jīng)常性損益較大，主要系處置地產(chǎn)項(xiàng)目所致。

A股部分上市房企2022年中期業(yè)績(jī)預(yù)告情況 來(lái)源：choice

同策研究院資深分析師肖云祥7月20日通過(guò)微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，房企上半年業(yè)績(jī)受影響主要是幾個(gè)方面造成：首先，盡管各地放松調(diào)控政策，但市場(chǎng)信心未能得到重塑，行情表現(xiàn)低迷，導(dǎo)致房企銷售受阻，業(yè)績(jī)難以達(dá)成；其次，上半年受各地疫情影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到不同程度的沖擊，大多數(shù)房企無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。

7月15日，中南建設(shè)發(fā)布2022年半年度業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)1-6月歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損15億-20億元，對(duì)應(yīng)同比增減-214%至-186%。主要由于市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，行業(yè)良性循環(huán)還未恢復(fù)，以及疫情的影響，公司結(jié)算規(guī)模小，費(fèi)用相對(duì)增加，同時(shí)持續(xù)推進(jìn)現(xiàn)房庫(kù)存去化帶來(lái)虧損。

此外，藍(lán)光發(fā)展預(yù)計(jì)上半年歸母凈利潤(rùn)虧損46億元；榮盛發(fā)展預(yù)計(jì)上半年歸母凈虧損18億元-24億元；泛?？毓深A(yù)計(jì)上半年虧損18億元-23億元；泰禾集團(tuán)預(yù)計(jì)上半年虧損16.4億元-22.2億元；華夏幸福預(yù)計(jì)上半年凈虧損4.5億元-7.5億元。

億翰智庫(kù)首席研究員張化東7月20日，通過(guò)微信向記者指出，多數(shù)房企出現(xiàn)業(yè)績(jī)預(yù)虧應(yīng)該是在市場(chǎng)預(yù)期之中的。因?yàn)榇饲耙恍┦袌?chǎng)和項(xiàng)目的銷售情況不是很好，結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)在收入沒(méi)有得到一定提升的情況下，費(fèi)用、成本等卻在提升，因此預(yù)虧的經(jīng)營(yíng)效果是可以預(yù)見(jiàn)的，市場(chǎng)和企業(yè)也對(duì)此有心理準(zhǔn)備。

另外，泛海控股、ST泰禾、新華聯(lián)、粵泰股份、天房發(fā)展、皇庭國(guó)際等房企還出現(xiàn)了業(yè)績(jī)?cè)鎏?。以天房發(fā)展為例，經(jīng)財(cái)務(wù)部門初步測(cè)算，預(yù)計(jì)2022年半年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-3.21億元至-3.93億元之間，與上年同期相比下降227.55%-301.02%。

36家盈利房企分化明顯

和銷售市場(chǎng)情況一樣，盈利房企在業(yè)績(jī)上的分化也愈加明顯。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，在36家預(yù)計(jì)盈利的房企中，有24家預(yù)減、5家預(yù)增、6家業(yè)績(jī)扭虧。其中，華僑城A、宋都股份、大悅城、格力地產(chǎn)、廣宇發(fā)展等業(yè)績(jī)預(yù)減幅度都在70%以上。

天?；ā⑸澈庸煞莸染蝽?xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入同比增加，毛利同比增加，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)扭虧，且業(yè)績(jī)同比增幅分別達(dá)到 144.93%、295.71%。

“當(dāng)然，除了銷售規(guī)模受到影響之外，（房企業(yè)績(jī)受影響）還體現(xiàn)在盈利情況，這與房企各自特質(zhì)有關(guān)，比如拿地成本、融資成本、產(chǎn)品溢價(jià)等都會(huì)對(duì)房企業(yè)績(jī)?cè)斐捎绊憽?rdquo;肖云祥補(bǔ)充道，房企間確實(shí)存在分化，首先是品牌國(guó)企央企、頭部民營(yíng)房企等，因?yàn)槠髽I(yè)背景、公司綜合實(shí)力、品牌等因素影響，更容易被購(gòu)房者接受。而普通企業(yè)、出險(xiǎn)企業(yè)等，從風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，購(gòu)房者購(gòu)買此類房企的產(chǎn)品時(shí)表現(xiàn)得更為謹(jǐn)慎。

A股部分上市房企2022年中期業(yè)績(jī)預(yù)告情況 來(lái)源：choice

業(yè)績(jī)大幅減少的房企給出的原因說(shuō)明與預(yù)虧房企類似，另外還有投資收益等因素影響。

格力地產(chǎn)預(yù)計(jì)，2022年半年度實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)為8173萬(wàn)元到1.03億元，同比減少78.11%到82.58%。原因除結(jié)轉(zhuǎn)收入較上年同期減少外，同時(shí)本期對(duì)上?？迫A生物工程股份有限公司的投資收益剔除科華生物控股子公司西安天隆科技有限公司、蘇州天隆生物科技有限公司的利潤(rùn)。

