每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2021年1月，位于上海嘉定區(qū)安亭板塊的“正榮悅瓏府”400余套房源開盤，均價3.65萬元/平方米。作為剛需上車盤，又遇上當(dāng)時新房銷售的熱潮，該項目開盤幾個月后所有房源即售罄。

不過，受今年春節(jié)大假及3月底開始的上海疫情影響，正榮悅瓏府一直處于停工狀態(tài)。6月初上海全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，正榮悅瓏府項目現(xiàn)場卻仍然毫無動靜 ，這也讓400多位業(yè)主心急如焚。

近日，在相關(guān)政府部門的協(xié)調(diào)下，停工達(dá)達(dá)半年之久的“正榮悅瓏府”詳細(xì)施工計劃終于蓋上了鮮紅的公章。截至8月2日，開發(fā)商已向資金監(jiān)管賬戶匯入共計3000萬元。

8月10日，業(yè)主代表張正行（化名）通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者展示了上海市嘉定區(qū)住房保障和房屋管理局的信訪事項答復(fù)意見書，其中提到“正榮悅瓏府項目已經(jīng)復(fù)工投產(chǎn)”。

正榮悅瓏府現(xiàn)場 圖片來源：受訪者提供

業(yè)主：希望樓盤順利交付

正榮悅瓏府的開發(fā)商為上海正曙置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱正曙置業(yè)）。據(jù)啟信寶，正榮地產(chǎn)（HK06158，股價0.41港元，市值17.69億港元）間接持有正曙置業(yè)100%股權(quán)。

從今年3月底開始，上海市委領(lǐng)導(dǎo)信箱公布的回復(fù)信息就顯示，正榮悅瓏府項目屢遭投訴，內(nèi)容集中在“項目停工”“監(jiān)管資金管理存在漏洞”“存在爛尾風(fēng)險”等方面。

當(dāng)時嘉定區(qū)住房保障和房屋管理局回應(yīng)表示，曾多次約談?wù)龢s悅瓏府項目公司、監(jiān)管銀行和正榮集團(tuán)上海公司，梳理項目情況，要求監(jiān)管銀行農(nóng)業(yè)銀行普陀支行和項目公司根據(jù)簽訂的《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》約定，“確保預(yù)售資金安全，并按時交付，直至項目辦理初始登記，目前開發(fā)企業(yè)正在同施工單位協(xié)商復(fù)工問題。”

張正行告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在與正曙置業(yè)、農(nóng)行普陀支行多次溝通后發(fā)現(xiàn)，他們發(fā)現(xiàn)項目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶時的資金已經(jīng)所剩無幾，“項目到實現(xiàn)交付，資金缺口還有9000萬左右。”

在溝通中，業(yè)主們希望開發(fā)商一次性將缺口資金補齊，或者每次打款超過3000萬元。張正行7月初就曾告訴記者，開發(fā)商承諾建設(shè)資金分批到賬方案，但當(dāng)時雙方信任度已經(jīng)大幅下降，甚至部分全款業(yè)主尚未辦理房產(chǎn)預(yù)登記，拒絕接受這一協(xié)商。

當(dāng)時正曙置業(yè)方面回應(yīng)稱，6月30日項目啟動局部復(fù)工，結(jié)合公司實際情況，項目將采取分批分步驟復(fù)工，預(yù)計7月下旬項目現(xiàn)場的復(fù)工面貌會日益顯著。因受疫情和與施工單位款項爭議等原因影響，工程推進(jìn)有滯緩，但項目整體土建工作已趨近收尾，8月計劃完成精裝修單位定標(biāo)進(jìn)場，后續(xù)也將開始精裝和市政管網(wǎng)施工，項目將向業(yè)主做好建設(shè)進(jìn)度通報。

不過，業(yè)主朱先生向記者表達(dá)了擔(dān)憂，“復(fù)工的這個動作是有了，但是工作進(jìn)展我感覺還是很慢的，每天工地人數(shù)只有30到40人，而項目管理人員就占了近20%。”

雖然在追回資金問題上遲遲未能達(dá)成一致，項目復(fù)工進(jìn)展又不及預(yù)期，但正榮悅瓏府的400多位業(yè)主仍然保持著克制。“我們要的是順利交付，不是兩敗俱傷。”張正行告訴記者，“業(yè)主大都是年輕人，不到萬不得已，不會拿自己的征信來賭。”

來源：受訪者提供

進(jìn)展：3000萬元資金已到賬

7月25日，在嘉定區(qū)信訪等相關(guān)部門的協(xié)調(diào)下，正榮悅瓏府業(yè)主代表和開發(fā)商正曙置業(yè)第一次進(jìn)行了有政府部門參與的協(xié)調(diào)會議。經(jīng)過近3個小時協(xié)商，雙方基本在工程進(jìn)度和資金注入節(jié)奏上取得了共識。

8月1日，正曙置業(yè)方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹了項目復(fù)工的最新安排：

1、6月30日已啟動局部復(fù)工，精裝施工單位8月定標(biāo)后入場。因總包主體結(jié)構(gòu)施工處于收尾階段，目前現(xiàn)場工人40-50人，隨著后續(xù)分包施工單位進(jìn)場，工人數(shù)量會逐漸遞增；

