每經(jīng)記者 任飛    每經(jīng)編輯 肖芮冬    

8月8日，滬深交易所發(fā)布公告，分別就中金廈門(mén)安居REIT、紅土深圳安居REIT的詢(xún)價(jià)、定價(jià)情況進(jìn)行公布。

截至8月5日下午3時(shí)，中金廈門(mén)安居REIT共收到69家網(wǎng)下投資者管理的220個(gè)配售對(duì)象詢(xún)價(jià)報(bào)價(jià)信息，報(bào)價(jià)區(qū)間為2.485元/份~2.695元/份，最終確定發(fā)售價(jià)格為2.600元/份；紅土深圳安居REIT共收到83家網(wǎng)下投資者管理的252個(gè)配售對(duì)象詢(xún)價(jià)報(bào)價(jià)信息，報(bào)價(jià)區(qū)間為2.340元/份~2.610元/份，最終確定發(fā)售價(jià)格為2.484元/份。

兩只REITs募資偏少

今年下半年以來(lái)，保障房租賃REITs密集上報(bào)，不過(guò)從陸續(xù)披露的詢(xún)價(jià)定價(jià)結(jié)果來(lái)看，相關(guān)REITs預(yù)計(jì)募集金額較其他底層資產(chǎn)REITs偏低。

從8月8日公布詢(xún)價(jià)、定價(jià)情況的兩只保障房租賃REITs結(jié)果來(lái)看，截至8月5日下午3時(shí)，中金廈門(mén)安居REIT共收到69家網(wǎng)下投資者管理的220個(gè)配售對(duì)象詢(xún)報(bào)價(jià)信息，報(bào)價(jià)區(qū)間為2.485元/份~2.695元/份，最終確定發(fā)售價(jià)格為2.600元/份；紅土深圳安居REIT共收到83家網(wǎng)下投資者管理的252個(gè)配售對(duì)象詢(xún)價(jià)報(bào)價(jià)信息，報(bào)價(jià)區(qū)間為2.340元/份~2.610元/份，最終確定發(fā)售價(jià)格為2.484元/份。

根據(jù)兩只REITs募集總份額均為5億份計(jì)算，若發(fā)售成功的話(huà)，中金廈門(mén)安居REIT、紅土深圳安居REIT的募資規(guī)?；?qū)⒎謩e錄得13億元、12.42億元。從歷次公募REITs上報(bào)詢(xún)定價(jià)結(jié)果及募資規(guī)模來(lái)看，兩只REITs的募資規(guī)模偏低。

Wind統(tǒng)計(jì)顯示，在已上市REITs中，首發(fā)上市定價(jià)結(jié)合募集份額測(cè)算下，募集規(guī)模為13.38億~94億元，首鋼生物、華安張江兩只REITs在13億~15億元區(qū)間。此外，中金廈門(mén)安居REIT、紅土深圳安居REIT的公眾初始發(fā)售份額分別為5629.5萬(wàn)份、6000萬(wàn)份，均占扣除戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額數(shù)量發(fā)售份額的30%。

而據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察，兩只REITs擬定的向公眾投資者認(rèn)購(gòu)提供授權(quán)的機(jī)構(gòu)有所差異——體現(xiàn)在機(jī)構(gòu)類(lèi)型方面，紅土深圳安居REIT場(chǎng)內(nèi)、場(chǎng)外認(rèn)購(gòu)多以傳統(tǒng)券商渠道為主；中金廈門(mén)安居REIT則在場(chǎng)外認(rèn)購(gòu)渠道中多見(jiàn)互聯(lián)網(wǎng)第三方基金銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)。

公募REITs表現(xiàn)分化

待定價(jià)詳情披露后，業(yè)界亦在關(guān)注公募REITs的投資價(jià)值及其預(yù)期收益率。從當(dāng)前兩只REITs披露的價(jià)格來(lái)看，2022年預(yù)期年化收益率在4%左右。

以中金廈門(mén)安居REIT為例，根據(jù)基金招募說(shuō)明書(shū)中披露的可供分配金額測(cè)算，該基金在2022年預(yù)測(cè)現(xiàn)金流分派率為4.04%（年化），2023年預(yù)測(cè)現(xiàn)金流分派率為4.05%。

另?yè)?jù)天職國(guó)際會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審核的可供分配金額測(cè)算報(bào)告，紅土深圳安居REIT在2022年7月1日至12月31日以及2023年預(yù)計(jì)可供分配金額的數(shù)據(jù)分別是2453.30萬(wàn)元、4918.35萬(wàn)元。據(jù)此測(cè)算，該基金2022年的預(yù)期年化收益率為3.95%，2023年的預(yù)期年化收益率為3.96%。

從預(yù)期年化收益率來(lái)看，尚在此前公募REITs平均水平左右。不過(guò)得益于公募REITs權(quán)益+分紅性質(zhì)使然，封閉期內(nèi)投資人收益來(lái)源亦與場(chǎng)內(nèi)價(jià)格漲跌有關(guān)。僅從過(guò)去的二季度來(lái)看，公募REITs市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)分化。

據(jù)中泰證券統(tǒng)計(jì)，相對(duì)上證指數(shù)來(lái)說(shuō)，二季度部分公募REITs表現(xiàn)仍較為優(yōu)異，但分化也較為明顯，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉(cāng)儲(chǔ)物流板塊相對(duì)表現(xiàn)較好。其中，華安張江光大園REIT、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT、中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT相對(duì)于上證指數(shù)的漲幅較高，分別達(dá)9.56%、8.01%和7.30%。高速公路板塊整體表現(xiàn)則不如上證指數(shù)。生態(tài)環(huán)保板塊分化明顯，中航首鋼生物質(zhì)REIT相對(duì)于上證指數(shù)的漲幅為2.22%，而富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT的漲幅為-18.57%。