每日經(jīng)濟新聞 2022-08-09 15:06:14
◎在房地產(chǎn)市場發(fā)展方向上要重提、回歸被人們曾經(jīng)忽視的1998年房地產(chǎn)市場改革方案中“住房雙軌制”的原則,堅持2016年底中央提出的“房住不炒”原則,牢牢把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向是以消費品為主導。
◎不要浪費這次房地產(chǎn)市場局部性危機的機會,在守住保交樓、穩(wěn)社會前提下,必須重組轉(zhuǎn)型一批房產(chǎn)公司,必須破產(chǎn)一批早已經(jīng)營不善、資不抵債的房產(chǎn)公司。
每經(jīng)編輯 魏文藝
8月9日,由觀點機構(gòu)主辦、每日經(jīng)濟新聞等聯(lián)合主辦的2022博鰲房地產(chǎn)論壇在廣州舉行,中國首席經(jīng)濟學家論壇主席、原國務院參事、國務院金融發(fā)展研究所名譽所長夏斌做了主旨演講。
以下為演講全文:
當前房地產(chǎn)市場的形勢很嚴峻。
按同比計算,今年上半年,占全國投資份額四分之一的房地產(chǎn)開發(fā)投資下降5.4%。房地產(chǎn)銷售面積下降22.2%,房屋銷售額下降28.9%,新開工面積下降34.4%。土地購置面積在去年負增長基礎上又下降48.3%。從買地、開工到銷售,幾個環(huán)節(jié)的關鍵指標同時出現(xiàn)嚴重負增長,恐怕是歷史上是沒有的。
各地政府紛紛想放松對房地產(chǎn)市場調(diào)控,已出現(xiàn)從過去嚴格調(diào)控的“三限”“四限”“限漲令”轉(zhuǎn)到今天的“限跌令”。
同時,爛尾樓、斷貸事件頻頻爆發(fā)。有關機構(gòu)調(diào)研,截至7月16日,爛尾樓200個,涉及房企87個,涉及城市79個。若不是監(jiān)管部門和地方政府及時發(fā)聲,若不是網(wǎng)管部門對相關信息及時制止,爛尾樓、斷貸現(xiàn)象將進一步發(fā)酵、蔓延,將會出現(xiàn)不可收拾的場面。
對這一發(fā)展態(tài)勢怎么看?全國房地產(chǎn)市場泡沫會不會破?下半年及未來房地產(chǎn)市場走勢會怎么樣?
圖片來源:每經(jīng)記者 陳榮浩 攝
近20多年中國房地產(chǎn)市場的迅猛、大規(guī)模發(fā)展,其底層邏輯是什么?
首先,這是和長期的中國經(jīng)濟增長模式相聯(lián)系、相結(jié)合發(fā)展的。改革開放以來,經(jīng)濟快速增長需要大規(guī)模投資,需要大量的資金。恰逢當時的制度背景是:第一,1993年實行分稅制改革,其方案中有一條規(guī)定,允許建設用地賣地收入歸地方政府;第二,1998年停止福利分房,推動商品房市場;第三,同年“土地管理法”規(guī)定,集體用地轉(zhuǎn)建設用地必須經(jīng)征地后為國有土地。這三條為后來房地產(chǎn)市場大潮的興起奠定了制度基礎。即提供了賣地、建房的強大供給動力。但這些作用在制度剛剛出臺時并沒被普遍認識到,也沒有顯現(xiàn),因為還未出現(xiàn)大量的賣地建商品房需求。
隨著本世紀初中國加入WTO,出口、投資和經(jīng)濟增速加快。招商引資需要大量征地賣地。人口涌入城市、商品房和城鎮(zhèn)化建設資金需要大量征地賣地,賣地收入提供了城市基礎設施建設的資金。城市基礎設施完善,又進一步吸引外資和內(nèi)資,擴大了投資,加快了經(jīng)濟增長,同時加快了人口流入和住宅需求,刺激了房價上升。
此時,房企拿了土地,有條件去尋求銀行更大的資金杠桿,進一步刺激了房價上升。由此房價不斷上升,地價不斷上升。在經(jīng)濟高速增長、城鎮(zhèn)化加快的背景下,配合銀行資金的利潤偏好,持續(xù)不斷地推動了房價地價的輪番快速上漲,如此不斷循環(huán)發(fā)展。
在這20年的發(fā)展過程中,中國經(jīng)濟取得了巨大的成績,嵌入中國增長奇跡中的中國房地產(chǎn)市場不能否認,也取得了矚目的成績,中國城市居民的住房條件得到了很大改善。同時,房企在其中賺得盆滿缽滿,各地政府在不斷發(fā)展中深陷土地財政之坑。2021年土地收入占地方一般公共預算收入高達78%,普通百姓出現(xiàn)了“六個錢包買不起一套房”的現(xiàn)象。
