每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2021年1月，位于上海嘉定區(qū)安亭板塊的“正榮悅瓏府”400余套房源開(kāi)盤，均價(jià)3.65萬(wàn)元/平方米。作為剛需上車盤，又遇上當(dāng)時(shí)新房銷售的熱潮，該項(xiàng)目開(kāi)盤幾個(gè)月后所有房源即售罄。

不過(guò)，受今年春節(jié)大假及3月底開(kāi)始的上海疫情影響，正榮悅瓏府一直處于停工狀態(tài)。6月初上海全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，正榮悅瓏府項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)卻仍然毫無(wú)動(dòng)靜 ，這也讓400多位業(yè)主心急如焚。

近日，在相關(guān)政府部門的協(xié)調(diào)下，停工達(dá)達(dá)半年之久的“正榮悅瓏府”詳細(xì)施工計(jì)劃終于蓋上了鮮紅的公章。截至8月2日，開(kāi)發(fā)商已向資金監(jiān)管賬戶匯入共計(jì)3000萬(wàn)元。

8月10日，業(yè)主代表張正行（化名）通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者展示了上海市嘉定區(qū)住房保障和房屋管理局的信訪事項(xiàng)答復(fù)意見(jiàn)書(shū)，其中提到“正榮悅瓏府項(xiàng)目已經(jīng)復(fù)工投產(chǎn)”。

正榮悅瓏府現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：受訪者提供

業(yè)主：希望樓盤順利交付

正榮悅瓏府的開(kāi)發(fā)商為上海正曙置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱正曙置業(yè)）。據(jù)啟信寶，正榮地產(chǎn)（HK06158，股價(jià)0.41港元，市值17.69億港元）間接持有正曙置業(yè)100%股權(quán)。

從今年3月底開(kāi)始，上海市委領(lǐng)導(dǎo)信箱公布的回復(fù)信息就顯示，正榮悅瓏府項(xiàng)目屢遭投訴，內(nèi)容集中在“項(xiàng)目停工”“監(jiān)管資金管理存在漏洞”“存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)”等方面。

當(dāng)時(shí)嘉定區(qū)住房保障和房屋管理局回應(yīng)表示，曾多次約談?wù)龢s悅瓏府項(xiàng)目公司、監(jiān)管銀行和正榮集團(tuán)上海公司，梳理項(xiàng)目情況，要求監(jiān)管銀行農(nóng)業(yè)銀行普陀支行和項(xiàng)目公司根據(jù)簽訂的《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》約定，“確保預(yù)售資金安全，并按時(shí)交付，直至項(xiàng)目辦理初始登記，目前開(kāi)發(fā)企業(yè)正在同施工單位協(xié)商復(fù)工問(wèn)題。”

張正行告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在與正曙置業(yè)、農(nóng)行普陀支行多次溝通后發(fā)現(xiàn)，他們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶時(shí)的資金已經(jīng)所剩無(wú)幾，“項(xiàng)目到實(shí)現(xiàn)交付，資金缺口還有9000萬(wàn)左右。”

在溝通中，業(yè)主們希望開(kāi)發(fā)商一次性將缺口資金補(bǔ)齊，或者每次打款超過(guò)3000萬(wàn)元。張正行7月初就曾告訴記者，開(kāi)發(fā)商承諾建設(shè)資金分批到賬方案，但當(dāng)時(shí)雙方信任度已經(jīng)大幅下降，甚至部分全款業(yè)主尚未辦理房產(chǎn)預(yù)登記，拒絕接受這一協(xié)商。