“公司轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生投資收益同比減少。上年同期，以公司萬(wàn)融大廈、萬(wàn)海大廈兩處產(chǎn)業(yè)園物業(yè)作為底層資產(chǎn)的蛇口產(chǎn)園REIT上市，產(chǎn)生稅后收益14.58億元。”再加上房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降、結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比減少，招商蛇口預(yù)計(jì)，上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比下降50.60%-64.71%。

與招商蛇口相比，同為央企的保利發(fā)展表現(xiàn)穩(wěn)健。其預(yù)計(jì)，上半年?duì)I業(yè)總收入同比增長(zhǎng)23.19%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比增長(zhǎng)1.11%，利潤(rùn)總額同比增長(zhǎng)1.09%，歸母凈利潤(rùn)（107.21億元）同比增長(zhǎng)4.10%。

“由于重點(diǎn)區(qū)域、市場(chǎng)、企業(yè)自身策略不同，會(huì)存在一定的差異性，房企出現(xiàn)分化也是必然的。半年報(bào)只是體現(xiàn)了半年度這一階段性周期的表現(xiàn)，有些企業(yè)如果將大部分項(xiàng)目都是安排在下半年（銷售結(jié)算）的話，壓力也會(huì)比較大。”張化東續(xù)稱。

地產(chǎn)股表現(xiàn)跌宕起伏

今年上半年，地產(chǎn)股一度成為資本市場(chǎng)熱炒的對(duì)象，多個(gè)中小股連拉數(shù)十個(gè)漲停板，股價(jià)頻創(chuàng)歷史新高。4月后，又開(kāi)始逐步回落，可謂跌宕起伏。

上半年業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)暴增的天?；ㄔ诠墒幸灿斜l(fā)表現(xiàn)，一度被市場(chǎng)稱為“妖股”。在今年以前，天?；ǖ墓蓛r(jià)基本都維持在3元附近，從3月16日開(kāi)始，天保基建開(kāi)始一路沖高，此后18天錄得13個(gè)漲停板，股價(jià)也從2.95元一路沖至最高11.46元，累計(jì)漲幅達(dá)到288%。

4月12日之后，天?；ㄩ_(kāi)始回落，此后也有波段的漲停，截至7月21日收盤，報(bào)收每股5.11元，較年初2.95元，漲幅也達(dá)到73.22%。

中交地產(chǎn)的行情持續(xù)得比天?；ㄟ€久。從3月17日的7.85元每股沖至5月12日的31.67元，期間錄得18個(gè)漲停板。同花順數(shù)據(jù)顯示，從年初至今，中交地產(chǎn)的股價(jià)漲幅達(dá)到108.72%，位居板塊首位，濱江集團(tuán)、天?；ňo跟其后。

年初至今，股價(jià)下滑較為厲害的包括ST泰禾、金科股份、榮盛發(fā)展、中南建設(shè)等。ST泰禾年初跟隨地產(chǎn)股行情在一波短暫地上漲至3.7元每股后就開(kāi)始一路下滑，截至7月21日收盤，報(bào)收每股1.22元，跌幅達(dá)到67%。

頭部房企萬(wàn)科A和保利發(fā)展在今年3月還經(jīng)歷過(guò)市值座次重排。在3月11日，保利發(fā)展在總市值和股價(jià)上均超越萬(wàn)科A，成為A股房企老大。3月14日，保利發(fā)展市值最終錄得1955.94億元，超過(guò)萬(wàn)科（1870.52億元）約85億元。

彼時(shí)，萬(wàn)科A正處在今年股價(jià)最低位，最低跌至14.43元每股。此后經(jīng)過(guò)兩個(gè)波段上漲后，近期股價(jià)又開(kāi)始一路走低，截至7月21日收盤，萬(wàn)科A報(bào)收每股17.29元，回落至3月初行情水平。

此外，包括中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)、世茂集團(tuán)、中國(guó)奧園、花樣年控股、佳兆業(yè)集團(tuán)、當(dāng)代置業(yè)、陽(yáng)光100中國(guó)在內(nèi)的十余家上市房企和物業(yè)公司，因未按時(shí)披露2021年度業(yè)績(jī)報(bào)告，于4月1日起被港交所停牌。

中信建投證券在7月份的研報(bào)中指出，從6月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)銷售已經(jīng)出現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，盡管力度不強(qiáng)，而投資依然處于較低水平，意味著未來(lái)政策呵護(hù)的趨勢(shì)不變。在行業(yè)洗牌的大背景下，會(huì)有一批房企有序退出市場(chǎng)，而出險(xiǎn)房企項(xiàng)目的停擺也有助于后續(xù)購(gòu)房者轉(zhuǎn)移需求至高信用房企項(xiàng)目，利好高信用房企的銷售表現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)格局將明顯改善，繼續(xù)看好地產(chǎn)銷售的復(fù)蘇趨勢(shì)及地產(chǎn)板塊的后續(xù)表現(xiàn)。

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