其次,在宏觀決策的主觀認識上,20多年來盡管迫不得已對房市進行了多次調(diào)整,但是面對曾經(jīng)的經(jīng)濟快速增長大好形勢的軌跡壓力,長期以來,穩(wěn)增長至高無上,離開包括房市投資的高投資,中國經(jīng)濟增速就穩(wěn)不住。因此,鑒于種種原因,中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整步履艱難,長期調(diào)整不到位。對住房屬性是消費品為主導,還是以金融資產(chǎn)為主導,政策搖擺不定,決心不明,在調(diào)整上措施不力,不精準。房地產(chǎn)市場政策調(diào)整與中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整“長期捆綁”。各種問題不斷累積。去年,以銀行的“三道紅線”為導火索,其影響慢慢傳遞,最終導致今天的“限跌令”“斷貸潮”。
作為結(jié)論,此模式走到頭了,走不下去了。
理由之一,一些城市房價居高不下。六個錢包解決不了一套房引發(fā)的社會民生和穩(wěn)定問題,已到了不得不解決的時間了。
理由之二,從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看,1978年改革之初,城鎮(zhèn)農(nóng)村居民人均住房建筑面積僅分別為6.7平方米和8.1平方米。之后房地產(chǎn)市場經(jīng)過20年的快速發(fā)展,2020年第七次普查,全國人均住房面積達41.76平方米,僅低于美國、英國、法國等極少數(shù)發(fā)達國家。
據(jù)有關機構(gòu)測算,全國城鎮(zhèn)住房套數(shù)從1978年到2020年,從約3100套增至3.62億套。房屋套數(shù)與家庭戶數(shù)之比的套戶比從0.8%上升到1.09%,僅次于美國、日本,高于法國、英國的1.03,說明當前我國的住房供求從總量上看,可以說已經(jīng)總體基本平衡了。特別是從2015年到2018年,中國政府投入了五六千億元資金加快推進棚戶區(qū)改造,進一步擴大和改善廉租房、公租房供給,降低了低收入居民在房市邊際上的購房需求,會有助于全國住房的供求基本平衡。特別是隨著城鎮(zhèn)化率提高和人口老齡化,在三四線城市房子庫存明顯增多,供過于求的問題漸漸突出。
理由之三,因多種原因,過去房地產(chǎn)市場曾經(jīng)監(jiān)管不嚴,不少房企不依法合規(guī)經(jīng)營、挪用資金,拼命擴張。當現(xiàn)在銀行業(yè)加強審慎性監(jiān)管的“三道紅線”后,導致一些房企的債務頻頻“爆雷”,有一些企業(yè)瀕臨倒閉破產(chǎn)。買地的資金短缺或枯竭,吹大房市泡沫的動力自然在減弱。
理由之四,地方財政已深陷“土地財政”深坑,走不下去了。去年土地財政占78%,今年上半年土地拍賣收入?yún)s同期比下降31.4%。長期以來,還沒解決的地方融資平臺有幾十萬億隱性債務,許多都以土地收入作擔保。處理不好當前系統(tǒng)性風險中尤為突出的地方隱性債務風險,將嚴重影響我國的社會經(jīng)濟安全?,F(xiàn)在一是土地收入在減少,二是嚴重的地方隱性債務風險問題受現(xiàn)行的規(guī)定約束不可能再盲目擴展下去了。土地財政到了不得不解決的時期了,因此對房市的長期發(fā)展同樣會帶來根本性的變化。
因此,從趨勢看,從全國范圍看,中國房地產(chǎn)市場的泡沫不會也不應該再越吹越大了,中國的房價不會也不應再越來越高了。已發(fā)展20多年的中國房市將真正出現(xiàn)歷史性的轉(zhuǎn)折,開始邁入由住房投資品為主向消費品為主發(fā)展的快車道。
1,在房地產(chǎn)市場發(fā)展方向上要重提、回歸被人們曾經(jīng)忽視的1998年房地產(chǎn)市場改革方案中“住房雙軌制”的原則,堅持2016年底中央提出的“房住不炒”原則,牢牢把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向是以消費品為主導。為此,首先要認真分析、吸取過去的教訓,采取救急措施應付好眼下的短期問題。同時,要下大力氣,抓緊研制長效機制與制度。