當(dāng)時(shí)正曙置業(yè)方面回應(yīng)稱，6月30日項(xiàng)目啟動(dòng)局部復(fù)工，結(jié)合公司實(shí)際情況，項(xiàng)目將采取分批分步驟復(fù)工，預(yù)計(jì)7月下旬項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的復(fù)工面貌會(huì)日益顯著。因受疫情和與施工單位款項(xiàng)爭(zhēng)議等原因影響，工程推進(jìn)有滯緩，但項(xiàng)目整體土建工作已趨近收尾，8月計(jì)劃完成精裝修單位定標(biāo)進(jìn)場(chǎng)，后續(xù)也將開(kāi)始精裝和市政管網(wǎng)施工，項(xiàng)目將向業(yè)主做好建設(shè)進(jìn)度通報(bào)。

不過(guò)，業(yè)主朱先生向記者表達(dá)了擔(dān)憂，“復(fù)工的這個(gè)動(dòng)作是有了，但是工作進(jìn)展我感覺(jué)還是很慢的，每天工地人數(shù)只有30到40人，而項(xiàng)目管理人員就占了近20%。”

雖然在追回資金問(wèn)題上遲遲未能達(dá)成一致，項(xiàng)目復(fù)工進(jìn)展又不及預(yù)期，但正榮悅瓏府的400多位業(yè)主仍然保持著克制。“我們要的是順利交付，不是兩敗俱傷。”張正行告訴記者，“業(yè)主大都是年輕人，不到萬(wàn)不得已，不會(huì)拿自己的征信來(lái)賭。”

來(lái)源：受訪者提供

進(jìn)展：3000萬(wàn)元資金已到賬

7月25日，在嘉定區(qū)信訪等相關(guān)部門的協(xié)調(diào)下，正榮悅瓏府業(yè)主代表和開(kāi)發(fā)商正曙置業(yè)第一次進(jìn)行了有政府部門參與的協(xié)調(diào)會(huì)議。經(jīng)過(guò)近3個(gè)小時(shí)協(xié)商，雙方基本在工程進(jìn)度和資金注入節(jié)奏上取得了共識(shí)。

8月1日，正曙置業(yè)方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹了項(xiàng)目復(fù)工的最新安排：

1、6月30日已啟動(dòng)局部復(fù)工，精裝施工單位8月定標(biāo)后入場(chǎng)。因總包主體結(jié)構(gòu)施工處于收尾階段，目前現(xiàn)場(chǎng)工人40-50人，隨著后續(xù)分包施工單位進(jìn)場(chǎng)，工人數(shù)量會(huì)逐漸遞增；

2、每月通過(guò)“蘇滬正榮”公眾號(hào)發(fā)布正榮家書(shū)，積極向業(yè)主披露項(xiàng)目進(jìn)度；

3. 后續(xù)依據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行工程、設(shè)計(jì)樣板展示；

4. 6月30日、7月13日，已先行向項(xiàng)目監(jiān)管賬戶分別注入2000萬(wàn)元、500萬(wàn)元，保證現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度。后續(xù)按需注入資金以滿足分包各項(xiàng)工程支出；

5. 依據(jù)合同，項(xiàng)目2023年3月30日交付，并有90天寬展期。結(jié)合上海疫情影響情況及目前的工期鋪排，預(yù)計(jì)明年年中項(xiàng)目可以完工，也會(huì)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)推進(jìn)情況及時(shí)與業(yè)主溝通。

開(kāi)發(fā)商8月2日匯入的500萬(wàn)元資金回單  來(lái)源：受訪者提供

8月10日，業(yè)主張正行通過(guò)微信向記者展示了兩份銀行回執(zhí)，其中一份是開(kāi)發(fā)商于8月2日向監(jiān)管賬戶打入的500萬(wàn)元資金。也就是說(shuō)，正曙置業(yè)目前已經(jīng)累計(jì)向監(jiān)管賬戶匯入3000萬(wàn)元。

張正行提供的上海市嘉定區(qū)住房保障和房屋管理局信訪事項(xiàng)答復(fù)意見(jiàn)書(shū)顯示，正榮悅瓏府項(xiàng)目總包單位中核華興公司已和正榮集團(tuán)就前期債務(wù)問(wèn)題協(xié)商一致，并支付相應(yīng)工程款。中核華興已于6月30日陸續(xù)復(fù)工，并承諾確保施工完畢并配合項(xiàng)目完工。正曙置業(yè)公司已鋪排了該項(xiàng)目專業(yè)分包工程進(jìn)場(chǎng)、資金等事項(xiàng)，并承諾按計(jì)劃加快工程建設(shè)，確保交付。