2、每月通過“蘇滬正榮”公眾號發(fā)布正榮家書，積極向業(yè)主披露項目進(jìn)度；

3. 后續(xù)依據(jù)實際情況進(jìn)行工程、設(shè)計樣板展示；

4. 6月30日、7月13日，已先行向項目監(jiān)管賬戶分別注入2000萬元、500萬元，保證現(xiàn)場進(jìn)度。后續(xù)按需注入資金以滿足分包各項工程支出；

5. 依據(jù)合同，項目2023年3月30日交付，并有90天寬展期。結(jié)合上海疫情影響情況及目前的工期鋪排，預(yù)計明年年中項目可以完工，也會根據(jù)項目實際建設(shè)推進(jìn)情況及時與業(yè)主溝通。

開發(fā)商8月2日匯入的500萬元資金回單  來源：受訪者提供

8月10日，業(yè)主張正行通過微信向記者展示了兩份銀行回執(zhí)，其中一份是開發(fā)商于8月2日向監(jiān)管賬戶打入的500萬元資金。也就是說，正曙置業(yè)目前已經(jīng)累計向監(jiān)管賬戶匯入3000萬元。

張正行提供的上海市嘉定區(qū)住房保障和房屋管理局信訪事項答復(fù)意見書顯示，正榮悅瓏府項目總包單位中核華興公司已和正榮集團(tuán)就前期債務(wù)問題協(xié)商一致，并支付相應(yīng)工程款。中核華興已于6月30日陸續(xù)復(fù)工，并承諾確保施工完畢并配合項目完工。正曙置業(yè)公司已鋪排了該項目專業(yè)分包工程進(jìn)場、資金等事項，并承諾按計劃加快工程建設(shè)，確保交付。

同時，意見書顯示，區(qū)房管局7月12日已經(jīng)函告農(nóng)行上海分行和農(nóng)行普陀支行，立即撤銷正曙置業(yè)開發(fā)的正榮雅苑項目的所有抵押權(quán)，包括土地和在建工程，并盡快協(xié)助完成相關(guān)撤押手續(xù)。目前，農(nóng)行正在同正榮集團(tuán)協(xié)商抵押物置換問題，暫未實施撤押。

“現(xiàn)在最大的問題是資金不能平衡，項目用于竣工交付的資金是不足的，在這種情況下怎么讓這個項目啟動，這是最大的問題。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉8月3日下午通過微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，正榮地產(chǎn)打進(jìn)賬戶的錢可能只夠竣工交付，但不能夠歸還開發(fā)銀行或者信托機構(gòu)的錢，也即銀行和金融機構(gòu)的債權(quán)得不到保護(hù)。

上海市嘉定區(qū)住房保障和房屋管理局信訪事項答復(fù)意見書截圖

焦點：如何保證預(yù)售資金安全？

對于項目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶資金的消失，正榮悅瓏府業(yè)主多次與農(nóng)業(yè)銀行上海普陀支行溝通，并未獲得明確答復(fù)。

此外，業(yè)主曾于7月份集體向銀保監(jiān)會進(jìn)行了舉報。上海銀監(jiān)局對業(yè)主的回復(fù)為，“您反映的事項屬于您與農(nóng)業(yè)銀行上海市分行的的民事糾紛，依法應(yīng)當(dāng)與農(nóng)業(yè)銀行上海市分行協(xié)商解決。我局會按照《銀行保險業(yè)消費投訴處理管理辦法》轉(zhuǎn)送農(nóng)業(yè)銀行上海分行處理。”

張正行向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者展示了一份業(yè)主與農(nóng)行溝通協(xié)商后的反饋內(nèi)容截屏，土地和在建工程和抵押的解押條件大約需要2億元的資產(chǎn)，而即便當(dāng)前工程推進(jìn)順利，將來如何“解押”，也是業(yè)主們焦慮的核心。

“希望能按照承諾的進(jìn)度施工，那么我們現(xiàn)在最擔(dān)心的就是產(chǎn)證的問題，順利交付后到辦產(chǎn)證還有一段時間，開發(fā)商能不能扛到那個時候？”張正行表示。

值得一提的是，近期多地出臺預(yù)售資金新規(guī)力促“保交樓”。

8月3日，長沙發(fā)布的商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)要求，將購房款全部通過監(jiān)測專戶存入監(jiān)管賬戶，對資金流向進(jìn)行全程監(jiān)測，對項目工程建設(shè)款實施重點監(jiān)管，保證資金“留在項目、留在當(dāng)?shù)?rdquo;，優(yōu)先用于項目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項目竣工交付。8月2日，東莞對商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)征求意見，其中提出，將購房款直接存入相應(yīng)房屋的商品房預(yù)售資金監(jiān)管子賬戶，開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式私自截留、收存購房款。8月1日，九江市住建局公示了中心城區(qū)85個現(xiàn)有在售樓盤的139個商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

【每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號Real-estate-Circle】

封面圖片來源：受訪者提供