在房地產(chǎn)市場調(diào)控中要明確四項原則:房地產(chǎn)市場未來仍是支柱產(chǎn)業(yè),要大力支持,但是支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也要有度;房地產(chǎn)政策固然是宏觀調(diào)控政策的一部分,但政府要有自我約束,不應將房地產(chǎn)政策視為平衡經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的最主要工具;運用房地產(chǎn)調(diào)控政策要著眼于長遠,謹防近視、“翻燒餅”;“住有所居”是國民的民生,是房市發(fā)展的底線,必須牢牢守住,優(yōu)先安排,擺在房市發(fā)展的首要地位。“房住不炒”推進房屋由投資品為主向消費品為主轉(zhuǎn)化是長期方向。
鑒于目前房地產(chǎn)市場長期積累的泡沫問題,解決問題要考慮全社會當下的可接受度,要給足社會消化的時間,強調(diào)水到渠成,避免出現(xiàn)重大的社會動蕩。
2,鑒于房地產(chǎn)市場已長期綁架中國經(jīng)濟,且短期內(nèi)難以以較徹底的市場方式解決的明顯事實,應力爭用兩年時間,加快落實并基本解決低收入者、進城農(nóng)民工“住有所居”的民生基本需求。向他們提供源源不斷的公租房、保障性租賃房房源。
部分房源政府可通過政策手段,向現(xiàn)國有的政府機關企事業(yè)單位房屋存量、向正在到來的“爛尾樓”項目重組中挖潛。通過各種建筑物的適當改造,盡快滿足缺乏購房能力者的居住需要。同時,細化向保障民生傾斜的各項租房政策,如租金的最高限制,客戶的各項保護性條款(如租期等)、相關的稅收優(yōu)惠等,鼓勵全方位支持租房的社會政策。
3,實事求是,分類處理好當下的“爛尾樓”“斷貸”問題,確保全國房地產(chǎn)市場的基本穩(wěn)定。面對已知的200多個爛尾項目,近百家房企的爛尾樓“斷貸”問題以及可能引發(fā)、蔓延的全國房地產(chǎn)市場系統(tǒng)性風險問題,必須及時遏制。由央行及其他金融機構(gòu)先拿錢救助是必須的,但必須要有代價不能浪費金融資源。
在具體處理上,對一些房企公司治理健全,主要非由房企自身原因造成的流動性不足而引發(fā)的“爛尾”問題,由地方政府與銀行協(xié)調(diào)并采取相應的約束措施后,給予及時的兼并收購融資和其他的流動性支持,保交樓。
對一些違法違規(guī)經(jīng)營的房企,實際已資不抵債的項目公司,應通過壓實地方政府牽頭責任,協(xié)調(diào)銀行、資產(chǎn)管理公司、第三方市場機構(gòu)等,“一項目一方案”,對項目公司實行接管、債權(quán)或股權(quán)重組、并購等各種方式,注入政策性資金和市場資金,保交樓后,對資不抵債的房產(chǎn)公司宣布退出市場。至于選擇哪些房企給予不同方式的“保交樓”救助,不能以頭部企業(yè)、非頭部企業(yè)劃分,不能以國有、民企劃分,而應秉持市場原則,按企業(yè)治理與項目公司經(jīng)營質(zhì)量劃分。
總之,不要浪費這次房地產(chǎn)市場局部性危機的機會,在守住保交樓、穩(wěn)社會前提下,必須重組轉(zhuǎn)型一批房產(chǎn)公司,必須破產(chǎn)一批早已經(jīng)營不善、資不抵債的房產(chǎn)公司。以上只是講的原則,具體如何處理風險,要有具體的方案出臺。
同時組織專門力量,研究中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制與政策制度。本著鼓勵租房、支持剛需和改善性住房、打擊投機炒房的原則精神,從稅收制度、預售款制度、首付比例、房貸利率、人地掛鉤等多個方面研究協(xié)調(diào)配合的政策制度。
在研究過程中,應允許全面聽取社會多方面意見,給全社會以消化時間,讓全社會逐步形成“房住不炒”的社會輿論,在邊際上逐步減少商品房的投機投資需求,約束高房價,使房地產(chǎn)市場逐步收斂于規(guī)范發(fā)展,經(jīng)過一段時間,水到渠成,給長效機制制度的出臺留出充分時間。
封面圖片來源:每經(jīng)記者 陳榮浩 攝
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