同時(shí)，意見(jiàn)書(shū)顯示，區(qū)房管局7月12日已經(jīng)函告農(nóng)行上海分行和農(nóng)行普陀支行，立即撤銷正曙置業(yè)開(kāi)發(fā)的正榮雅苑項(xiàng)目的所有抵押權(quán)，包括土地和在建工程，并盡快協(xié)助完成相關(guān)撤押手續(xù)。目前，農(nóng)行正在同正榮集團(tuán)協(xié)商抵押物置換問(wèn)題，暫未實(shí)施撤押。

“現(xiàn)在最大的問(wèn)題是資金不能平衡，項(xiàng)目用于竣工交付的資金是不足的，在這種情況下怎么讓這個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)，這是最大的問(wèn)題。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉8月3日下午通過(guò)微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，正榮地產(chǎn)打進(jìn)賬戶的錢可能只夠竣工交付，但不能夠歸還開(kāi)發(fā)銀行或者信托機(jī)構(gòu)的錢，也即銀行和金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)得不到保護(hù)。

上海市嘉定區(qū)住房保障和房屋管理局信訪事項(xiàng)答復(fù)意見(jiàn)書(shū)截圖

焦點(diǎn)：如何保證預(yù)售資金安全？

對(duì)于項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶資金的消失，正榮悅瓏府業(yè)主多次與農(nóng)業(yè)銀行上海普陀支行溝通，并未獲得明確答復(fù)。

此外，業(yè)主曾于7月份集體向銀保監(jiān)會(huì)進(jìn)行了舉報(bào)。上海銀監(jiān)局對(duì)業(yè)主的回復(fù)為，“您反映的事項(xiàng)屬于您與農(nóng)業(yè)銀行上海市分行的的民事糾紛，依法應(yīng)當(dāng)與農(nóng)業(yè)銀行上海市分行協(xié)商解決。我局會(huì)按照《銀行保險(xiǎn)業(yè)消費(fèi)投訴處理管理辦法》轉(zhuǎn)送農(nóng)業(yè)銀行上海分行處理。”

張正行向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者展示了一份業(yè)主與農(nóng)行溝通協(xié)商后的反饋內(nèi)容截屏，土地和在建工程和抵押的解押條件大約需要2億元的資產(chǎn)，而即便當(dāng)前工程推進(jìn)順利，將來(lái)如何“解押”，也是業(yè)主們焦慮的核心。

“希望能按照承諾的進(jìn)度施工，那么我們現(xiàn)在最擔(dān)心的就是產(chǎn)證的問(wèn)題，順利交付后到辦產(chǎn)證還有一段時(shí)間，開(kāi)發(fā)商能不能扛到那個(gè)時(shí)候？”張正行表示。

值得一提的是，近期多地出臺(tái)預(yù)售資金新規(guī)力促“保交樓”。

8月3日，長(zhǎng)沙發(fā)布的商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)要求，將購(gòu)房款全部通過(guò)監(jiān)測(cè)專戶存入監(jiān)管賬戶，對(duì)資金流向進(jìn)行全程監(jiān)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)款實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管，保證資金“留在項(xiàng)目、留在當(dāng)?shù)?rdquo;，優(yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付。8月2日，東莞對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)征求意見(jiàn)，其中提出，將購(gòu)房款直接存入相應(yīng)房屋的商品房預(yù)售資金監(jiān)管子賬戶，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式私自截留、收存購(gòu)房款。8月1日，九江市住建局公示了中心城區(qū)85個(gè)現(xiàn)有在售樓盤的139個(gè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

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封面圖片來(lái)源：受訪者提供